【J-REITで分配金】2023年３月決算の銘柄３選を紹介

REITの特徴として、決算期が分散されています。

決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。

３月に権利確定になるREIT３選を紹介します。

2023年３月29日が権利確定日です。

この日の15時までに、必ず買いましょう。

※3月30日以降に購入しても分配金はもらえません。

私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。

グローバルワン不動産投資法人
ケネディクス商業リート投資法人
ジャパンリアルエステイト投資法人
REIT比較表
おすすめ順位
REIT全体の懸念材料
REITのメリット

グローバルワン不動産投資法人

投資エリア

東京都を中心としたオフィスビルを投資対象

近　利便性の高い立地　

駅近　最寄り駅徒歩５分以内

新　築年数が浅井物件　

グローバルワン平均18.5年　

他オフィス系リート平均　25.1年

大　大型のオフィスビル

平均取得価格　173億　オフィス系リート平均　91億

今後

外形的・定量的な基準にとらわれることなく、エリア・⽴地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争⼒を重視

REIT情報

用途　オフィス特化型

スポンサー　

明治安田生命、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行

金融系スポンサーが支える、安定的な財務基盤

物件数　11物件

時価総額　1086億

発行口数　102万2826口

資産規模　1988億

純資産　952億

一株純資産　100,330円

純資産投資口倍率　0.94倍

含み益　379億

含み損益率　21％

上場依頼19年　含み益を維持

稼働率　96.7％

平均築年数　19年

テナント状況

総数　191社

上位テナント

楽天グループ　9.6％

三菱総研DCS　5.7％

パナソニック　2.7％

埼玉労働局　2.1％

独立行政法人水資源機構　1.7％

官公庁、大手企業が物件を借りています。

投資物件上位

楽天クリムゾンハウス青山

取得価格　350億

投資比率　18％

用途　オフィス

明治安田生命さいたま新都心ビル

取得価格　227億

投資比率　11％

用途　オフィス

豊洲プライムスクエア

取得価格　210億

投資比率　10％

用途　オフィス

財務状況

自己資本比率　47.9％

平均借入期間　7年

金利　0.64％

有利子負債額　942億

市況状況

出来高　3226株

売買代金　3億4300万

信用倍率　29.55倍

投資主

カストディ　25.61％

トラスト　15.28％

野村信託　4.64％

SSBTC　1.91％

STATE　STREET　1.86％

格付け

JCR　AA－（安定的）

業績情報

	第37期	第38期	第39期
営業収益	56億	56億	66億
営業利益	26億	26億	34億
当期純利益	22億	22億	29億

第38期

テナント入替・賃料改定による賃料増額

契約ベースの月額賃料は前期⽐10万円増加

水道光熱費の増加やその他賃貸事業収入の減少に対し、修繕費等のコストコントロールで増益を確保圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦は2,426円を確保

第39期　予想

分配⾦安定化のため、売却益の⼀部を内部留保する⽅針（当期分配金前期比＋17.9％）

39期から44期までは営業収益が多くなります。

分配情報

	第37期	第38期	第39期　予想
投資口価格	112,000円	110,000円	106,200円
分配金	2411円	2426円	2860円
利回り	2.1％	2.2％	2.6％

第38期は、内部留保を活用し予想どおりの2,426円を分配

大手町ファーストスクエアの物件売却（売却益35億）

分割売却により売却益を複数期にわたる還元

同時に買換特例の活用により内部留保を積み増し

売却資産より⾼い利回りの物件を取得し、収益性を改善

第39期は、物件売却益還元分があり、大幅に上昇しています。

1口あたり利益　2065円　物件売却益　794円

実際には売却益がなくなれば分配金が2000円前後になります。

圧縮積立金で安定した分配金を実現

積立額　5億7700万

5期に亘る大手町売却益のうち4期分は、その⼀部を圧縮積⽴⾦として内部留保する予定

圧縮積立金がさらに増加し、分配金の安定化に繋がります。

貸借対照表

資産

	37期	38期	増減
流動資産	170億	176億	＋6億
固定資産	1817億	1811億	－6億
資産合計	1988億	1988億	0

負債

	37期	38期	増減
流動負債	140億	121億	－19億
固定負債	895億	914億	＋19億
負債合計	1036億	1036億	0
出資総額	949億	949億	0
剰余金	5億	5億	0
純資産	952億	952億	0
負債純資産	1988億	1988億	0

自己資本比率　47％

キャッシュフロー

	37期	38期
営業活動CF	30億	31億
投資活動CF	5億	▲3億
財務活動CF	▲41億	▲23億
現金	97億	102億

指標判断

NAV倍率　0.76倍　割安

一口あたりNAV　137924円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

１倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

LTV　47.4％　高い

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

FFO倍率　32倍　割安

一口あたりFFO　3316円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

NOI利回り　4.3％　低い

賃貸NOI 40億8千万

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格

トピックス

過去最大の計343億円の物件取得を伴う戦略的資産入替

取得

THEPEAK　SAPPORO（札幌市）

取得価格　170億

取得先　芙蓉総合リース

築年数　1.3年

1　札幌駅から徒歩5分、「職」「住」近接のエリアに所在

新千歳空港や道内主要都市へのアクセスの良さを評価する企業やコールセンター等から安定した賃貸需要が見られる。

JR「札幌駅」から至近の⽴地にも関わらず、同駅南⼝エリアに⽐して賃料水準は割安なため底堅いテナント需要が存在

2030年度末には札幌駅まで北海道新幹線の延伸計画があり、交通利便性の更なる向上と就業者数の⼀層の増加が⾒込まれる

２　築1.3年のハイスペック仕様で⾼い競争⼒を有するオフィスビル

基準階400坪超の希少な築浅大型物件

３　テナントは9社に分散している上、マーケット賃料⽐1割弱のネガティブレントギャップがあり、賃料アップも⾒込める

東末ビル（名古屋）

取得価格　173億

取得先　芙蓉総合リース

築年数　27.6年

1 伏⾒駅から徒歩5分、利便性の⾼い伏⾒エリアに⽴地

大企業や⾦融機関の拠点が集積し、名古屋駅や主要都市への良好なアクセスを有する伏⾒エリアに⽴地 • 名古屋随⼀の目抜き通り『錦通』に約65ｍもの間⼝で面し、視認性も⾼い

2 ⾼い競争⼒を有した大規模オフィスビル

基準階面積390坪、無柱構造でレイアウトの自由度が⾼く、最⼩分割43坪の⼩規模分割も対応可能

名古屋⾼速道路の出入⼝付近にある伏⾒エリア特有の営業⾞ニーズに対応可能な87台の自⾛式駐⾞場

3 テナント粘着性が⾼く、賃料アップサイドが⾒込める • 日本電気株式会社（NEC）が中部地⽅の拠点として竣⼯時より1棟借りで入居

約4,500坪の大規模な面積をリーズナブルな賃料で、なおかつ同規模の駐⾞場とともに確保することは困難

今後2年強は解約及び賃料改定不可のため安定したキャッシュフローが⾒込める⼀⽅で、マーケット賃料⽐2割強のネガティブレントギャップがあり、バリューアップ⼯事を適切に⾏うことで賃料アップが⾒込める

売却

大手町ファーストスクエア（千代田区）

売却価格　270億

売却益　35億

2022年12月から5期に分けて順次譲渡

第39期　25％　40期　30％　41期　30％　42期　10％　43期　5％

NOI利回りが低い（1.9％）、築年数が立っている（30.7年）ので売却

東京オフィスの状況

東京のオフィスの賃貸マーケットについては、空室率の上昇に頭打ちの兆しが見られるものの、募集賃料は小幅ながらも緩やかな下落傾向が継続しています。

テナントの動きは着実に増加しているものの、大型区画の成約に足踏み感が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、良好な資金調達環境が継続する中、国内外の投資家の旺盛な投資意欲が続いており、Ａクラスビルの物件情報は依然として限定的であることから、物件の取得競争は厳しく、売買価格は高止まりしています。

ケネディクス商業リート投資法人

生活密着型商業施設への重点投資

商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行うことで、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すことを基本理念としています。

投資対象

生活密着型商業施設のタイプ	特徴	商圏
NSC （ネイバーフッドショッピングセンター）	食品スーパー等を中心のテナントとし、複数の各種専門店を有する商業施設	3～5㎞
SM（スーパーマーケット）	日常生活に必要な食品を主力商品とした食品スーパー	3㎞
CSC （コミュニティショッピングセンター）	食品スーパー等を核テナントとし、複数の各種専門店を有する中規模の商業施設	5～10㎞
都市駅前型	都市の駅前に立地し、駅前の立地ポテンシャルから安定的な集客力を有する商業施設	3～10㎞
SS（スペシャリティストア）	ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツクラブ、家電量販店等の各種専門店を有する商業施設	1～10㎞

消費地搬送型物流施設

商業施設に商品を供給する、又は直接消費者に商品を供給する拠点となる物流施設への投資も行えるように2018年6月にポートフォリオの構築方針を変更しました。

郊外型大規模商業施設は20％以下

（アウトレットモール、総合スーパー、ブランド専門店など）

生活密着型商業施設へ重点投資することで、コロナ禍でも安定した稼働率を維持できました。

投資対象地域

生活密着性の高い商業施設へ投資

人口動態が比較的安定している四大都市圏を中心に積極的に投資を行います。

四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に対応可能なポートフォリオの構築を目指します。

REIT情報

用途　地域密着型商業施設

スポンサー　ケネディクス株式会社

物件数　63物件

発行口数　602177口

一株純資産　236059円

時価総額　1504億

資産規模　2536億

鑑定評価額　2741億

含み益　205億

含み損益率　8％

稼働率　99％

築年数　15年

財務状況

平均借入期間　4.3年

金利　0.69％

有利子負債額　1293億

投資状況

出来高　1617株

売買代金　4億500万

約定回数　620回

信用倍率　61倍　下落するリスク可能性があります。

テナント数　524社

テナント属性

食品＋コストコ　28.4％

マスターリース　11.9％

ホームセンター　9.9％

サービス　9.9％

アミューズメント　6.6％

100円ショップ　1.6％

Eコマースの影響を受けにくい業種

代表物件

イーアス春日井

取得価格　145億

投資比率　5.38％

用途　郊外型商業施設

サンストリート浜北

取得価格　119億

投資比率　4.49％

用途　郊外型商業施設

アピタテラス横浜

取得価格　116億

投資比率　4.29パー千尾t

用途　郊外型商業施設

投資主

マスタートラスト　112750口　19％

カストディ　95541口　16％

野村信託銀行　31270口　5％

ケネディクス　16950口　2％

SSBTC　12968口　2おアーセンと

ステートストリート　11787口　2％

格付け

JCR　AA－（安定的）

業績情報

	14期	15期	16期　予想
賃貸事業収益	78億	80億
不動産譲渡益	4億	0
営業収益	93億	93億	98億
営業利益	47億	44億	44億
当期純利益	41億	37億	38億

物件取得のため、約1年半ぶりとなる第6回公募増資を2022年10月に実施

第15期以降の取得資産は計5物件、219億円、平均鑑定NOI利回り5.1%

長引く新型コロナ感染拡大の環境下でも、本投資法人の核テナントである食品スーパーやホームセンター等、生活必需品を扱う業種は好調を維持

低稼働時点で取得した物件は、リーシングが順調に進捗し、稼働率または契約率が上昇

電力料金の高騰の影響により、1口当たり予想分配金の減少を見込む。

電力料金のテナントへのパススルー化を進めることで当該影響の軽減を図る

分配情報

電力価格高騰の影響

今後の対応

太陽光発電（自家消費）の導入 ⇒第15期は、新たにゆめまち習志野台モールに新規導入

館内照明のLED化 ⇒第15期は、4物件においてLED切替工事を実施

空調機設備の更新等、その他電気使用量の削減に向けた施策の推進

カバー率11.5％　想定費用削減見込み　250万

①請求単価の引上げ（実施済み） ⇒第15期は、8物件において請求単価の引上げを実現

分配情報

	14期	15期	16期　予想
株価	269,000円	284,000円	249800円
分配金	7090円	6484円	6360円
利回り	2.6％	2.2％	2.5％

第14期は物件売却益により分配金が増加

6300円代の分配金を出しています。

貸借対照表

資産

	14期	15期
流動資産	264億	212億
固定資産	2436億	2490億
資産合計	2758億	2766億

負債

	14期	15期
流動負債	151億	122億
固定負債	1233億	1270 億
出資総額	1331億	1331億
剰余金	44億	37億
純資産	1337億	1374億
負債純資産	2758億	2766億

自己資本比率　49.7％

キャッシュフロー

	14期	15期
営業活動CF	136億	47億
投資活動CF	▲104億	▲69億
財務活動CF	▲12億	▲31億
現金	260億	206億

指標判断

NAV倍率　0.95倍　割安

一口あたりNAV　262,998円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

１倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

LTV　44.9％　標準

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

FFO倍率　28倍　割安

一口あたりFFO　8658円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

NOI利回り　5％　高い

NOI　66億5200万

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格

トピックス

コロナ下においても安定運営が期待できる食品スーパー

テナント構成や人口動態面において優位性を持つ商圏を有している

時代の潮流に適応していると本投資法人が考える資産を取得

物件数　５物件

取得価格　219億

イーアス春日井（愛知）

取得価格　144億

鑑定評価額　144億

メインテナント　西友

安定した商圏人口を擁する、愛知県春日井市内最大規模の多様なテナントで構成される築浅NSC

東松山ショッピングセンター

取得価格　40億

鑑定評価額　46億

メインテナント　西友

食品スーパーを核に生活必需品及びサービスを提供する専門店を複合し、市街地を含む広域エリアとのアクセスも良好なNSC

ジャパンリアルエステイト投資法人

投資エリア

都心の大型オフィスに投資

首都圏　70％以上　その他地方都市　30％以下

REIT情報

用途　オフィスビル特化型

スポンサー　三菱地所　スポンサー力はとても高いです。

上場日　

物件数　73物件

発行口数　138万5210口

時価総額　7854億

資産規模（取得価格）　1兆912億

資産規模1兆円超えです。

一株純資産　372,829円

築年数　20年

含み益　3253億

含み損益率　33％　高い

年々増加傾向です。

平均借入期間　4.37年

金利　0.38％

有利子負債額　4233億

稼働率　93.7％

⼊居率の維持・回復を⽬指し、引き続き、機動的なリーシング活動を強化

一部大口テナントの退去及びリーシング期間長期化の影響により、99％からダウン

投資情報

出来高　2812株

売買代金　15億9800万

約定回数　620回

信用倍率　2.82倍　倍率が低いほど投資口価格の上昇が期待できます。

テナント数　1499社

大口テナント

三菱UFJ銀行　4.3％

スクウェア・エニックス　1.9％

三菱UFH信託銀行　1.3％

TOTO　1.2％

セブン＆アイホールディングス　1.2％

代表投資物件

汐留ビルディング

取得価格　1069億

投資比率　9.8％

用途　事務所

北の丸スクエア

取得価格　816億

投資比率　7.48％

用途　事務所

新宿イーストサイドスクエア

取得価格　637億

投資比率　5.84％

用途　事務所

投資主

カストディ　355516口　25％

トラスト　222292口　16％

ステイトストリート　26614口　1％

三菱地所　17120口　1％

中国銀行　14325口　1％

格付け

S＆P　A＋（安定的）　

Moodys　A２（安定的）

R＆I　AA　（安定的）

J-REITセクターで最高水準の格付け

業績情報

	第41期	第42期	第43期　予想
賃貸事業収益	351億	342億	336億
不動産譲渡益	13億	33億	33億
営業収益	364億	376億	369億
営業費用	193億	196億	203億
営業利益	171億	181億	166億
当期純利益	160億	167億	157億

不動産の取引利回りは依然として低位で推移

都内のオフィス空室率はコロナ以降、上昇を続け、⾜元では横ばいで推移

ビルを売却したことにより収益減

エネルギー価格⾼騰に伴う電⼒コストの上昇　費用の上昇

賃貸オフィス市場におきましては、働き方の変化に伴うテレワークの浸透等を背景に上昇してきた空室率は、足元では概ね横ばいで落ち着きを見せています。

2023年のオフィス床の新規大量供給が控える等、先行きは不透明な状況にあります。

賃料水準については、引き続き小幅な低下傾向にあります。

不動産売買市場におきましては、海外市場との金利差、為替市場の円安の進行等から、国内外投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、品薄状態にある優良なオフィスビルをめぐる競合状態は激しく、取得環境は引き続き厳しい状況にあります。

分配情報

	第41期	第42期	第43期　予想
株価	610,000円	640,000円	567000円
分配金	11400円	11500円	11400円
利回り	1.8％	1.7％	2％

貸借対照表

資産

	第41期	第42期
流動資産	287億	280億
固定資産	1兆60億	9800億
資産合計	1兆350億	1兆80億

負債

	第41期	第42期
流動負債	974億	793億
固定負債	4208億	4118億
出資総額	4972億	4972億
剰余金	195億	205億
純資産	5167億	5177億
負債純資産	1兆350億	1兆80億

自己資本比率　51.3％

キャッシュフロー

	第41期	第42期
営業活動CF	218億	467億
投資活動CF	▲537億	▲487億
財務活動CF	146億	▲422億
現金	271億	267億

指標判断

NAV倍率　0.95倍　割安

一口あたりNAV　60万8662円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

１倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

LTV　42％

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

FFO倍率　39倍　割高

一口あたりFFO　14221円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

NOI利回り　4.2％

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格

トピックス

晴海エリアのオフィス需給環境、館内主要テナントの動向等を総合的に勘案し物件を譲渡

晴海センタービル

譲渡価格　243億

譲渡日　2022年5月31日

晴海フロント

譲渡価格　391億

譲渡日　2022年12月から2024年1月まで　3期に分けて譲渡

REIT比較表

REIT情報

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
用途	オフィス	商業施設	オフィス
資産規模	1988億	2536億	1兆912億
含み益	379億	205億	3253億
含み益率	21％	8％	33％
稼働率	96.7％	99％	93.7％
自己資本比率	47.9％	49.7％	51.3％
金利	0.64％	0.69％	0.38％
負債額	942億	1293億	4233億
築年数	19年	15年	20年
格付け	JCR AA 安定的	JCR AA 安定的	S＆P A＋安定的 Moodys A2 安定的 R＆I AA 安定的

資産規模

ジャパンリアルエステイトは一兆円超えの規模です。

含み益率

ジャパンリアルエステイトはリートの中でも上位の33％あります。

含み損益率が多ければ物件売却時に売却益が出て、分配金の額が多くなります。

金利

ジャパンリアルエステイトの金利が低いです。

低い程、有利子負債に対する経費率が低くなり利益が残る割合が多くなります。

自己資本比率

ジャパンリアルエステイトの自己資本比率が半分あり、安定しています。

稼働率

ケネディクスの稼働率くです。

ジャパンリアルエステイトの稼働率が低下しており懸念材料になります。

格付け

ジャパンリアルエステイトがＲＥＩＴの中で最上位の評価をされています。

他2社もＡＡをもらっています。

投資状況

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
出来高	3226株	1617株	2812 株
売買代金	3億4300万	4億500万	15億9800万
信用倍率	29.55倍	61倍	2.82倍

売買代金

ジャパンリアルエステイトの出来高と売買代金が大きく市場での取引が活発です。

信用倍率

ジャパンリアルエステイトの倍率が低く、投資価格の上昇が期待できます。

信用取引における買い残高÷売り残高によって求められます。

倍率が1倍に近づくほど株価も上昇しやすくなり、1より上がれば株価が下がりやすくなります。

分配金

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
投資価格	106200円	249800円	567000円
分配金	2860円	6360円	11400円
利回り	2.6％	2.5％	1.9％

投資価格

ジャパンリアルエステイトの投資価格が50万円を超えており、投資がしづらいです。

グローバルワンの投資投資価格が10万円台と投資がしやすいです。

※個人投資家は資金力に乏しく、投資割合が重要なので、低いほど投資がしやすいです。

利回り

グローバルワンの利回りは約5.2％あり、利回りが高いです。

ジャパンリアルエステイトも約3.8％あり高配当な利回りです。

業績情報

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
営業収益	66億	98億	369億
営業利益	34億	44億	166億
当期純利益	29億	37億	157億
利益率	1.4％	1.3％	1.5％

利益率

当期純利益÷取得価額で計算しています。

利益率が高いほど、物件利回りが高いと判断します。

３社とも利益率が同じラインです。

資産状況

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
流動資産	176億	212億	280億
固定資産	1811憶	2490億	9800億
資産合計	1988億	2766億	1兆80億
出資総額	949億	1331億	4972億
剰余金	5億	37億	205億
純資産	952億	1374億	5177億
自己資本比率	47.9％	49.7％	51％

剰余金

ジャパンリアルエステイトの剰余金が大きく、分配金の安定化に繋がります。

自己資本比率

ジャパンリアルエステイトの自己資本比率が高く、安定しています。

キャッシュフロー

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
営業活動CF	31億	47億	467億
投資活動CF	▲3億	▲69億	▲487億
財務活動CF	▲23億	▲31億	▲422億
現金	102億	206億	267億

営業活動CF　

ジャパンリアルエステイトの規模が大きく、稼いだ額も大きいです。

本業による収入と支出の差額プラスが多いほど本業が順調と判断します。

投資活動CF　

ジャパンリアルエステイトの規模が大きく、物件購入に使った額も大きいです。

事業活動や設備投資にどれだけ使っているかを表します。

マイナスが多いほど事業に使っている額が多く、株や債券などを売ればプラスになります。

財務CF　

どのリートも金融期間への返済した額が大きいです。

金融機関からの借りた額を表します。

プラスの場合は借りた額が多く、マイナスの場合は返済した額が多いとなります。

現金　

プラスが多いほど資金繰りが安定しています。

指標判断

	グローバルワン	ケネディクス	ジャパンリアル
NAV倍率	0.76倍	0.95倍	0.95倍
LTV	47.4％	44.9％	42％
FFO倍率	32倍	28倍	39倍
NOI利回り	4.3％	5％	4.2％