Jリート

【イオンリート投資法人を解説】分配金利回りは4%以上!安定的な稼働率が期待できおすすめ銘柄です。

イオンリート投資法人特徴

物件数 47物件

資産規模 3,967憶円

含み益 697憶円

投資対象

大規模商業施設 80%以上

中小規模商業施設 20%以下

物流施設 10%以下

全国のイオンモール商業施設を保有している。

投資場所

26都道府県 85%以上 マレーシア 15%以下

 

マスターリース 100%

建物まるごと賃貸に出すことです

イオンの建物を一括して賃貸にしているので、稼働率は100%になります。

マスターリース賃料=固定賃料 安定した賃料を受け取れる。

 

格付け

JCR AA(安定的)

NOL利回り 6.3%

償却後NOL利回り 3.9%

賃貸借契約期間 14.2年

1口あたりNAV 146,432円

築年数 16.6年

上場日 2013年11月

決算期 1月 7月

Jリートでここだけ、地震保険に入っている。

火災、地震保険を付保 災害の多い日本では必須です

有利子負債残高 1,598憶円

うち投資法人債 510憶円 

調達金利 0.77%

借入金余力 390億円

返済期限 4.9年

固定金利 100%

潤沢なフリーキャッシュ 78憶円

配当準備積立金 3億5千万

自然災害など一時的な収益減少の際や、分配金の安定を維持するために使用する

 

代表投資家

イオン 352,351口 18.8%

日本カストディ銀行 284,190口 15.2%

日本マスタートラスト 272,080口 14.5%

 キャッチコピー

地域に支持され進化を続ける「地域社会の生活インフラ資産」を掲げる

イオンリート投資法人 決算説明資料より

具体例

環境に配慮した施設 屋上に太陽光パネル LED化

店舗と融合するイオンのネットスーパー事業 車に乗りながら商品を受け取れる。

店内のカウンター、専用ロッカーで受取できる。

地域交流コミュニティの場

モールウオーキング 親子イベントなど

防災拠点としてのイオン

陸上自衛隊、日本航空と災害時連携協定を締結 被災時の避難スペース

土地そのものの力を見ている。

公共的テナント

郵便局、保育園、クリニックなど

日常利用される多彩なテナント

シネマ(ドライブインシアター)、フードコート、幅広いニーズに応える専門店

 地域社会の生活インフラ資産への目利き力

立地

人口動態、交通アクセス 開発計画のある場所

例 商圏 48万人(10キロ圏) 道路交通量 4.3万台(イオンモール福津の場合)

 

建物設備

駐車場、動線、防災拠点、人や環境に配慮した設備

例 駐車場 3,000台 自治体との包括連携協定 100%

 

運営力

集客力、業績、リーシング、テナントミックス、公共的機能

例 稼働率98% リーシング 4,700テナントと契約

 決算サマリー

  第17期

2021年7月

第18期

20221年1月予想

営業収益 176億9600万 198億9千万
営業利益 109億4600万 76億6500万
経常利益 59億8800万 67億1500万
特別利益 3億8500万  
特別損失 5億300万 7900万
当期純利益 58億6900万 66億3500万
NOL 123億1700万 137億9400万
発行口数 1,873,317口 2,044,467口
分配金 3,200円 3,315円
投資口価格 162,400円 159,200円(1月時点) 
利回り 1.9% 2.0%

トピックス

新規取得物件

取得物件 イオンリート投資法人 決算説明資料より

4物件 取得価格 502憶円 平均NOL利回り 6.1%

イオンモール高崎 

高崎市、前橋市からの良好なアクセス 人口流入が継続

竣工年月 2006年10月

取得価格 171憶円 鑑定評価額 175憶円 NOL利回り5.8%

駐車場台数 4,000台 20キロ圏 57.4万人

 

イオンモール成田 

竣工年月 2006年3月

取得価格 140憶円 鑑定評価額 142憶円 NOL利回り5.6%

駐車場台数 4,000台 10キロ圏 22万人

 

イオンモール新小松 

土地区画整理事業地に整備された計画道路に接道、周囲の人口も増加傾向

竣工年月 2017年2月

取得価格 153憶円 鑑定評価額157憶円 駐車場台数 3400台

20キロ圏 39.3万人

NOL利回り6.9% 

 

佐賀大和 

IC近くの利便性の高いエリアに立地し、周囲の人口は増加傾向

竣工年月 2000年9月

取得価格37憶円 鑑定評価格 38憶円 駐車場台数 2,600台

10キロ圏 26.2万人 NOL利回り6.6%

 その他

コロナ禍においても巡航分配金4.5%成長を実現

様々なサービスを提供 地域社会に支持され続けるイオンを目指す。

検討した時の物件取得比率 3割程度 厳選取得を心掛けている。

地域の生活インフラとして、防災、減災工事に着手している。38物件中37物件で工事済み

指標判断

NAV倍率 1.09倍

標準の範囲と判断

純資産に対する価格水準を図る(NAV倍率=投資口価格÷NAV)倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

LTV 44.9%

負債比率が低いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標低いほど負債比率が小さいのでいいです。 45%を超えると割高と判断 LTV=有利子負債÷資産額

FFO倍率 28.22倍

割安と判断

35倍を超えると割高と判断 FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと高いほど収益力がいいとわかります。 FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

NOL利回り 6.3%

収益力が高いと判断

NOI利回り={年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100 実際の収益力を図る指標4.5%を基準に高いほど収益力があると判断します

イオンリート投資法人評価

投資おすすめです

プラス材料

当期純利益、分配金も伸びてきている。

マスタリース契約なので、賃料収入は安定感がある。

各世代のニーズを捉えて、たくさんの人が訪れている。

マレーシアなど、世界のマーケットに向けて、戦略を打ち出している。

生活必需品の購入、災害拠点とするなど、地元にとって必要な存在になっている。

指標判断では、割安感があり、稼ぐ力も高い。

マイナス材料

商業施設の競争が激しく、今後有力な企業が出てくる可能性がある。

災害の多い日本で、店舗に甚大な被害が出る事もある。

イオンでは火災地震保険に入っているので、ある程度はリスクコントロールは出来ています。

上記の点から、投資おすすめ銘柄と判断します。

イオンリート投資法人を動画でも解説してみましたので,こちらもぜひご覧ください‼

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