Jリート

【サンケイリアルエステート投資法人を解説】利回り5.7%!指標判断では割安!業績のカギはリーシング活動

サンケイリアルエステート投資法人

スポンサー サンケイビル 大手広告会社 産経新聞などを展開

投資対象

 オフィスビル 86.6% サブアセット 13.4%(物流施設、ホテル)

オフィスビルが大半を占めていますが、新型コロナウイルスの影響は少なかったようです。

交通利便性、賃料コスト、立地を重視した物件取得

投資対象地域

東京 大阪 福岡市

ポートフォリオマトリクスを意識した分散投資

企業情報

資産規模 966憶

スポンサーサポートで、資産規模254憶増加しました

保有物件 14物件

稼働率 99.1% コロナ禍においても高稼働率を維持

平均築年数 18.7年 標準

自己資本比率 47.7% 標準

格付け なし

財務状況

有利子負債残高 506億

新たに4つの銀行からの調達を実施し、安定的な借入先の分散を図りました。

長期負債比率 80.2%

平均調達金利 0.39%. 他のリートと比べると調達金利は低い方です。

LTV 47.5%

固定金利比率 87.5%

平均残存期間 2.9年

代表株主

サンケイビル 17,479口 3.74% スポンサー

あおぞら銀行 11,256口 2.4%

横浜銀行 6,107口 1.3%

スポンサーと銀行関係が投資主です。

投資比率順ではありません

投資銀行以外の代表的な株主を抽出しました。

賃貸面積上位テナント

日立製作所 26.23%

グランビスタホテル&リゾート 15.01%

日本ハム、バイエルン 非開示

上位テナントの偏りがあり、リスク要因になります。

決算情報

  第5期 第6期
営業収益 21億7611万 27億7800万
営業利益 11億4134万 15億4千万
当期純利益 10億1400万 13億9100万

増収増益傾向 第6期は過去最高益を更新

今期は、退去費用の違約金の発生などで大幅な増収増益となりました。

分配金情報

  第5期 第6期 第7期(予想)
投資口価格 134,000円 114,000円 99,000円
分配金 2,862円 2,979円 3,120円
分配金利回り 2.1% 2.6% 3.1%

第6期DPU、前期比4.1%増加 2,979円

分配金上昇の要因 新規4物件の取得による増収効果のため

第7期は、テナントの退去による違約金で増加予想

第8期の分配金は2239円と30%減の予想となります‼

大幅な減益の要因として、賃料収入、フロアの原状回復費用などがかかってくるため。

貸借対照表

資産

  第5期 第6期
現金 44億5796万 45億1267万
流動資産合計 73億5259万 87億8307万
固定資産合計 724億8938万 977億1014万6千

負債

  第5期 第6期
年内返済金 99億 115億
長期借入金 279億 387億
出資総額 365億4090万 494億3554万
剰余金 10億1423万 13億9156万

キャッシュフロー

  第5期 第6期
営業活動 13億9600万 12億300万
投資活動 ▲6069万 ▲248億
財務活動 ▲10億2246万 246億5100万
現金 72億5722万 82億4200万

 

トピックス

新規4物件を取得

品川シーサイドTSタワー(顕在化した内部衰退リスク)

2021年3月末で賃貸借契約を解約(ソニーグループ)

違約金を払い契約を解約

ここの物件が埋まれば安泰です。

2021年12月にグローバルインデックスへの組入れ

指標判断

 NAV倍率 0.9倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

一口あたりNAV 126,247円

物件含み益の増加や公募増資により年平均5.1%の成長をしています。

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

LTV 44.1% 

負債比率が標準と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 14.9倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

一口あたりFFO 3,635円

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

NOI利回り 4%

不動産利回りが低いと判断

不動産の利回りを図る指標

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

サンケイリアルエステート投資法人評価

空室物件が埋まれば安泰!

プラス材料

分配金利回りが高い

増収増益傾向があり、今後も成長に期待できる

スポンサーが大手の広告会社でスポンサー力がある

指標判断では割安水準

マイナス材料

品川シーサイドタワーの物件解約があり、賃料収入の減少が見込まれる

第8期の分配金の低下があり3割程度の減少予想

テナント一社の賃貸借に隔たりがあり、このリートのアキレツ腱である。

※日立製作所や日本ハムなどのテナントが解約するとダメージがでかいです。

 

上記の点から利回りを狙い、リスクをとれるなら一口投資してもいいと思います。

 

下記の記事は第5期の業績内容を紹介したものでこちらもぜひご覧ください。

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サンケイリアルエステート投資法人を動画で解説してみましたので、ぜひご覧ください

 

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