Jリート

【NTT都市開発リートを解説】分配金利回りは4%以上!環境に配慮した物件を持ち、おすすめ銘柄です。

 

NTT都市開発リート投資法人特徴

オフィスと住居を投資対象とする複合型運用

レジデンス 780億 30% 安定性 景気後退時にも底堅い需要

オフィス 1,820億 70% 1,820 収益性 景気回復時に強みを発揮

東京圏を中心としたポートフォリオ

都心5区 64.4% 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

東京23区 27.5% (都心5区を除く)

東京都周辺都市 3.9%

地方主要都市 4.2%

関係機関

スポンサー NTT都市開発

資産運用会社 NTT都市開発投資顧問株式会社

資本金 1億円

事業 投資運用事業

オフィス入居テナント

1(株)NTTファシリティーズ 6.5%

2(株)ドコモCS 6.2%

3(株)NTTビジネスアソシエ東日本 4.4%

NTTグループが主に入居しています。

投資主情報

日本カストディ銀行 345,695口 26.24%

日本マスタートラスト 247,399口 18.78%

野村信託銀行 48,808口 3.7%

 その他

長期有利子負債比率 97.5%

固定金利 97.5%

格付け 

JCR AA-(安定的) 

R&I A+(安定的)

平均稼働率 93.5%

オフィス 93%(前期比▲3.8%)

住居 94.4%(前期比と変わらず)

資本的支出額 13億2500万

資本的支出とは、固定資産の修理、改良などのために支出した金額

使用可能期間を延長または価値を増加させること

例 配管、給水管、空調工事、火災報知工事

修繕費 9億

修繕費とは、維持管理又は原状回復のための支出

例 大規模外壁修繕 LED化

決算サマリー

  2021年4月

第37期

2021年10月

第38期

営業収益 114億6800万 107億3800万
営業利益 57億1千万 49億1千万
経常利益 53億 44億7300万
当期純利益 52億9900万 44億7千万
総資産額 2653億6100万 2667億600万
純資産額 1264億1200万 1255億8300万
純資産比率 47.6% 47.1%
1口あたり純資産額 95,985円 95,336円
LTV 47.7% 47.2%
稼働率 94.3% 93.8%
分配金 4,024円 3,130円
投資口価格 163,000円 154,200円(1月時点)
分配金利回り 2.4% 2.0%

 

その他

テナント数 3,823 3,841
NOL利回り 4.9% 4.9%
資産規模 2,618億 2,600億
物件数 59 58
含み益 571億円 583億円
平均金利 0.58% 0.58%
平均残存年数 4年 4年
有利子負債額 1265億 1265億
発行口数 1,316,995口 1,316,995口
総資産経常利益率 4.2% 3.3%
純資産利益率 8.5% 7%
賃貸NOL 55億1295万 54億6222万
投資主数 12,109人 12,296人
利益剰余金 60億6259万 52億3383万
減価償却費 15億1300万 15億1300万
平均築年数 22.6年 23.2年

 

 

 トピックス

ピュロー紀尾井町(住居)を売却

マスターリース契約の終了に伴い売却。

東京スフィアタワー天王洲を売却(高稼働を維持していた)

修繕コスト増加が懸念された。

 

オフィスの入退は拮抗している。

住居は退去が入居を上回った。

東京オペラシティビルを取得

日本における文化発信拠点の超高層ビル

事務所、店舗、音楽堂、美術館がある。

ESGの観点からも評価が高い

NOI利回り 5.4%

ESG観点の物件

品川シーズンテラスを紹介

下水処理場の上にあり、下水熱を使っている。

下水熱 夏は涼しく 冬は温かい

このビル全ての冷暖房を賄っている。

カーボンフリーエネルギー

外資系に高く評価されている。

リーシングにも有利

指標判断

NAV倍率 1.13倍

割高と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 44.7% 

290億の余力がある。

負債比率が標準と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 30.2倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 4.7%

収益力が低いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI{年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5.5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

NTT都市開発リート投資法人評価

 

投資は慎重に行いましょう

プラス材料

ESG観点からの物件取得に力を入れており、世界のトレンドを見据えている。

NTTグループというブランド力がある。

オフィス物件にはNTTグループの関連会社が入居しており、ある程度安定した稼働率を期待できる。

格付け評価が高い

マイナス材料

指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。

指標判断での評価がよくない。

新型コロナウイルスの問題があり、テレワークが必然的に普及する可能性がある。

オフィスがいらなくなる。

 

上記の点から投資は投資比率の大きいオフィスの稼働率、動向を見極めて、投資をした方がいいですね。

NTT都市開発リート投資法人を動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。

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