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【不動産投資】福岡リート投資法人【REIT銘柄解説】

 

福岡リート投資法人の特徴

日本初の地域特化型リート

成長都市、福岡市を中心としたポートフォリオを形成

福岡市は年々人口が増えている。(2021年で約1,620万人)

投資対象エリア

福岡都市圏 60~90% その他九州地域 10~30% その他 0~10%

資産規模 32物件 2,020億

すべての物件において含み益を保持

含み益 407億8100万

 

投資タイプ

商業施設 40~70% オフィスビル 20~50% その他 0~30%

宿泊特化型のホテルのみ持っている

住居 稼働率96.1%と安定している

2020年に物流施設を開業

スポンサーから取得 1306億9千万 64.7%

外部から取得 713億2千万 35.3%

 

上場日 2005年6月21日

決算期 2月 8月

資産運用会社 株式会社福岡アルティ

スポンサー

福岡地所 55% 九州電力 10% その他 35%

主要株主

日本カストディ銀行 176,957口 22.23%

日本マスタートラスト 99,091口 12.44%

福岡地所 73,136口 9.18%

スポンサーです!

 

代表物件

キャナルシティ博多

取得価格 320億

投資比率 15.8%

代表テナント 

ワシントンホテル ユナイテッドシネマ

ホテル、映画関係の有名なテナントが入っています

 

格付け 

JCR AA−(安定的)R&I A+(安定的)

 

有利子負債総額 824億

借入の半分を九州の銀行から借りている。

地元からの評価、情報を共有している

コミットライン 130億

コミットラインとは、銀行が投資法人に一定の融資枠を設けることです

支払金利 0.69%

固定比率 94.1%

平均負債残存年数 5.7年

 

発行投資口数 796,000口

時価総額 1396億9800万

1口あたり純資産 127,833円

1口あたりNAV 175,502円

格付け

JCR AA-(安定的)

R&I A+(安定的)

決算サマリー

  第33期 

2021年2月

第34期

2021年8月

営業収益 89億400万 88億6700万
営業費用 58億4200万 56億6200万
営業利益 30億6100万 32億400万
経常利益 26億7700万 28億1700万
当期純利益 26億7500万 28億1600万
分配金 3,361円 3,500円
投資口価格 164,000円 168,500円(1月時点)
利回り 2.0% 2.0%
NOL 53億4700万 53億3600万
発行口数 796,000口 796,000口
減価償却費 16億2300万 15億5200万
総資産 1995億5900万 1998億400万
純資産 1016億1400万 1017億5500万
保有物件 31 32
稼働率 99.5% 99.5%
FFO 42億9900万 42億6500万
1口あたりFFO 5,401円 5,358円

 

トピックス

その他

キャナルシティ博多はコロナの影響を特に受けた

商業施設のコロナの影響は限定的

商業施設をリニューアル等により賃料増加を見込む

オフィスビルの競争力は相対的に高い

オフィスの空席率が低い 99%稼働している

大規模ビルの空席が低い

 

取得物件

天神ビジネスセンター

福岡地所グループ スポンサーから購入

取得価格 770億

取得物件 天神ビジネスセンター 福岡リート投資法人決算説明資料より

指標判断

 NAV倍率 0.95倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る(NAV倍率=投資口価格÷NAV)倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

LTV  41.2%

負債比率が低いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標低いほど負債比率が小さいのでいいです。 45%を超えると割高と判断 LTV=有利子負債÷資産額

FFO倍率 29.79倍

割安と判断

35倍を超えると割高と判断 FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと高いほど収益力がいいとわかります。 FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

NOL利回り 5.24%

収益力が高いと判断

NOI利回り={年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100 実際の収益力を図る指標4.5%を基準に高いほど収益力があると判断します

福岡リート投資法人評価

投資おすすめです

プラス材料

格付け会社からの評価が高い。

全ての物件で含み益があり、目利き力がある。

指標判断では割安水準となっており、稼ぐ力も高い。

地元からのバックアップがある。

融資や物件の取得に有利です

福岡市は成長都市と呼ばれており、人口が増加傾向している。

マイナス材料

現段階ではオフィスの競争力が高いが、今後どうなるのかは分からない。

コロナをきっかけに他のリートでは、オフィスの空席率が上がってきている。

キャナルシティ博多がコロナをきっかけにダメージを受けており、コロナ前の水準に戻るか分からない。

上記の点から現段階ではおすすめのリートになります。

 

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