ジャパンエクセレント投資法人特徴
新しいオフィスの在り方に向けた動きやニーズの変化を先取りし、選ばれるオフィスを追求する
スポンサー企業
日鉄興和不動産 出資比率５４％
第一生命保険株式会社 出資比率２６％
その他 出資比率20％
投資対象用途
大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ
オフィスビル 90％
商業施設、住宅 10％
投資対象地域は東京都心６区を中心とした大都市圏に集中。
代表投資家
日本カストディ銀行 325,781口 24.08％
日本マスタートラスト 219,062口 16.19％
日鉄興和不動産株式会社 71,560口 5.29％
格付け
JCR AA- 安定的 Moodys A3 安定的
内部留保 4億5100万
資産規模 2,825億円
保有資産 ３５物件
決算月 6月 12月
財務の安定性
| 第29期末 | 第30期末 | |
| 有利子負債残高 | 1,256億円 | 1,256億円 |
| 総資産LTV | 42.7％ | 42.7％ |
| 有利子負債平均残存期間 | 4.6年 | 4.4年 |
| 有利子負債金利 | 0.77％ | 0.74％ |
| 固定金利比率 | 95.4％ | 95.4％ |
有利子負債金利が減ってきていて、前期よりも財務状態が若干良くなったと判断します。
ジャパンエクセレント チャート SBIより運用実績
決算サマリー
| 第28期 6月 | 第29期 12月 | 第30期 6月 | |
| 営業収益 | 127億1700万 | 110億4300万 | 105億6700万 |
| 営業費用 | 64億2600万 | 61億1900万 | 59億7700万 |
| 営業利益 | 62億9千万 | 49億2400万 | 45億9千万 |
| 経常利益 | 56億3100万 | 42億9100万 | 39億7600万 |
| 当期純利益 | 56億3100万 | 42億9千万 | 39億7500万 |
| 総資産額 | 2935億3200万 | 2940億400万 | 2939億7千万 |
| 純資産額 | 1521億3300万 | 1524億1800万 | 1523億3500万 |
| 発行口数 | 1,353,000口 | 1,353,000口 | 1,353,000口 |
| 1口あたり純資産額 | 112,441円 | 112,652円 | 112,590円 |
| 1口あたり当期純利益 | 4,179円 | 3,171円 | 2,938円 |
| 分配金 | 2,960円 | 3,000円 | 2,938円 |
| 投資口価格 | 120,000円 | 122,800円 | 132,000円（1月時点） |
| 利回り | 2.4％ | 2.4％ | 2.2％ |
| 自己資本利益率 | 3.8％ | 2.8％ | 2.6％ |
| 自己資本比率 | 51.8％ | 51.8％ | 51.8％ |
| 物件数 | 35 | 34 | 35 |
| 賃貸可能面積 | 332,702㎡ | 331,112㎡ | 336,375㎡ |
| 稼働率 | 99.6％ | 98％ | 96.4％ |
| 減価償却費 | 19億4600万 | 18億2400万 | 18億4700万 |
| 賃貸NOL | 72億6300万 | 70億6600万 | 70億5900万 |
| 1口あたりFFO | 4,341円 | 4,287円 | 4,303円 |
| FFO | 14.4倍 | 15倍 | 18.3倍 |
| デッドサービスカバレッジレシオ | 17倍 | 13.9倍 | 13.2倍 |
| 有利子負債額 | 12億5600万 | 12億5600万 | 12億5600万 |
| LTV | 42.8％ | 42.7％ | 42.7％ |
年々、売上高、利益額が減っています。
トピックス
選ばれるオフィスを目指す
コロナ渦により、オフィスなども機能、意義の見直しを図り、シェアオフィスや働く場所、時間、仕事の仕方を選んで効率性を追求する「新しい働き方にマッチする」オフィスにしていく。
駅近など利便性が高い、自由なレイアウトができるや環境性能、快適性を重視したオフィスにする。
中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE神保町」を購入
東京駅、大手町へのアクセスが容易な立地にある。
天井高2.8メートル １フロア約270坪の大型オフィスです。
建築時期 ２０１７年１１月
取得価格 10,200百万円
取得時期 2021年6月25日
鑑定評価額 10,300百万円
利回り 3.0％
稼働率 100％
興和白金台ビルを売却
築年数４０年が経過し、日鉄興和不動産に売却
得た利益は分配金の原資に使い、3億2千万円は内部留保としました。
譲渡価格 54億円
鑑定価格 50億円
取得価格 47億円
譲渡損益 8億500万円
コミットラインを設定
総額140億円のコミットラインを設定し資金再調達リスクの軽減を図っている。
この枠があることで、一番怖いお金を借りられないリスクを軽減できます。
投資法人は基本的に借金の借り換えを行い運営しているので、万が一お金を貸してくれなければ倒産といったリスクがでてきます。
テナント面積の10.5％で6％の賃料を増額した。
指標判断
NAV倍率 0.84倍
割安と判断
LTV 42.7％
負債比率が低いと判断
FFO倍率 30.55倍
割安と判断
NOL利回り 5.22％
収益力が高いと判断
ジャパンエクセレント投資法人評価
プラス材料
財務状態も良く、分配金も安定して出してくれています。
格付け会社からの評価が高い。
指標判断では割安銘柄、稼ぐ力も高い。
コロナをきっかけにオフィスの改革をしている。（選ばれるオフィスにする）
マイナス材料
オフィスに特化しているので、需要が無くなれば、賃料は大幅に落ち込みます。
コロナ禍をきっかけに企業は、オフィスの規模を縮小しています。
コロナが落ち着き、稼働率、賃料、利益水準を見て、投資するか判断しましょう！
