Jリート

【2022年上半期 Jリートおすすめ銘柄5選】1位はまさかのあの銘柄!

おすすめ

2022年も半年が経過しました。

Jリート全体の指数では、コロナ前の水準から届かない所を行ったり来たりでレンジ相場気味です。

Jリートは小口不動産投資と言われ、不動産賃料収入から安定的な分配金を得る事ができます。

基本的に値上がり益は期待できませんが、ホテル系リートを除けば安定的な分配金を得ることができます。

2022年も上半期が終わり、私が今おすすめできるリート5選を紹介します。

前提条件

投資価格20万円以下

個人投資家は資金力が無く、投資口価格の大きな銘柄を買うと、投資比率が多くなりリスクが大きくなります。

20万円以下の優良銘柄を選定する事でリスクを抑えます。

長期保有前提で紹介

私の投資方針では、短期売買はせず、分配金を安定的に貰える銘柄に絞ります。

よって、ホテル系リートなどは対象外です。

リートの成長度合いを重視

資産規模の小さい銘柄でも、リートの成長度合いを加味しました。

利回りは3.5%以上の銘柄

分配金の利回りが高い程安定しているとも言えますが、あまりに低いとリートに投資する旨味が少ないので、高配当ラインと言われている4%以上の銘柄に絞ります。

第5位 ヘルスケアメディカル投資法人

有料老人ホームや医療施設に投資

ヘルスケア施設特化型のリート

このリートのみ病院不動産を持っています。

投資対象地域 

首都圏 43% 近畿圏 38% 中部圏 1.6%

投資対象物件

有料老人ホーム 74% サービス付き高齢者住宅 6% 医療施設 2.6% 

ヘルスケア不動産のみに投資しています。

スポンサー 

シップヘルスケアHD

ファンド運営 NECキャピタルソリューション

金融 三井住友銀行(資金サポート)

会社情報

設立 2014年4月

資産規模 784億円

純資産額 328億6700万

鑑定評価額 856億円

現金 9億1393万円

剰余金 9億2904万円

物件含み益 69億円 年々増加傾向

有利子負債残高 331億5千万

平均金利 0.55%

物件数 47物件

平均築年数 16年

平均稼働率 100%

格付け JCR A+(安定的)

決算月 1月 7月

決算情報

第13期 第14期 第15期(予想)
営業収益 20億7300万 20億8千万 23億7100万
営業利益 10億7800万 10億7200万 12億5900万
当期純利益 9億2200万 9億1300万 10億9300万

営業収益、当期純利益も増加傾向です。

福祉施設の物件に投資をしているので、今後も継続的な収益が見込めます。

配当情報

 

第13期 第14期 第15期(予想)
投資口価格 150,000円 162,000円 164,400円
分配金 3,266円 3,244円 3,347円
分配金利回り 2.1% 2% 2%

ヘルスケア物件の安定性が評価され、利回りは減少傾向です。

分配金も3,200円台で推移していますので、この投資口価格なら買い時です。

 

指標判断

一口あたりNAV 162,252円 NAV倍率 1.32倍 割高

1口あたりFFO 3874円 FFO倍率 42倍 割高

NOI利回り 3.85% 低い

LTV 48% 高い

ヘルスケアメディカル投資法人評価

プラス材料

安定的なヘルスケア事業の物件を持っているので、安定した分配金が期待できる。

金融面では3大手銀行、三井住友銀行がサポートをしており、盤石の財務体制がある。

老人ホームや病院不動産は、超高齢化社会のの人口様態になっているのでプラス材料になります。

資産規模と利益が増加傾向である。

今期は10物件を取得し、資産規模拡大に積極的

コロナ禍においても分配金の影響はなし、1口あたりNAVも増加傾向。

物件含み益も年々増加傾向 現在69億円

マイナス材料

指標で判断すると成績が良くない。

すでに評価されていると捉えることもできます

投資口価格も上昇しており、利回りの低下が進んでいる。

投資口価格も高値水準で推移している。

ヘルスケア特化型なので、リスク要因にある。

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第4位 マリモ地方創生リート投資法人

キャッチコピー 

地方から日本を強くする  地方を盛り上げる

地方を中心に総合型のポートフォリオを形成し、高い利回り安定的な収益の確保、中長期にわたる向上に努める。

今後の投資方針では、商業施設の比率を落とし住居の比率を上げていく。

スポンサー マリモ

設立 2016年7月

投資対象

住居 46% 商業施設 39% ホテル 2% オフィス 12%

住居と商業施設に重点投資しています。

地元住民の利用が多い郊外の商業施設に投資を行っています。

コロナウイルスの影響を受けにくいポートフォリオを構築

対象地域

北海道12% 東京圏 14% 甲信越10% 東海14% 近畿 10% 中国・四国 12%

九州・沖縄30%

全国分散のポートフォリオを構築

各地域に物件を持つことで、場所の分散投資を行っています。

ポートフォリオPML値 1.4%

地震などの災害でどれだけ被害がでるのかを図る指標

PML値が小さいほど建物損害額が低い。

自然災害を意識したポートフォリオになっている。

企業情報

物件数 32物件

資産規模 395億

純資産額 148億

現金 5億5124万円

剰余金 5億5033万円

有利子負債残高 161億5300万

平均借入金利 0.78% 金利はリートの中では高い方です

平均築年数 16年

平均稼働率 98%

決算月 6月 12月

決算情報

第10期 第11期 第12期
営業収益 13億1300万 14億200万 17億6500万
営業利益 5億7千万 6億5400万 8億2500万
当期純利益 4億8千万 5億5100万 6億7500万

賃料収入、利益どちらも年々増加傾向です!

これからの伸びしろも期待できます!

配当情報

第10期 第11期 第12期
投資口価格 131,000円 134,000円 131,000円
分配金 3,572円 3,924円 3,815円
分配金利回り 2.7% 2.9% 2.9%

投資口価格も比較的お手頃感があります。

利回りも年5%以上あります。

指標判断

一口あたりNAV 141,231円 NAV倍率 0.93倍 割安

1口あたりFFO 4,737円 FFO倍率 28倍 割安

NOI利回り 6.4% 高い

LTV 49% 高い

マリモ地方創生リート投資法人評価

プラス要因

保有物件が全国にあるので、場所のリスク分散がとれている。

利回りが高く収益も安定し増加傾向である。右肩上がり

海外の機関投資家が地方の不動産に注目している。

指標判断では、割安の水準になっている。

30億程度の物流施設にも今後投資していく。

海外投資家からの資金流入が続いている。

マイナス要因

地方を投資対象としているので、人口減少の影響を受けやすい。

リートの中では資産規模が小さい。

スポンサーの力が強くない。

物件取得にも影響がでる可能性があります。

第3位 ソシラ物流リート投資法人

SOSILA物流リート投資法人は住友商事がスポンサーとなっており、住友商事が開発しているSOSILAシリーズに投資しています。

SOSILAシリーズとは、物流テナントが抱える、輸送費削減、多頻度配送、労働力確保などの問題を解決するために優良立地に投資し、関東、関西の物流に投資しています。

トラック予約システム 高密度自動保管システム  

物流支援システム 庫内ロケーションみえる化ソリューションなどの強みがあります。

 

LiCS(リックス)スポンサーが独自に取得した物件

物流施設やインダストリアル不動産が対象でポートフォリオの多様化を図る。

投資対象

物流施設 80% インダストリアル不動産 20%

物流施設に特化したリートです。

投資対象地域

関東および関西エリア 70% その他の地域 30%

消費地接近型物流施設に投資

消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好

労働力の確保に有利な不動産 人口密集地に物件を持つ。

企業情報

スポンサー 住友商事 日本の5大商社

設立 2019年

資産規模 1061億円 

物流リートの中での規模は小さいですが、今後も伸びしろがあります。

純資産額 620億円

鑑定評価額 1173億円

物件含み益 112億円

現金 14億1350万円

剰余金 14億1200万円

有利子負債残高  447億

平均借入金利 0.54%

物件数 13物件

平均築年数 5年

物流施設は最近できた、セクターなので比較的築年数が若い特徴があります。

築年数が若ければ、修繕工事などのリスクが少ないがあります。

平均稼働率 100%

格付け JCR A+(ポジティブ)

決算月 5月 11月

決算情報

 

第4期 第5期 第6期
営業収益 31億4300万 35億4100万 37億1200万
営業利益 15億5700万 17億5400万 17億5600万
当期純利益 14億1200万 15億4500万 15億8900万

賃料収入、利益どちらも増加傾向です。

物流施設は安定性や今後の成長性も期待できます。

配当情報

第4期 第5期 第6期
投資口価格 168,000円 157,000円 150,000円
分配金 2,577円 2,550円 2,654円
分配金利回り 1.5% 1.6% 1.8%

安定している、物流施設に投資しており、利回りは年3.6%程度となっています。

指標判断

一口あたりNAV 124,017円 NAV倍率 1.2倍 割高

1口あたりFFO 円 FFO倍率 52倍 割高

NOI利回り 4.8% 標準

LTV 40% 低い

ソシラ物流リート投資法人評価

プラス材料

スポンサーが日本の5大商社でスポンサー力がある。

物件取得に有利など資産規模の拡大や成長が早くなります。

LTV水準も低い方で、借金できる余力がある。

リートの中では、設立日が若く、成長段階である。

収益、利益、分配金どちらも右肩上がりです。

資産規模拡大に伴い、主要インデックス組み入れが実現している。

2021年9月、EPRA NAREITへの組入れが実現。

主要インデックス組入れにより、リートの価値向上や安定性に繋がります。

マイナス材料

物流施設の好調を受けて、他のリートも物流施設に重点投資を行っており、物流施設の飽和も近づいている。

物流施設の供給が多くなれば、賃料収入の減少につながります。

指標判断では、割高となっている。

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第2位 平和不動産リート投資法人

首都圏を中心にオフィスや住居関係の物件に投資する。

リーシング活動、賃料水準を借りやすい水準にし、高稼働率を維持している。

企業情報

スポンサー 

設立 2005年3月

投資対象 

オフィス 45% 住居54%

2つの用途不動産に投資しているので、複合型リートです。

各物件を持っているので、リスク分散になります投資対象地域

東京5区 40% 東京23区 23% 東京都周辺 10% その他 20%

東京都を中心に全国主要都市に投資していて、分散効果があります。

資産規模 2890億 資産規模は中規模程度です。

有利子負債残高 908億5700万

内部留保 54億円

フリーキャッシュ 79億円

平均築年数 21年

平均稼働率 97%

格付け JCR A+(安定的)→ A+(ポジティブ)

格付け評価が上がりました。

決算月 5月 11月

物件数 114物件 

決算情報

第40期 第41期 第42期
営業収益 68億7600万 68億2600万 68億700万
営業利益 33億6100万 31億6800万 31億6千万
当期純利益 29億7100万 27億4800万 27億3千万

営業収益、利益も現在の水準を維持しています。

配当情報

第40期 第41期 第42期
投資口価格 165,000円 157,000円 141,000円
分配金 2,890円 2,940円 2,940円
分配金利回り 1.7% 1.8% 2%

投資口価格が下がってきたので、利回りが高くなっています。

指標判断

一口あたりNAV 141,871円 NAV倍率 1倍 標準

1口あたりFFO 3,964円 FFO倍率 35倍 標準

NOI利回り 4% 標準

LTV 44%

平和不動産リート投資法人評価

プラス材料

利回りも年4%程度あり、高水準と判断。

外部要因の少ない住居もポートフォリオの半分を占めていて安定感がある。

稼働率もオフィス、住居とも高水準(96%)である。

内部留保(54億)とフリーキャッシュ(79億)が潤沢にある。

マイナス材料

指標判断では標準の範囲内で割安水準ではない。

爆発的な成長要因が特にない。

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第1位 オリックス不動産投資法人

リート上場20年以上の実績があり、安定ポートフォリオと知られている、初の総合型リート構成を実現しました。

資産規模も大きく、安定感のあるリートです。

投資対象物件 

オフィス 55% 商業施設15% 住宅 11% 物流施設 5.4% その他 13%

この構成は総合型リートです!

投資対象地域 

東京都 51% 首都圏その他地域 18% その他 30%

首都圏を中心に物件を取得しています。

リート情報

スポンサー オリックス株式会社

物件数 112

設立 2002年6月

物件数 112物件

資産規模 6932億

リートの中での資産規模は大きい方です。

純資産額 3484億4200万

有利子負債残高 2976億3700万

内部留保額 31億3500万

平均築年数 19年

平均稼働率 97%

格付け 

S&P A R&I A+ JCR AA

3つの格付け会社から評価されていて、実績もあります。

決算月 2月 8月

決算情報

第39期 第40期 第41期(予想)
営業収益 236億3千万 237億4600万 255億3100万
営業利益 109億9400万 104億7600万 122億9400万
当期純利益 98億700万 93億5100万 111億9300万

第41期の業績予想では、20%増益の予想となり、コロナ前の水準に戻りつつあります。

配当情報

第39期 第40期 第41期(予想)
投資口価格 207,000円 165,000円 176,000円
分配金 3,553円 3,460円 3,680円
分配金利回り 1.7% 2% 2%

投資口価格も比較的下がってきており、年4%程度の分配金を期待できます。

指標判断

一口あたりNAV 195,188円 NAV倍率 0.92倍 割安

1口あたりFFO 5,074円 FFO倍率 35倍 標準

NOI利回り 4.7% 標準

LTV 43% 標準

オリックス不動産投資法人評価

プラス材料

日本の大企業オリックスがスポンサー スポンサー力がある。

約20年前に上場したリートで、投資物件も問題なく安定した運用をしています!

指標判断を見ても平均的な指標水準に納まっています。

リーシング活動に力を入れ、オフィスの稼働率が高くなった。

分配金利回りは約年4%とリートの中では少ない方ですが、安定的な分配金を期待できるので投資おすすめ銘柄です。

マイナス材料

20年以上のリート実績があり、今後の成長が難しい。

Jリートについて

Jリートおすすめ銘柄5選を紹介してみました。

長期保有前提なら、総合型リートがおすすめです。

また、住居、物流施設は景気に左右されずらいので、長期保有前提ならおすすめの投資対象です。

逆にホテル系リートは長期保有にはおすすめしないですね。

コロナ前は、インバウンドの影響でとても好調でしたが、現在は壊滅的な状況です。

リートは賃料収入から分配金の原資がでているので、不調ならまったく分配金がでません。

今回のおすすめリート紹介では、総合型ポートフォリオ、利回り4%、その他いくつかの評価を比べ、オリックス不動産投資法人を一番のおすすめとさせていただきました。

 

おすすめJリートを動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。

 

【2022年おすすめJリート5選!】30万円以下で買える、優良銘柄のみ紹介!配当利回りは3.5%以上【2022年おすすめJリート5選!】30万円以下で買える、優良銘柄のみ紹介!配当利回りは3.5%以上です。 ...
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