REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
４月に権利確定になるREIT３選を紹介します。
2023年4月26日が権利確定日です。
この日の15時までに、必ず買いましょう。
※４月27日以降に購入しても分配金はもらえません。
私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。
積水ハウス・リート投資法人
投資物件
住居113物件 48.8％ オフィス7物件 48.1％ ホテル1物件3.1％
投資エリア
３大都市圏(東京、大阪、名古屋)
東京83物件 69.7％ 大阪10物件 21.3％ 名古屋13物件 4.8％
REIT情報
用途 複合型リート
スポンサー 積水ハウス
物件数 120物件
時価総額 3089億
資産規模 5709億
発行口数 438万1492株
一株純資産 6万7211円
有利子負債倍率 0.77倍
自己資本比率 51.6％
含み益 1033億
含み損益率 19.2％
高いほど物件売却時に分配金が増えます。
オフィス稼働率 93.9％
住居稼働率 97％
全体稼働率 97％
平均築年数 12年
剰余金 1332億
財務状況
自己資本比率 ５１％
平均借入期間 3.6年
金利 0.54％
有利子負債額 2636億
投資情報
出来高 7651株
売買代金 5億3900万
信用倍率 18.23倍
代表物件
ガーデンシティ品川御殿山
取得価格 720億
投資比率 12.98％
用途 オフィス
本町ガーデンシティホテル
取得価格 558億
投資比率 10％
用途 オフィス
投資主
カストディ 113万285口 25.8％
トラスト 68万9267口 15.7％
積水ハウス 20万750口 4.6％
STATE STREET 6万4016口 1.5％
格付け
JCR AA （安定的）
R＆I AA－（安定的）
高い格付け評価をもらっています。
業績情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 予想 | |
| 営業収益 | 147億 | 157億 | 152億 |
| 営業利益 | 76億 | 80億 | 72億 |
| 当期純利益 | 67億 | 72億 | 63億 |
22年10月 決算 （22年4月比）
オフィスの賃貸収入減少 ▲1億1900万
固都税増加 ▲4400万
オフィスの賃料収入減少と税金が増えました
住居
賃貸収入の増加 ＋2億3100万
住居は好調です。
ホテル
不動産売却益 ＋7億1千万
販売費、営業外損益
▲2億3100万
23年４月 予想 （22年10月比）
オフィス
賃貸事業収入 ▲3700万
水道光熱費、修繕費 ▲8400万
総額 ▲1億9千万
水道光熱費に関しては23年４月からさらなる値上げが発表されています。
住居
賃貸事業収入 ＋1億2200万
水道光熱費、修繕費 ▲7400万
ホテル
譲渡益の剥落 ▲7億1千万
オフィス関連の減少が目立ちます。
2024年10月に大口テナントの退去により稼働率、業績の悪化が見込まれる。
分配情報
| 22年4月 | 22年10 月 | 23年4月 予想 | |
| 投資口価格 | 76,200円 | 81,000円 | 70,500円 |
| 分配金 | 1698円 | 1714円 | 1714円 |
| 利回り | 2.2％ | 2.1％ | 2.4％ |
| 一株利益 | 1522円 | 1636円 | 1448円 |
内部留保の取崩しや住居の売却益計上により１口あたり分配金は1700円維持する
取崩し額 9億1100万
2023年４月で内部留保はすべて使い切る予定です。
実力ベースと考えると1500円程度が実質の分配金です。
一株利益が分配金より多いのは、積立金や物件売却益を充てているからです
2022年10月
ザ・リッツ・カールトンの譲渡益を計上
譲渡益 分配金162円の増加
自己株式の消却により2022年10月以降
一口あたり19円の分配金増加
指標判断
NAV倍率 0.79倍 割安
一口あたりNAV 89,088円
純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断
１倍を基準
投資口価格÷1口当たりNAV
LTV 45.2％ 高い
不動産価格に対する借入の割合
比率が多いほど借金できる余力が少ない。
FFO倍率 34倍
一口あたりFFO 2069円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 4.04％ 低い
賃貸NOI 40億8千万
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
トピックス
ホテルの譲渡代金を原資に住居２物件、自己投資口の取得、匿名組合出資分の取得を実施
譲渡
ザ・リッツ・カールトン京都
譲渡価格 230億
譲渡益 7億
築年数 8年
NOI利回り 1.7％
取得
東京23区内 住居２物件
取得価格 127億
NOI利回り 4.9％
築年数 3.6年
外部影響を受けやすいホテルを手放し安定需要を見込める住居を取得しました。
築年数の浅い物件を手放しました。
自己投資口の取得、消却
取得、消却した投資口数 4万9651口
投資口の取得総額 39億
投資家の価値向上の図ります。
匿名組合出資総額の取得
物件 赤坂ガーデンシティ
出資総額 4億
環境配慮型のオフィスビルの優先交渉権を取得
投資法人みらい ３４７６
キャッチコピー
賢守×共攻
不透明な市場環境の中、次の成長に備えて賢く守る
規律ある成長に向けて投資家と思いを「共有し」攻めに転じる
投資物件
オフィス 54.5％
◼ 幅広いテナント需要に対応可能な中規模オフィス
商業施設 19.1％
◼ 安定した消費者需要に支えられた生活密着型商業施設
ホテル 17.2％
その他 9.2％
ニューアセットタイプに挑戦（インダストリアル不動産）
例
六甲アイランドDC（物流施設）
東京衛生学園専門学校（看護師養成学校）
底地の取得
投資エリア
三大都市圏
東京圏 60.7％ 大阪圏 16.9％ 名古屋圏 8.9％ その他 13.5％
REIT情報
用途
スポンサー 三井物産・イデラキャピタル
物件数 37物件
時価総額 779億
発行口数 177万1440口
資産規模 1643億
純資産 1727億
一株純資産 4万5741円
含み益 121億
含み損益率 7.8％ 右肩上がり
稼働率 98.8％
平均築年数 26年
剰余金 23億2800万
投資情報
出来高 2449株
売買代金 1億800万
信用倍率 31倍
財務状況
自己資本比率 46.9％
平均借入期間 3.4年
金利 0.56％
有利子負債額 840億
有利子負債倍率 0.96倍
三井物産の信用力を背景に金利上昇に耐え得る強固な財務基盤を構築
テナント状況
上位テナント
HAVIサプライチェーン 六甲アイランドDC 5.2％
ホスピタリティ スマイルホテル 5％
イオンリテール 非開示
東京衛生学園専門学校 非開示
投資物件上位
川崎テックセンター
取得価格 232億
投資比率 14％
用途 オフィス
品川シーサイドパークタワー
取得価格 203億
投資比率 12％
用途 オフィス
投資主
カストディ 233,643口 13.2％
トラスト 226,308口 12.8％
野村信託 80,866口 4.6％
STATE STREET 26,786口 1.5％
八十二銀行 22,469口 1.3％
三井物産アセットマネジメント 20,000口 1.1％
イデラキャピタル 20,000口 1.1％
格付け
JCR A＋（安定的） R＆I A（安定的）
業績情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 | |
| 営業収益 | 52億 | 56億 | 57億 |
| 営業利益 | 25億 | 26億 | 25億 |
| 当期純利益 | 22億 | 23億 | 22億 |
分配情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 | |
| 投資口価格 | 53000円 | 49000円 | 43700円 |
| 分配金 | 1267円 | 1313円 | 1285円 |
| 利回り | 2.3％ | 2.6％ | 2.9％ |
| 一株利益 | 1291円 | 1312円 | 1285円 |
指標判断
NAV倍率 0.86倍 割安
一口あたりNAV 51,300円
LTV 48.6％ 高い
FFO倍率 15倍 割安
一口あたりFFO 2736円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 4.5％ 低い
賃貸NOI 40億8千万
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
トピックス
トーセイ・リート投資法人
東京経済圏を中心に中小規模不動産へ投資を行う総合リート
既存不動産を活用、再生（リノベーション）を行い資産価値を高める。
高い利回りを可能とするため、築年数が高い物件（リスクプレミアムがある物件）を修繕、バリューアップを行う。
トーセイリート投資法人の特徴を生かし、市場参加者が限定され、過度な取得競争を回避でする戦略です。
投資物件
オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設
オフィス 17物件 43.4% 338億円
商業施設 3物件7.3% 57億円
住宅 39物件 49.4%386億円
ファミリー、単身者向けで稼働率は好調
投資エリア
東京経済圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）
東京経済圏 75.9％ 東京23区 19％ 都心5区 5％
規模 中小規模（原則50億円以下）
REIT情報
用途 総合型リート
スポンサー トーセイ株式会社
物件数 59物件
時価総額 472億
発行口数 361,505口
総資産 856億
資産規模 783億
純資産 407億
一株純資産 11万2946円
含み益 140億
含み益の増加が続いています。
含み損益率 18.23％
高いほど物件売却時に分配金が増えます。
稼働率 96.6％
オフィス稼働率 94.6％
商業施設稼働率 100％
住宅 97.4％
平均築年数 29.38年
財務状況
自己資本比率 47.6％
平均借入期間 3.1年
金利 1％
リートの中での金利水準が高い方です。
有利子負債額 409億
剰余金 14億
投資情報
出来高 239株
売買代金 3100万
信用倍率 0倍
売り残より買い残の方が大きいので0倍です。
上位テナント
トーセイ株式会社 4.8％
ミサワホーム 0.8％
非開示
投資物件上位
関内トーセイビルⅡ
取得価格 41億 5.24％
用途 オフィス
NU関内ビル
取得価格 38億 4.85％
用途 オフィス
投資主
トーセイ株式会社 52051口 14.39％
日本マスタートラスト 34735口 9.6％
日本カストディ銀行 33,954口 9.39％
野村信託 15,080口 4.17％
個人 8254口 2.28％
モルガンスタレー 6,831口 1.88％
JP JPMSE 4371口 1.2％
近畿産業信用組合 4340口 1.2％
BNYM 3519口 0.97％
NYM 3519口 0.97％
SMBC日興 3461口 0.95％
格付け
JCR A－（安定的）
業績情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 予想 | |
| 営業収益 | 33億200万 | 34億 | 33億 |
| 営業利益 | 15億 | 16億 | 15億 |
| 当期純利益 | 12億 | 13億 | 12億 |
22年10月
営業収益及び各利益段階で、予想・前期実績を上回る
⚫ 予想比では、水道光熱費収支が悪化したものの、賃料・その他営業収入の増加で打ち返し上振れ
⚫ 前期比では、2021年12月に取得した物件が通期寄与し増収増益
新規契約・解約による月間賃料増減は、オフィス・住宅ともに稼働率上昇を主因として増加に転ずる
⚫ テナントの入替えによる月間賃料比較では、オフィス・住宅ともに引き続き増加となるが、増加率は前期比低下
オフィス 3.5％ 住宅 1.9％の賃料増額
安定した運用実績を出しています。
23年4月 予想
水道光熱費収入および費用の増加により、営業収益上振れ、利益下振れを見込む
23年10月予想では、水道光熱費の更なる増加を見込み、増収減益を予想
分配情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 予想 | |
| 投資口価格 | 139,200円 | 140,000円 | 129,200円 |
| 分配金 | 3558円 | 3638円 | 3570円 |
| 利回り | 2.5％ | 2.5％ | 2.7％ |
| 一株利益 | 3618円 | 3638円 | 3529円 |
分配利回りが年５％あり高分配リートです。
権利確定付き付近で投資口価格が上昇しています。
分配金狙いの投資家に注目
権利確定が終われば投資口価格の下落が起こりやすいです。
22年10月
内部留保取崩し32円を実施せず、今後の環境変化に備え温存
分配金は内部留保を活用し、3570円を維持
指標判断
NAV倍率 0.88倍 割安
一口あたりNAV 円
純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断
１倍を基準
投資口価格÷1口当たりNAV
LTV 47.7％ 高い
不動産価格に対する借入の割合
比率が多いほど借金できる余力が少ない。
FFO倍率 27倍 割安
一口あたりFFO 4707円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 5.95％ 高い
賃貸NOI 40億8千万
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
トピックス
⚫ オフィスの稼働率は、前期末比で+0.2ポイント上昇し、94.6%まで改善
⚫ 住宅の稼働率は前期末比で+0.9ポイント上昇、商業施設は100%を維持し、いずれも好調を継続
⚫ リーシング注力物件については、増床ニーズの取込みや分割対応等のリーシング強化策により、稼働率向上に取り組む
NTT都市開発リート投資法人
オフィスと住居を投資対象とする複合型運用
投資物件
オフィス 中規模
レジデンス 780億 30% 安定性 景気後退時にも底堅い需要
オフィス 1,820億 70% 1,820 収益性 景気回復時に強みを発揮
投資エリア
東京圏を中心としたポートフォリオ
都心5区 64.4% 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
東京23区 27.5% （都心5区を除く）
東京都周辺都市 3.9%
地方主要都市 4.2%
REIT情報
用途 複合型リート
スポンサー NTT都市開発
物件数 58物件
時価総額 1839億
発行口数
資産規模 2726億 右肩上がり
純資産 2774億
一株純資産 98,211円
純資産投資口倍率 倍
含み益 700億
含み損益率 27.54％
稼働率 96.3％
オフィス 96.1％
オフィスはテナントの入れ替わりはあったものの、稼働率は前期末からほぼ横ばいで推移し、高稼働を維持。
住居 96.7％
レジデンスマーケットの回復などの結果、昨年対比で退去面積が3割減少、埋戻しも順調に進んだため高稼働を維持
平均築年数 23.92年
剰余金 50億
投資情報
出来高 2439株
売買代金 3億2千万
信用倍率 3.63倍
財務状況
自己資本比率 49.6％
平均借入期間 年
金利 0.57％
有利子負債額 1259億
有利子負債倍率 倍
テナント状況
上位テナント
１（株）NTTファシリティーズ 6.5%
２（株）ドコモCS 6.2%
３（株）NTTビジネスアソシエ東日本 4.4%
NTTグループが主に入居しています。
投資物件上位
東京オペラシティビル
取得価格 220億
投資比率 8.71％
用途 オフィス
品川シーズンテラス
取得価格 187億
投資比率 7.4％
用途 オフィス
投資主
日本カストディ銀行 386,602口 27.5%
日本マスタートラスト 241,529口 17.2%
野村信託銀行 61201口 4.3%
NTT都市開発 56,100口 4％
SMBC日興 33,978口 2.4％
格付け
ＪＣＲ ＡＡ－（安定的）
R＆I A＋（安定的）
2社から高い格付け評価をもらっています。
業績情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 | |
| 営業収益 | 125億 | 106億 | 107億 |
| 営業利益 | 61億 | 43億 | 41億 |
| 当期純利益 | 56億 | 39億 | 37億 |
オフィス ： テナントが退去する六番町ビルは今後の運用方針を検討中。その他のオフィス物件の平均稼働率は95％程度で推移する
見込み。
レジデンス：退去面積が減少し、埋戻しも順調に進んでいる状況。今後も全体として概ね安定的に推移する見込み。
分配情報
| 22年4月 | 22年10月 | 23年4月 | |
| 投資口価格 | 161,000円 | 147,000円 | 131,200円 |
| 分配金 | 4055円 | 2787円 | 2680円 |
| 利回り | 2.5％ | 1.8％ | 2％ |
| 一株利益 | 4055円 | 2787円 | 2679円 |
23年4月予想
六番町退去による一時的な収益増の一方、修繕費および光熱費の増加によりEPUは前期比-107円を想定。
23年10月以降は、六番町の影響分は圧縮積立金の取崩しを予定。その他物件は修繕費をコントロールし、DPUは前期と同水準を見込む。
指標判断
NAV倍率 0.91倍 割安
一口あたりNAV 148,154円
LTV 45.4％ 高い
FFO倍率 33倍
一口あたりFFO 3,924円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 4.8％ 低い
賃貸NOI 40億8千万
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
トピックス
コアテナントであるＮＴＴグループ企業を中心に引き続き良好な関係を継続しているが、上位テナント1社の退去が確定したため、
当該物件の今後の運用方針について検討中。
REIT比較表
REIT情報
| 積水 | トーセイ | みらい | NTT | |
| 用途 | 複合型 | 総合型 | 総合型 | 複合型 |
| 資産規模 | 5709億 | 783億 | 1643億 | 2726億 |
| 含み益 | 1033億 | 140億 | 121億 | 700億 |
| 含み益率 | 19.2％ | 18.2％ | 7.8％ | 27.5％ |
| 稼働率 | 97％ | 96.6％ | 98.9％ | 96.3％ |
| 自己資本比率 | 51％ | 47％ | 46.9％ | 49.6％ |
| 金利 | 0.54％ | 1％ | 0.56％ | 0.57％ |
| 剰余金 | 1332億 | 14億 | 23億 | 50億 |
| 築年数 | 12年 | 29年 | 26年 | 23年 |
| 格付け |
JCR AA （安定的） R＆I AA－（安定的） |
JCR A－ （安定的） | JCR A＋ （安定的）
R＆I A（安定的） |
JCR AA－ （安定的）
R＆I A＋（安定的） |
資産規模
積水ハウスが圧倒的な資産規模です。
資産規模が大きいと、リスク分散効果が働き業績の安定感に繋がります。
含み益率
NTTの含み損益が大きく物件売却時に、分配金の増加が見込めます。
※保有物件の価格が上昇しています。
トーセイは含み益の額は小さいですが、含み益率が高いです。
稼働率
みらいの稼働率が高いです。
積水やNTTは大口のテナント退去があるので、稼働率の低下が見込まれます。
大規模オフィスの市況が悪く、退去した部分をいかに埋め戻しできるかが鍵です。
金利
トーセイのみ金利が1％となっており、リート全体からみても高い方です。
金融機関からの評価によって借りられる金利は変わってきます。
築年数
積水ハウスの築年が低いです。
築年数が高ければ物件にかかる修繕費が高くなり利益を押し下げます。
自己資本比率
積水ハウスの自己資本比率いです。
自己資本比率が高いほど安定している銘柄と判断できます。
格付け
積水ハウス、NTTの格付けが高いです。
格付けが高いほど、安定しているリートと判断され金融機関からの金利が低くなる傾向があります。
投資状況
| 積水 | トーセイ | みらい | NTT | |
| 出来高 | 7651株 | 239株 | 2449株 | 2439株 |
| 売買代金 | 5億 | 3100万 | 1億 | 3億 |
| 信用倍率 | 18倍 | 0倍 | 31倍 | 3.63倍 |
売買代金
トーセイの売買代金が低く、流動性が高くありません。
市場取引が活発でないと売りたいときに売れないリスクがあります。
取引数が少ない銘柄機関投資家の投資対象にはなりずらく、投資口の上昇も期待できない可能性があります。
信用倍率
みらいの信用倍率が高く、投資口の下落が起こる可能性があります。
信用取引における買い残高÷売り残高によって求められます。
倍率が1倍に近づくほど株価も上昇しやすくなり、1より上がれば株価が下がりやすくなります。
分配金
| 積水 | トーセイ | みらい | NTT | |
| 投資価格 | 70,500円 | 129,200円 | 43,700円 | 131,200円 |
| 分配金 | 1714円 | 3570円 | 1285円 | 2680円 |
| 利回り | 2.4％ | 2.7％ | 2.9％ | 2％ |
| 一株利益 | 1448円 | 3529円 | 1285円 | 2679円 |
投資価格
全体的に20万円以下の銘柄が多く投資がしやすいです。
※個人投資家は資金力に乏しく、投資割合が重要なので、低いほど投資がしやすいです。
利回り
みらいの利回りが高く年5.8％の利回りが期待できます。
一番低いNTTも年4％あり高分配銘柄です。
業績情報
| 積水 | トーセイ | みらい | NTT | |
| 営業収益 | 152億 | 33億 | 57億 | 107億 |
| 営業利益 | 72億 | 15億 | 25億 | 41億 |
| 当期純利益 | 63億 | 12億 | 22億 | 37億 |
| 利益率 | 41％ | 36％ | 38％ | 34％ |
当期純利益
積水ハウスとNTTは大口テナントの退去が決まっており、物件の埋め戻しができなければ、営業収益、利益ともに下がります。
指標判断
| 積水 | トーセイ | みらい | NTT | |
| NAV倍率 | 0.79倍 | 0.88倍 | 0.86倍 | 0.91倍 |
| LTV | 45.2％ | 47.7％ | 48.6％ | 45.4％ |
| FFO倍率 | 34倍 | 27倍 | 15倍 | 33倍 |
| NOI利回り | 4.04％ | 5.95％ | 4.5％ | 4.8％ |
NAV倍率
日銀の利上げ発表以降投資口の下落が起こっており全体的に割安水準です。
ＬＴＶ
全体的に45％以上あり物件購入余力が少ないです。
ＦＦＯ倍率
トーセイ、みらいともにFFO倍率が低く収益力でみると割安水準です。
ＮＯＩ利回り
トーセイとみらいのNOI利回りが高いです。
トーセイは既存不動産を活用し、リノベーションを行う方針なので利回りが高くなる傾向です。
高いほど、リート自体の実力利回りが高くなります。
おすすめ順位
第４位 トーセイ・リート投資法人
プラス材料
築年数の高い物件を取得、リノベーションをするなど、独自の戦略をとり他のリートと差別化を図っている。
物件の含み益が年々増加傾向で、トーセイリート独自の戦略が評価されている。
トーセイの強み物件のバリューアップはESG投資の観点から評価できる。
指標判断では割安水準となっており、稼ぐ力も高い。
分配金利回りが5.4％と高い
2017年から安定して3500円ぜんごの分配金を出している
マイナス材料
資産規模が小さく安定性に欠ける
市場取引が活発ではないので、機関投資家から投資されにくい
金利が1％とリート全体と比較しても高い
築年数の高い物件を多く扱っているので、修繕費がかかる
第３位 投資法人みらい
プラス材料
スポンサー力が高い
→総合商社大手 三井物産がスポンサー
物件稼働率が高い
→総合型リートですが、稼働率98.8％あります。
投資口価格が安価
→1口５万円代から投資できます。
分配金利回りが年5.7％以上あり高い分配金を出している。
総合型リートでインダストリアル不動産など、幅広い物件に投資している。
→安定性の高い、住居や物流施設を投資
指標判断では、NAV・FFOともに割安の水準
マイナス材料
含み益率が低く、物件を売却しても分配金の増加に繋がらない。
信用倍率が高い
→倍率が高いほど投資口の下落になる可能性があります。
→状況によっては利回りの上昇が期待できます。
第2位 積水ハウス・リート投資法人
プラス材料
スポンサー力が高い
→積水ハウス 大手不動産会社
投資口価格が10万円以下と投資しやすい。
住居の稼働率が安定している。
→守りの住居と攻めのオフィス
指標判断では割安水準
→ＮＡＶ倍率では0.75倍と割安
住居は好調、オフィスは不振
オフィス復活が鍵
住居が好調なのが救い
格付け評価が高い
信用会社２社からAAをもらっている
自己資本比率が５割あり財務面では良好
現在の分配金を維持する方針
マイナス材料
オフィスの成績が悪い
→2024年にはさらに大口テナントが抜けるので、このままでは業績の悪化が見込まれます。
2023年までにはオフィスの稼働率100％を目指します。
分配金の水準を維持できるかが不明
分配金維持のため、圧出積立金を2023年4月で使い切る予定です。
2023年には住居を売り分配金を安定させています。
オフィスの需要が今後どうなるのかが不透明
第１位 NTT都市開発リート投資法人
ESG観点からの物件取得に力を入れており、世界のトレンドを見据えている。
NTTグループというブランド力がある。
オフィス物件にはNTTグループの関連会社が入居しており、安定した稼働率を期待できる。
オフィス、住居どちらも稼働率が高い
格付け評価が高い
マイナス材料
大口テナントの退去があり、業績の悪化が見込まれる。
REIT全体のプラス・懸念材料
不動産市場の高騰により物件利回りが低下する。
→取得価格が高くなり、分配金の増加が少なくなります。
電気料金高騰により、光熱費の増加
→現状は値上げで相殺されてますが、各電力はさらなる電気料金の値上げで発表しているので、利益の減少が見込まれます。
日銀の利上げ
→REITは金融機関から多額の借入をしているので、金利の上昇により収益を圧迫し、分配金の低下に繋がります。
コロナが終わる
総合型、ホテル系リートの回復が見込まれます。
水際対策の解除、政府の支援策の効果でホテルの稼働状況が
大幅改善、2023年の本格的な変動賃料回復に期待ができる。
不動産市況の悪化から投資口価格の下落が起こっている
→逆に考えれば、分配利回りの上昇になります。
コロナ時は物流、住居系リートが高騰し利回りも低下していました。
コロナ前の稼ぎ頭オフィス系リートの悪化
コロナをきっかけにテレワーク等が導入され、大口テナントが退去する事例が起きています。
賃料単価相場もコロナをピークに下落傾向です。
REITの特徴
メリット
安定した分配金
→物流系や住居系のREITを選べば安定した分配金を得ることができます。
市場規模が拡大中
世界各国の主要インデックスに組み入れられている。
→海外資金の流入が期待でき投資口価格の上昇に繋がります。
日銀が買い支えてくれる。
→金融政策で市場が大きく不安定化した場合、買い入れをしてくれる。
投資口価格の下落の抑制に繋がります。
物件管理の手間がかからない。
現物不動産では、修繕費、税金、入居者との契約など手間がかかります。
リートでは不動産投資会社が運営をするので、株式と同じ感覚で持ち続けることができます。
物件価格の高い不動産にも間接的に投資できる。
個人では何十億もする住居やオフィスに投資するのは資金的に難しいです。
リートでは、投資家から集めたお金で個人では買えない物件に投資できます。
デメリット
配当控除が使えない
日本株の配当金は法人税が引かれた分を配当しているので、
確定申告をすれば税金が戻ってきます。
現物不動産よりも価格の乱高下がある。
コロナの時は時は半値に下落したリートもあります。
投資するリートによって分配金が無くなる可能性がある。
今回のコロナでは、ホテル系リートが大打撃を受けました。
コロナにより、宿泊者がいなくスポンサーの負担を和らげるため、賃料をもらわず、分配金も出ませんでした。
→対策として、生活に必要な住居や物流施設に投資するリートを選べば回避できます。
以上４月権利確定リート４選を紹介してみました。
分配金予想では少ない予想で公表するので、分配金額は若干多くなる傾向です。
４月おすすめREITを動画で解説してみましたのでこちらもぜひご覧ください。
