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【不動産投資】ジャパンエクセレント投資法人【REIT銘柄解説】

ジャパンエクセレント投資法人特徴

新しいオフィスの在り方に向けた動きやニーズの変化を先取りし、選ばれるオフィスを追求する

スポンサー企業

日鉄興和不動産 出資比率54%

第一生命保険株式会社 出資比率26%

その他 出資比率20%

 

投資対象用途

大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ

オフィスビル 90% 

商業施設、住宅 10%

投資対象地域は東京都心6区を中心とした大都市圏に集中。

 

代表投資家

日本カストディ銀行 325,781口 24.08%

日本マスタートラスト 219,062口 16.19%

日鉄興和不動産株式会社 71,560口 5.29%

 

格付け 

JCR AA- 安定的 Moodys A3 安定的

内部留保 4億5100万

資産規模 2,825億円

保有資産 35物件

決算月 6月 12月

財務の安定性

第29期末 第30期末
有利子負債残高  1,256億円 1,256億円
総資産LTV  42.7% 42.7%
有利子負債平均残存期間 4.6年 4.4年
有利子負債金利 0.77% 0.74%
固定金利比率  95.4% 95.4%

有利子負債金利が減ってきていて、前期よりも財務状態が若干良くなったと判断します。

ジャパンエクセレント チャート SBIより

運用実績

 

 決算サマリー

第28期 6月 第29期 12月 第30期 6月
営業収益 127億1700万 110億4300万 105億6700万
営業費用 64億2600万 61億1900万 59億7700万
営業利益 62億9千万 49億2400万 45億9千万
経常利益 56億3100万 42億9100万 39億7600万
当期純利益 56億3100万 42億9千万 39億7500万
総資産額 2935億3200万 2940億400万 2939億7千万
純資産額 1521億3300万 1524億1800万 1523億3500万
発行口数 1,353,000口 1,353,000口 1,353,000口
1口あたり純資産額 112,441円 112,652円 112,590円
1口あたり当期純利益 4,179円 3,171円 2,938円
配金 2,960円 3,000円 2,938円
投資口価格 120,000円 122,800円 132,000円(1月時点)
利回り 2.4% 2.4% 2.2%
自己資本利益率 3.8% 2.8% 2.6%
自己資本比率 51.8% 51.8% 51.8%
物件数 35 34 35
賃貸可能面積 332,702㎡ 331,112㎡ 336,375㎡
稼働率 99.6% 98% 96.4%
減価償却費 19億4600万 18億2400万 18億4700万
賃貸NOL 72億6300万 70億6600万 70億5900万
1口あたりFFO 4,341円 4,287円 4,303円
FFO 14.4倍 15倍 18.3倍
デッドサービスカバレッジレシオ 17倍 13.9倍 13.2倍
有利子負債額 12億5600万 12億5600万 12億5600万
LTV 42.8% 42.7% 42.7%

年々、売上高、利益額が減っています。

トピックス

選ばれるオフィスを目指す

コロナ渦により、オフィスなども機能、意義の見直しを図り、シェアオフィスや働く場所、時間、仕事の仕方を選んで効率性を追求する「新しい働き方にマッチする」オフィスにしていく。

駅近など利便性が高い、自由なレイアウトができるや環境性能、快適性を重視したオフィスにする。

中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE神保町」を購入

取得物件

東京駅、大手町へのアクセスが容易な立地にある。

天井高2.8メートル 1フロア約270坪の大型オフィスです。

建築時期 2017年11月

取得価格 10,200百万円

取得時期 2021年6月25日

鑑定評価額 10,300百万円

利回り 3.0%

稼働率 100%

興和白金台ビルを売却

築年数40年が経過し、日鉄興和不動産に売却

得た利益は分配金の原資に使い、3億2千万円は内部留保としました。

譲渡価格 54億円

鑑定価格 50億円

取得価格 47億円

譲渡損益 8億500万円

コミットラインを設定

総額140億円のコミットラインを設定し資金再調達リスクの軽減を図っている。

コミットラインとは、銀行が投資法人に一定の融資枠を設けることです

この枠があることで、一番怖いお金を借りられないリスクを軽減できます。

投資法人は基本的に借金の借り換えを行い運営しているので、万が一お金を貸してくれなければ倒産といったリスクがでてきます。

 

テナント面積の10.5%で6%の賃料を増額した。

指標判断

 

 NAV倍率 0.84倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る(NAV倍率=投資口価格÷NAV)倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

LTV 42.7%

負債比率が低いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標低いほど負債比率が小さいのでいいです。 45%を超えると割高と判断 LTV=有利子負債÷資産額

FFO倍率 30.55倍

割安と判断

35倍を超えると割高と判断 FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと高いほど収益力がいいとわかります。 FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

NOL利回り 5.22%

収益力が高いと判断

NOI利回り={年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100 実際の収益力を図る指標4.5%を基準に高いほど収益力があると判断します

 

ジャパンエクセレント投資法人評価

投資は少し待ちましょう

プラス材料

財務状態も良く、分配金も安定して出してくれています。

格付け会社からの評価が高い。

指標判断では割安銘柄、稼ぐ力も高い。

コロナをきっかけにオフィスの改革をしている。(選ばれるオフィスにする)

 

マイナス材料

オフィスに特化しているので、需要が無くなれば、賃料は大幅に落ち込みます。

コロナ禍をきっかけに企業は、オフィスの規模を縮小しています。

コロナが落ち着き、稼働率、賃料、利益水準を見て、投資するか判断しましょう!

 

 

 

 

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