心築による、不動産のバリューアップを図る。
心築とは、いちごのノウハウを活用し、不動産の価値向上や創造、「100年不動産」の実現を目指す。
例
ビルの顔であるエントランスホールをリニューアル
独自の戦略的なリーシング手法である、いちごレイアウトオフィスを設置
いちごオフィスリート投資法人特徴
資産規模 2,061億円
投資対象 オフィス 100％
投資場所 東京圏を中心とした地方都市
稼働率 95.4％
EPU 2,116円
一口あたりNAV 92,925円
含み益 415億円
剰余金 205億6642万
有利子負債 1043億5300万
投資法人債 69億
平均借入金利 0.84％
平均借入期間 6.9年
投資主数
いちごトラスト 31,190口 21.88％
カストディ銀行 237,126口 15.66％
マスタートラスト 186,454 12.32％
筆頭株主はいちごグループです。
決算サマリー
| 2021年4月 31期 | 2021年10月32期 | |
| 営業収益 | 77億2500万 | 78億4300万 |
| 営業利益 | 39億2300万 | 39億6200万 |
| 当期純利英 | 31億2100万 | 32億 |
| 総資産 | 2276億5400万 | 2276億5300万 |
| 純資産 | 1024億4700万 | 1024億2100万 |
| 分配金 | 2,132円 | 2,185円 |
| 総資産経常利益率 | 2.8％ | 2.8％ |
| 自己資本利益率 | 6.1％ | 6.2％ |
| 自己資本比率 | 45％ | 45％ |
| 物件数 | 86件 | 86件 |
| テナント数 | 934件 | 930件 |
| 減価償却費 | 8億7千万 | 8億8700万 |
| 資本的支出 | 6億7748万 | 6億2561万 |
| 賃貸ＮＯＩ | 57億5400万 | 58億4300万 |
| 1口あたりＦＦＯ | 2,638円 | 2,701円 |
業績予想
| 2021年10月32期 実績 | 2022年4月 33期予想 | 2022年10月 34期予想 | |
| 営業収益 | 78億4300万 | 76億6800万 | 77億5600万 |
| 営業利益 | 39億6200万 | 37億7600万 | 38億800万 |
| 当期純利益 | 32億 | 30億3千万 | 30億4100万 |
| 分配金 | 2,185円 | 2,072円 | 2,079円 |
| 発行口数 | 1,513,367口 | ||
| ＮＯＩ | 58億4300万 | 55億7100万 | 56億3700万 |
| 稼働率 | 95.4％ | 96.1％ | 96.8％ |
出資の状況
| 第30期 2020年10月 | 第31期 2021年4月 | 第32期 2021年10月 | |
| 発行口数 | 1,513,367口 | 1,513,367口 | 1,513,367口 |
| 出資総額 | 676億7500万 | 676億7500万 | 676億7500万 |
| 投資主数 | 13,947人 | 13,911人 | 14,104人 |
トピックス
不動産の売買価格は高止まりしており、物件取得は慎重に行う必要がある。
中規模オフィスの需要は回復傾向
賃料増額入替改定 35件
賃料減額入替 7件
格付 A安定的からAポジティブに変更
投資法人債 15億調達 年利 0.85％
指標判断
NAV倍率 0.98倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 48.9％
負債比率が高いと判断
低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 30.81倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 5.62％
不動産利回りが高いと判断
NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷取得価格×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
いちごオフィスリート評価
プラス材料
指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。
いちごグループによるバックアップがある。
心築による独自のバリューアップ戦略がある。
（ESG投資の観点からもバリューアップ戦略は評価されます）
格付けの評価が上がった。
マイナス材料
オフィス需要の今後の見通しが不透明である。
不動産価格は高止まりしており、購入しても高値掴みになる可能性がある。
上記の点から投資は慎重に行うべきだと判断します。
動画でいちごオフィスリート投資法人を解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。
