トーセイ・リート投資法人（3309）
キャッチコピー
日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』の活用・再生
既存不動産を活用、再生（リノベーション）を行い資産価値を高める。
高い利回りを可能とするため、築年数が高い物件（リスクプレミアムがある物件）を修繕、バリューアップを行う。
トーセイリート投資法人の特徴を生かし、市場参加者が限定され、過度な取得競争を回避でする戦略です。
築年数の高い物件を取得、リノベーションをするなど、独自の戦略をとり他のリートと差別化を図っている。
スポンサー トーセイ株式会社
決算月 4月・１０月
物件数／資産規模 62物件/827億
用途比率 オフィス41％・商業施設7％・住宅52％
投資場所 東京経済圏を中心に中小規模不動産へ投資を行う住居
東京経済圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）
規模 中小規模（原則50億円以下）
鑑定評価額 985億
物件含み益 176億
各アセットタイプとも含み益は拡大。含み損となっている物件はなし
稼働率：97.5％
稼働率90％未満の物件数は3物件に減少、安定稼働と賃料アップをバランスよく推進
コロナ禍の時は、テレワークの導入でオフィスの退去がありました。
現在は、オフィス需要も戻ってきている状況です。
財務状況
LTV：47.8％
調達金利：1.16％
格付け
R＆I ／安定的 JCR A/安定的
大口投資家
トーセイ株式会社 67,001口 17.79％
カストディ銀行 47,491口 12.61％
トラスト 35,692口 9.48％
業績情報
| 営業収益 | 当期純利益 | |
| 21年4月 | 33億 | 13億 |
| 21年10月 | 31億 | 12億 |
| 22年4月 | 33億 | 12億 |
| 22年10月 | 34億 | 13億 |
| 23年4月 | 34億 | 13億 |
| 23年10月 | 35億 | 13億 |
| 24年4月 | 35億 | 13億 |
| 24年10月 | 36億 | 14億 |
| 25年4月 | 36億 | 14億 |
| 25年10月 予想 | 36億 | 13億 |
業績は安定しています。
賃料の増額が続いている。
25年4月期は88万4千の賃料増額を実現。
分配金情報
| 投資口価格 | 分配金 | 利回り | |
| 21年4月 | 135,000円 | 3,750円 | 2.7％ |
| 21年10月 | 133,800円 | 3,643円 | 2.7％ |
| 22年4月 | 131,900円 | 3,558円 | 2.6％ |
| 22年10月 | 103,700円 | 3,638円 | 3.5％ |
| 23年4月 | 129,800円 | 3,682円 | 2.8％ |
| 23年10月 | 136,300円 | 3,706円 | 2.7％ |
| 24年4月 | 139,200円 | 3682円 | 2.6％ |
| 24年10月 | 126,200円 | 3,761円 | 2.9％ |
| 25年4月 | 125,200円 | 3,912円 | 3％ |
| 25年10月 予想 | 136,100円 | 3,710円 | 2.7％ |
日銀の利上げより、投資口価格が低下傾向でした。
オフィスの需要が戻ってきているのもあり、投資口価格が上昇し利回りも低下するかもしれません。
現在の年間利回りは5.4％
日本プロロジスリート投資法人 3283
投資対象
クオリティ重視の物流施設特化型リート Aクラスの物流施設に投資
- 延床面積 16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する
- 人口集積、高速道路、湾岸、空港に近接している
- 建物内をトラックで移動できる空間がある
- 耐震、自然災害に備えた構造、設備がある
投資対象エリア
首都圏と近畿圏を中心に投資
企業情報
上場日 2013年
スポンサー プロロジス・グループ
世界最大規模の物流株式会社
日本では1999年に活動を再開、日本でも総合不動産時価総額トップ10に入るまでに成長
スポンサー時価総額 約4兆
物件数 55物件→58物件
資産規模 9657億
時価総額 9,159億→8232億
稼働率 97.5％→97.2％
築年数 8.4年→8.72年
含み損益 3,468億
含み益率 40.7％ 高い
PML値 1.2％
格付け
Ｒ＆Ｉ AA（安定的）
ＪＣＲ AA＋（安定的） 格付け評価が高い
代表投資家
カストディ銀行 613,826口 21.62％
プロロジス・プロパティ・ジャパン 425,720口 14.99％
約15％程度のセイムボート出資
マスタートラスト 417,355口 14.7％
投資会社が主要株主となっています。
財務状況
金利 0.64％⇒0.77％
金利の上昇によるもの
ＬＴＶ 39.9％ リートの中ではLTVは低い方です。
取得余力 1,900億→1800億 物件取得により、取得余力が減少。
テナント ZOZO 8.1％
アマゾン 3.2％
楽天 2.4％
ヤマト運輸 2.0％
アマゾン、楽天などECサイト大手が倉庫を借りています。
総テナント社数 195社
ECサイトの市場規模は年縁増加傾向になり、今後も安定的な需要が見込める。
決算状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月 | |
| 営業収益 | 268億 | 275億 | 288億 |
| 営業利益 | 121億 | 120億 | 123億 |
| 当期純利益 | 113億 | 111億 | 111億 |
| 23年11月 | 24年5月 | 24年11月 | |
| 営業収益 | 305億 | 303億 | 310億 |
| 営業利益 | 135億 | 137億 | 136億 |
| 当期純利益 | 122億 | 125億 | 125億 |
| 25年5月予想 | |
| 営業収益 | 343億 |
| 営業利益 | 165億 |
| 当期純利益 | 150億 |
リーシング環境は好況を維持、2024年通期で平均改定賃料変動率4.2％を実現
物流不動産マーケットの需給 需要は過去最高水準を維持、空室は新規物件と競争力の低い物件に集中 建築費の高騰が新規供給を大きく抑制。
建築費が高騰することで、物件を建てても採算がとれず、建てることができない状況になります。
2026年以降の新規供給は大幅減の可能性。
分配金状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月 | |
| 投資口価格 | 363,000円 | 316,500円 | 296,400円 |
| 分配金 | 4,906円 | 4,927円 | 4,940円 |
| 利回り | 1.3％ | 1.5％ | 1.6％ |
| 23年11月 | 24年5月 | 24年11月 | |
| 投資口価格 | 280,000円 | 259,000円 | 236,000円 |
| 分配金 | 5,085円 | 5,196円 | 5,201円 |
| 利回り | 1.8％ | 2％ | 2.2％ |
| 25年5月予想 | |
| 投資口価格 | 80,000円 |
| 分配金 | 1,866円 |
| 利回り | 2.3％ |
25年5月予想の分配金は物件売却益により大幅に上昇。
発行口数を３分割、投資口価格と分配金も3分の1になります。
第一期3275円より、右肩に増加傾向
現在5,201円 売却益を除いた分配金を年3％増加を目指す。
内部成長、手元資金の活用。外部成長で実現。
内部成長
稼働率、賃料の増額 運営費の削減
外部成長 資産入替取得、
資産売却益の活用 財務戦略 年間70億超の余剰キャッシュフローの活用、自己投資口の取得
③ インヴィンシブル投資法人 8963
スポンサー メイン
フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）80％（外資系運用会社）
サブ ソフトバンク 20％
投資対象物件 ホテル 104物件 住居 41物件 その他 1物件
ホテルに重点を置いているホテル系リートに分類されます。
築年数 1〜4年 4.4％ 5年〜9年 7.9％
10年〜14年 17.5％ 15年〜19年 7.4％ 20年以上 62.8％
オフィスなどをリノベーションし価値を高めているので、築年数は経っているのが多いです。
資産規模 6,530億
鑑定評価額 7674億
含み益 1717億
投資対象地域 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 政令指定都市 全国の主要都市 海外（ケイマン諸島）
※現イギリス領でカリブ海にある人気のリゾート地です。
税制優遇制度により所得税や不動産税も存在しません。
ケイマン諸島における税収入の大半は間接税、輸入品関税、印紙税です。
格付け
ＪＣＲ Ａ＋（安定的）⇒Ａ（安定的に） 格下げとなった。
財務状況
LTV 42.1％
平均借入金利 1.28％
大株主
マスタートラスト 141万7170口 18.53%
カストディ 139万5081口 18.24％
野村信託 40万1578口 5.25％
業績情報
| 20年12月 | 21年6月 | 21年12月 | |
| 営業収益 | 83億4千万 | 38億600万 | 84億600万 |
| 営業利益 | 6億2400万 | △35億9900万 | 10億1400万 |
| 当期純利益 | 6億2300万 | △35億9900万 | 10億1400万 |
| 22年6月 | 22年12月 | 23年6月 | |
| 営業収益 | 76億 | 119億 | 159億 |
| 営業利益 | 21億 | 62億 | 103億 |
| 当期純利益 | 10億 | 50億 | 89億 |
| 23年12月 | 24年6月 | 24年12月 | |
| 営業収益 | 188億 | 211億 | 255億 |
| 営業利益 | 125億 | 146億 | 177億 |
| 当期純利益 | 110億 | 129億 | 151億 |
| 25年6月予想 | |
| 営業収益 | 245億 |
| 営業利益 | 171億 |
| 当期純利益 | 138億 |
宿泊市場動向 外国人の延べ宿泊者数は、過去最高 コロナ前よりも多くなっている。
2025年は、大阪万博を開催もあり、2024年を上回る旅行需要が期待されている。
訪日外国人のリピーター率も上昇しており、ホテルの需要は今後も続くと予想。 ホテルの供給は、建築費、人件費の高騰で供給が減少傾向になると予想。
コロナ前の利益、2019年6月時点では、営業収益273億、利益212億 コロナ前の利益に近づいており、もう少し上昇の余地がありそうです。
分配金情報
| 20年12月 | 21年6月 | 21年12月 | |
| 投資口価格 | 33,000円 | 40,000円 | 42,600円 |
| 分配金 | 167円 | 16円 | 166円 |
| 分配金利回り | 0.5％ | 0.04％ | 0.3％ |
| 22年6月 | 22年12月 | 23年6月 | |
| 投資口価格 | 39,900円 | 51,000円 | 57,200円 |
| 分配金 | 166円 | 832円 | 1,454円 |
| 分配金利回り | 0.41億％％ | 1.6％ | 2.5％ |
| 23年12月 | 24年6月 | 24年12月 | |
| 投資口価格 | 61,000円 | 68,300円 | 66,200円 |
| 分配金 | 1,541円 | 1,917円 | 1,962円 |
| 分配金利回り | 2.5％ | 2.8％ | 2.9％ |
| 25年6月 | |
| 投資口価格 | 62,800円 |
| 分配金 | 1,895円 |
| 分配金利回り | 3％ |
分配金も1口あたり166円とほぼ出ない状況は続いています。
ホテルリートの回復はまだ先になりそうです。
投資主優待制度
1口でも保有していれば、優待価格（10％割引）で宿泊ができます。
対象ホテル
シェラトン・グランデ・トーキョーベイホテル マイステイズホテルグループ全てのホテル
利用方法
投資主優待プランが掲載された所定のウェブサイト経由で予約
サムティ・レジデンシャル投資法人 3459
スポンサー サムティ株式会社
大和証券グループ（資金調達などのサポート）
投資対象物件
賃貸住居 98％
住居は景気の景況を受けず安定的な稼働が見込めます。
投資対象場所
地方都市比率 73.9％ 首都圏 26.1％
地方主要都市をメインに日本全国を対象に分散投資をしている。
資産規模 1718億
公募増資や第三者割当増資による資産取得、入替等を通じ資産規模拡大とポートフォリオクオリティの向上を実現 2021年時点で1,182億の資産規模から成長
決算月 1月・７月
平均築年数 12.1年
稼働率 97％
格付け（JCR）A－（ポジティブ）
財務状況
平均金利 0.81%
LTV 51％
大株主
大和証券グループ 331,810口 38.9％
サムティ 121,783口 14.3％
マスタートラスト 48,964口 5.7％
業績情報
| 24年7月 | 25年1月 | 25年7月予想 | |
| 営業収益 | 57億 | 63億 | 59億 |
| 営業利益 | 24億 | 32億 | 26億 |
| 当期純利益 | 19億 | 26億 | 19億 |
賃料単価は年縁増加傾向
25年1月期は、賃料収入、物件売却益、共栄費の増加で24年7月より大幅な上昇。
25年7月予想では、物件売却益の剥落で減収予想。賃料共益費は増加傾向。
分配金情報
| 24年7月 | 25年1月 | 25年7月予想 | |
| 投資口価格 | 102,600円 | 93,300円 | 97,100円 |
| 分配金 | 2,646円 | 3,118円 | 2,616円 |
| 利回り | 2.5％ | 3.3％ | 2.6％ |
年間5％弱の分配金が貰えます。
住居特化型なので業績に安定感があります。
ラサールロジポート投資法人 3466
投資エリア
東京、大阪に所在する「プライム・ロジスティクス」を中心に投資
東京、大阪80％ その他 20％
プライムロジスティクスの特徴
物流適地に所在
①人口集積地へのすぐれたアクセス
②幹線道路に近接
③24時間運営が可能な工業系用途地域に所在
④公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易
大規模
延床面積16,500㎡以上
高機能
上層階にトラックでのアクセスが可能
区画割が可能な設計
十分なオフィススペース
耐震性の高い安全な施設
これらの要素を総合的に勘案した上で「プライム・ロジスティクス」と呼んでいます。
REIT情報
物流特化型
スポンサー ラサールグループ（外資の不動産投資運用グループ）
サポート会社
上場日 2015年
物件数 23物件
発行口数 1,785,000口
資産規模 3,742億
鑑定評価額 4,569億
含み益 827億
テナント数 172社 分散の効いたテナント数がいます
コーナン5.2％・日本通運4.3％・佐川3.5％
テナント 日用品・Eコマース関係・衣料品・家電
稼働率 99％
財務状況
LTV 43％
金利 0.76％
有利子負債額 1606億
格付け
JCR AA（安定的）
投資主
カストディ銀行 388,083口 21％
マスタートラスト 330,513口 18％
野村信託 94,077口 5.03
カストディとマスターは保有割合を増やしています。
決算情報
| 営業収益 | 営業利益 | 当期純利益 | |
| 20年8月 | 74億 | 40億 | 36億 |
| 21年2月 | 95億 | 53億 | 46億 |
| 21年8月 | 107億 | 57億 | 52億 |
| 22年2月 | 105億 | 57億 | 51億 |
| 22年8月 | 107億 | 56億 | 50億 |
| 23年2月 | 108億 | 56億 | 50億 |
| 23年8月 | 112億 | 57億 | 50億 |
| 24年2月 | 114億 | 73億 | 66億 |
| 24年8月 | 115億 | 69億 | 63億 |
| 25年2月 | 114億 | 70億 | 63億 |
| 25年8月 予想 | 114億 | 73 億 | 64億 |
賃料の上昇があるが、修繕費、金利上昇コストの上昇速度が賃料収入などの増加率より上回っており、市場評価の改善に繋がっていない。
ラサールグループの物件運用力とリーシング力を活用し、高い稼働率と賃料増額を実現。
契約更改の賃料増減率 ＋6.5％
業績も右肩上がりに上昇中。
分配情報
| 投資口価格 | 分配金 | 利回り | |
| 20年8月 | 191000円 | 2892円 | 1.5％ |
| 21年2月 | 163000円 | 3077円 | 1.8％ |
| 21年8月 | 196000円 | 3193円 | 1.6％ |
| 22年2月 | 174000円 | 3137円 | 1.8％ |
| 22年8月 | 173000円 | 3079円 | 1.8％ |
| 23年2月 | 154,900円 | 3,097円 | 1.9％ |
| 23年8月 | 148,700円 | 3,090円 | 2％ |
| 24年2月 | 140,900円 | 3,802円 | 2.6％ |
| 24年8月 | 146,500円 | 3,626円 | 2.4％ |
| 25年2月 | 147,300円 | 4,005円 | 2.7％ |
| 25年8月 予想 | 139,100円 | 3,829円 | 2.7％ |
2025年4月21日に決議した自己投資口取得
取得金額 40億 取得期間 2025年10月14日
自己投資口を取得すれば、発行している口数が少なくなり、投資口価格の上昇や将来的にもらえる分派金の増額に繋がります。
グローバルワン不動産投資法人 8958
投資エリア
東京都を中心としたオフィスビルを投資対象
近 利便性の高い立地
駅近 最寄り駅徒歩５分以内
新 築年数が浅井物件
グローバルワン平均18.5年
他オフィス系リート平均 25.1年
大 大型のオフィスビル
平均取得価格 173億 オフィス系リート平均 91億
今後
外形的・定量的な基準にとらわれることなく、
エリア・⽴地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争⼒を重視
REIT情報
用途 オフィス特化型
スポンサー
明治安田生命、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行
金融系スポンサーが支える、安定的な財務基盤
物件数 14物件
時価総額 1086億
発行口数 102万2826口
資産規模 2,019億
含み益 379億→435億
含み損益率 21％→25.3％
上場依頼19年 含み益を維持
稼働率 97.9％⇒98.9％
平均築年数 19年
財務状況
LTV 44.4％
平均借入期間 6.5年
金利 0.82％
テナント状況
総数 191社⇒213社
上位テナント
NECファシリティーズ 15,104.63㎡ 11.2％
楽天グループ 9,794㎡ 7.3％
明治安亜生命 2,548。52㎡ 1.9％
埼玉労働局 2366.17㎡ 1.8％
独立行政法人水資源機構 2,12046㎡ 1.6％
官公庁、大手企業が物件を借りています。
以前借りていた、パナソニック、三菱総研の契約満了がありましたが、リーシングが順調にすすみ高稼働を実現しています。
投資物件上位
楽天クリムゾンハウス青山
取得価格 350億
投資比率 18％
用途 オフィス
明治安田生命さいたま新都心ビル
取得価格 227億
投資比率 11％
用途 オフィス
豊洲プライムスクエア
取得価格 210億
投資比率 10％
用途 オフィス
投資主
カストディ 242,701口 24.3％
トラスト 143,173口 14.33％
野村信託 49,881口 4.99％
格付け
JCR AA－（安定的）
業績情報
| 営業収益 | 営業利益 | 当期純利益 | |
| 22年3月 | 56億 | 26億 | 22億 |
| 22年9月 | 56億 | 26億 | 22億 |
| 23年3月 | 66億 | 33億 | 29億 |
| 23年9月 | 72億 | 37億 | 33億 |
| 24年3月 | 71億 | 37億 | 31億 |
| 24年9月 | 64億 | 32億 | 28億 |
| 25年3月 | 74億 | 42億 | 38億 |
| 25年9月 予想 | 80億 | 50億 | 45億 |
第38期
テナント入替・賃料改定による賃料増額
契約ベースの月額賃料は前期⽐10万円増加
水道光熱費の増加やその他賃貸事業収入の減少に対し、修繕費等のコストコントロールで増益を確保 圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦は2,426円を確保
第39期 予想
分配⾦安定化のため、売却益の⼀部を内部留保する⽅針（当期分配金 前期比＋17.9％）
39期から44期までは営業収益が多くなります。
分配情報
| 投資口価格 | 分配金 | 利回り | |
| 22年3月 | 112,000円 | 2411円 | 2.1％ |
| 22年9月 | 110,000円 | 2426円 | 2.2％ |
| 23年3月 | 104,500円 | 2,860円 | 2.7％ |
| 23年9月 | 114,800円 | 3,038円 | 2.6％ |
| 24年3月 | 108,200円 | 2,959円 | 2.7％ |
| 24年9月 | 99,300円 | 2,528円 | 2.5％ |
| 25年3月 | 114,100円 | 3,835円 | 3.3％ |
| 25年9月 予想 | 136,400円 | 4,126円 | 3％ |
内部成長
インフレや金利上昇に負けないポートフォリオを構築するため賃料増額を強力に推進
外部成長
資産入替を通じて、売却益を投資主に還元、収益性の高い物件を組入れ
物件取得は、資本コストや投資口価格を踏まえ源泉投資
※資産規模目標2500億の達成時期は一旦撤回
財務面
公募増資は、投資口価格が低迷する中では様子見
総額50億の自己投資口取得を実施中 2025年9月12日まで
市況情報
オフィス賃料は上昇傾向
建築工事費上昇による工事計画見直しや人手不足により工期が遅れ、新築ビルの供給は減少
需給はひっ迫し、賃料は上昇基調が継続
インフレ進行
物価高の影響から物件運営コストは上昇
建築資材の上昇や人手不足により建築工事費は上昇
公募増資による物件取得は困難
新NISAの影響からJ-REIT投信からの資金流出が継続
投資口の需給バランスが悪化し、投資口価格が低迷
投資口価格が高くないと、割安で投資口を発行しねければならず分配金の減少に繋がります。
増資ができれなければ、資金を調達できず新たな物件の取得も難しくなります。
オフィス売買市場は高値圏での取引が継続
投資家の物件取得欲は継続
物件情報は依然として限定的
毎月分配金
現在の投資口価格で投資した場合
| トーセイ | プロロ | インヴィンシブル | |
| 用途 | 住居・オフィス | 物流 | ホテル |
| 投資口価格 | 136,100円 | 80,000円 | 64,700円 |
| 分配金 | 7,420円 | 3,732円 | 3,951円 |
| 利回り | 5.4％ | 4.6％ | 6.1％ |
| サムティ | ラサール | グローバルワン | |
| 用途 | 住居 | 物流 | オフィス |
| 投資口価格 | 97,200円 | 139,100円 | 136,700円 |
| 分配金 | 5,914円 | 7,658円 | 8,252円 |
| 利回り | 6％ | 5.5％ | 6％ |
上記の６銘柄を買えば毎月分配金が入ってきます。
必要最低資金 約65万円 年間分配金額 36,928円 利回り 5.６％
毎月平均分配金額 約3,000円
※銘柄の投資比率が同水準ではないので月によって受け取る分配金に差が出てきます。
一つの投資銘柄比率を30万円前後にすれば
トーセイ 136,100円×2口＝272,200円
プロロ 80,000円×４口＝320,000円
インヴィンシブル 64,700円×5口＝323,500円
サムティ 97,200円×3口＝325,800円
ラサール 139,100円×2口＝278,200円
グローバル 136,700円×2口＝273,400円
合計 1,793,100円
年間分配金 100,413円
利回り 5.6％ 毎月平均分配金 8,367円
均等に投資比率を合わせれば180万円の投資で月8300円程度の分配金を受け取ることができます。
年２４０万の新ニーサ枠を活用して、非課税で分配金を受け取りましょう。
Jリートの投資方針
高分配、安定した分配金をもらえる銘柄を集めてみました。
ぜひ、高利回りなリートに投資を行い、毎月分配金を目指しましょう。 日銀のマイナス金利解除から一転してJリートの価格が下落しています。
前から持ち続けている方は、含み損が多くなっています。 逆に考えると、現在投資を行うと高利回りなリートに投資を行うことができます。
含み損が多くなっても、分配金は減少は少ないので長期目線でリートを保有しましょう。
現在の利回りは、5％以上あるのも多く割安で放置されている銘柄もまだあります。
今後も賃料の増加なども続いていくと思われますので、長期保有でリートに投資しましょう。
リートの市況
金利上昇、原材料費や人件費の高騰により物件価格は上昇中。
建築価格の上昇に伴い、利回りは低下傾向になっている。 物件の賃料、共益費を上げており、収益は上昇傾向が続いている。
しかし、インフレの影響が大きく、収入を上げても費用が多くなり利益が変わらない水準となっている。
また、コストが増加する事で新築する時の採算がとれない、工期が伸びるなどで新築の供給は落ちていく。
既存物件の賃貸需要が増す可能性がある。
賃料増加は今後も続くトレンドだと予想し、利益水準が追いつくまで時間が必要。
コロナも終わり、オフィス需要が戻りつつあります。
オフィス系のリートの投資口価格は上昇中で、利回りも低下傾向になってきている。
住居、物流施設、商業施設の賃貸需要もあり、今後も安定的な稼働率が期待されている。
