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【積水ハウスリート投資法人を解説】分配金利回りは4.2%!格付け評価も高くおすすめ銘柄

キャッチコピー

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質の高い社会資本の提供

人生100年時代をリードするREIT

 

積水ハウス・リート投資法人特徴

「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資

積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略

用途比率

オフィスビル 2,455億円 48.6%

住居 2,429億円 44.2%

ホテル 393億円 7.2%

エリア比率

東京圏 65.4%

大阪圏 25.6%

名古屋圏 4.9%

その他 4.2%

代表投資家

カストディ銀行 23.3%

日本マスター信託 17.2%

積水ハウス 4.6%

その他

保有物件数 117物件

資産規模 5,490億円

鑑定評価額合計 6,055億円

稼働率 97.2%

プライム・プロパティ比率 92.3%

ポートフォリオPML値 1.56%

平均築年数 12年

利益剰余金 1385億2006万

1口あたり当期純利益 1,986円

含み益 903億

有利子負債総額 2,499億円

平均調達年数 7.2年

平均残存年数 3.9年

平均金利 0.57%

内部留保残額 2,189億

格付け

JCR AA(安定的) R&I AA-(安定的)

決算サマリー

  2021年4月

第13期

2021年10月

第14期

2022年4月

第15期 予想

営業収益 150億5500万 172億9100万 147億4800万
営業利益 79億8900万 94億1300万 76億300万
経常利益 71億300万 85億2千万 67億200万
当期純利益 71億300万 85億2千万 67億100万
1口あたり分配金 1,675円 1,803円 1,698円
投資口価格 90,000 93,000 77,000(2月時点)
利回り 1.8 1.9  2.2 

 

その他

  2021年4月

第12期

2021年10月

第13期

2022年4月

第14期 

総資産額 5540億6700万 5565億6900万 5556億4400万
純資産額 2862億5900万 2862億2千万 2876億4200万
有利子負債 2499億4200万 2529億4200万 2499億4200万
口数 4,288,666口 4,288,666口 4,288,666口
自己資本比率 51.7% 51.4% 51.8%
物件数 121 123 117
稼働率 97.7% 97.3% 97.2%
減価償却費 24億4400万 24億6800万 24億5500万
資本的支出額 5億9100万 6億5400万 7億2700万
賃貸NOI 116億1千万 116億8700万 111億6千万
FFO 94億3800万 94億4100万 85億2300万
LTV 45.1% 45.4% 45%

 

資本的支出とは、固定資産の修理、改良などのために支出した金額

使用可能期間を延長または価値を増加させること

例 配管、給水管、空調工事、火災報知工事

トピックス

物件の譲渡・取得

今後大規模修繕工事により収益パフォーマンスの低下が予想される住居9物件を171億円で譲渡した。

売却益24億を計上

今後の分配金安定のため、11億円を内部留保とした。

2021年9月に住居3物件64億円で取得した。

運用状況

オフィスビル

大阪、名古屋の物件は稼働率100%と安定的な運用を維持している。

東京の物件は解約、減床が発生し、リーシング活動に注力していく。

業績予想に空室リスクを織り込んでおり、内部留保を活用することで、分配金の安定化を図る。

住居

コロナ禍においても、稼働率96%と安定的に運用している。

東京23区、シングルタイプの住居が悪化していたが、現在は底打ち感がある。

ファミリータイプの住居は好調 

ホテル

固定賃料のみの収入

緊急事態宣言の解除、ワクチン接収の進展、GOTOトラベルなどで、一定数回復することをそうていしている。

第15期、16期は固定賃料のみ、収益計上している。

マスターリース契約をしているので、ホテルの稼働率は100%です。

当面の目標、分配金1,700円を維持する。

指標判断

 NAV倍率 0.9倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 45% 

負債比率が標準と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 24.7倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 4.2%

不動産利回りが低いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5.5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

積水ハウスリート投資法人評価

投資おすすめ銘柄です

プラス材料

指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。

格付け評価が高く利益も安定している。

住居とオフィスを半分ずつ持っているので、攻守ともにバランスがよい。

利益剰余金が1,385億あり分配金の安定化に繋がる。

マイナス材料

指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。

 オフィス需要の今後の見通しが不透明である。

上記の点から投資おすすめ銘柄だと判断します。

積水ハウスリート投資法人を動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。

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