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【いちごオフィスリート投資法人を解説】分配金利回りは5%以上!オフィス特化型のリートです。

心築による、不動産のバリューアップを図る。

心築とは、いちごのノウハウを活用し、不動産の価値向上や創造、「100年不動産」の実現を目指す。

ビルの顔であるエントランスホールをリニューアル

独自の戦略的なリーシング手法である、いちごレイアウトオフィスを設置

いちごオフィスリート投資法人特徴

資産規模 2,061億円

投資対象 オフィス 100%

投資場所 東京圏を中心とした地方都市

稼働率 95.4%

EPU  2,116円

1口あたり当期純利益-1口あたり譲渡益

一口あたりNAV 92,925円

含み益 415億円

剰余金 205億6642万

有利子負債 1043億5300万

投資法人債 69億

平均借入金利 0.84% 

平均借入期間 6.9年

投資主数

いちごトラスト 31,190口 21.88%

カストディ銀行 237,126口 15.66%

マスタートラスト 186,454 12.32%

筆頭株主はいちごグループです。

決算サマリー

  2021年4月 31期 2021年10月32期
営業収益 77億2500万 78億4300万
営業利益 39億2300万 39億6200万
当期純利英 31億2100万 32億
総資産 2276億5400万 2276億5300万
純資産 1024億4700万 1024億2100万
分配金 2,132円 2,185円
総資産経常利益率 2.8% 2.8%
自己資本利益率 6.1% 6.2%
自己資本比率 45% 45%
物件数 86件 86件
テナント数 934件 930件
減価償却費 8億7千万 8億8700万
資本的支出 6億7748万 6億2561万
賃貸NOI 57億5400万 58億4300万
1口あたりFFO 2,638円 2,701円

 

業績予想

  2021年10月32期 実績 2022年4月 33期予想 2022年10月 34期予想
営業収益 78億4300万 76億6800万 77億5600万
営業利益 39億6200万 37億7600万 38億800万
当期純利益 32億 30億3千万 30億4100万
分配金 2,185円 2,072円 2,079円
発行口数 1,513,367口    
NOI 58億4300万 55億7100万 56億3700万
稼働率 95.4% 96.1% 96.8%

 

出資の状況

  第30期 2020年10月 第31期 2021年4月 第32期 2021年10月
発行口数 1,513,367口 1,513,367口 1,513,367口
出資総額 676億7500万 676億7500万 676億7500万
投資主数 13,947人 13,911人 14,104人

 

トピックス

不動産の売買価格は高止まりしており、物件取得は慎重に行う必要がある。

中規模オフィスの需要は回復傾向

賃料増額入替改定 35件

賃料減額入替 7件

格付 A安定的からAポジティブに変更

投資法人債 15億調達 年利 0.85%

指標判断

 NAV倍率 0.98倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 48.9% 

負債比率が高いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 30.81倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 5.62%

不動産利回りが高いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

いちごオフィスリート評価

投資は慎重に行いましょう

プラス材料

指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。

いちごグループによるバックアップがある。

心築による独自のバリューアップ戦略がある。

(ESG投資の観点からもバリューアップ戦略は評価されます)

格付けの評価が上がった。

マイナス材料

 オフィス需要の今後の見通しが不透明である。

不動産価格は高止まりしており、購入しても高値掴みになる可能性がある。

上記の点から投資は慎重に行うべきだと判断します。

動画でいちごオフィスリート投資法人を解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください。

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