トーセイリート投資法人特徴
スポンサー トーセイ株式会社
資産運用会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
東京経済圏を中心に中小規模不動産へ投資を行う総合リート
既存不動産を活用、再生（リノベーション）を行い資産価値を高める。
高い利回りを可能とするため、築年数が高い物件（リスクプレミアムがある物件）を修繕、バリューアップを行う。
トーセイリート投資法人の特徴を生かし、市場参加者が限定され、過度な取得競争を回避でする戦略です。
投資対象エリア
東京経済圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）
規模 中小規模（原則50億円以下）
投資対象 オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設
資産規模 59物件 782億円
オフィス 17物件 43.4% 338億円
商業施設 3物件7.3% 57億円
住宅 39物件 49.4%386億円
ファミリー、単身者向けで稼働率は好調
含み益 112億6600万 15.8％ 年々増加傾向です。
代表投資家
日本マスタートラスト 35,921口 10.54％
トーセイ株式会社 31,051口 9.11％
日本カストディ銀行 22,373口 6.57％
その他
稼働率 96.6%
格付け JCR A－（安定的）
利益剰余金 13億6036万
発行口数 340,505口
投資主数 18,106人
決算サマリー
| 第13期
2021年4月 |
第14期
2021年10月 |
|
| 営業収益 | 33億1100万 | 31億5700万 |
| 営業費用 | 16億5800万 | 16億2400万 |
| 営業利益 | 16億5200万 | 15億3200万 |
| 経常利益 | 13億7300万 | 12億4400万 |
| 当期純利益 | 13億3900万 | 12億4千万 |
| 分配金 | 3,750円 | 3,643円 |
| 投資口価格 | 135,000円 | 133,800円 |
| 利回り | 2.7％ | 2.7％ |
| 総資産額 | 802億5200万 | 799億8500万 |
| 純資産額 | 379億1300万 | 378億7700万 |
| 1口あたり純資産額 | 111,344円 | 111,237円 |
| 1口あたり当期純利益 | 3,932円 | 3,643円 |
| 自己資本利益率 | 3.5% | 3.3% |
| 自己資本比率 | 47.2% | 47.4% |
| 減価償却費 | 3億7500万 | 3億8400万 |
| 賃貸NOL | 22億2800万 | 21億9600万 |
| FFO | 16億1800万 | 16億2500万 |
| 1口あたりFFO | 4,752円 | 4,772円 |
| NOL利回り | 5.9% | 5.89% |
| 稼働率 | 97.1% | 96.6% |
財務指標
| 第13期
2021年4月 |
第14期
2021年10月 |
|
| 有利子負債残高 | 385億円 | 409億円 |
| 平均調達金利 | 0・97％ | 0.98％ |
| 固定金利比率 | 91.2％ | 97.6％ |
| 平均残存年数 | 3年 | 3.5年 |
| LTV | 48％ | 48％ |
トピックス
商業施設と住宅は堅調に推移 オフィスの稼働率は落ちている。
新型コロナウイルスを鑑み、積極的な賃料値上げ交渉はできず。
住宅79件の賃料増額は2％達成 減額更新はなし
新型コロナウイルスの影響で610万円の賃料減収があった。
第15期、16期は前年比で増収増益予想
初のグリーンボンド債発行
2021年9月に投資法人債（グリーンボンド）10億円、利率0.85％、年限10年で発行。
物件取得
オフィス２件、住宅５件を58.8億円で取得
住宅の稼働率、賃料水準の上昇があり、パフォーマンスが好調だった。
内部留保の取り崩しなし
オフィスは解約が先行し稼働率が低下
今期は、リーシングを行い稼働率を上げていく
テナント移転理由
テナント入居理由
規模拡大 ４社 31.2％
入居ビルの建て替え 2社 24.2％
都心からの移転 1社 33.3％
テナント退去理由
拠点の集約、廃止 1社 33.3％
テレワークによるオフィス見直し 2社 30.2％
立地改善 1社 9.6％
％は面積割合比
指標判断
NAV倍率 0.95倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 48％
負債比率が高いと判断
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると割高と判断します。
FFO倍率 29.75倍
割安と判断
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 5.89％
収益力が高いと判断
NOI利回り＝NOI｛年間家賃収入×(1－空室率)－年間管理運営経費｝÷(物件購入価格＋購入経費)×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
トーセイ・リート投資法人評価
プラス材料
築年数の高い物件を取得、リノベーションをするなど、独自の戦略をとり他のリートと差別化を図っている。
物件の含み益が年々増加傾向で、トーセイリート独自の戦略が評価されている。
トーセイの強み物件のバリューアップはESG投資の観点から評価できる。
指標判断では割安水準となっており、稼ぐ力も高い。
分配金利回りが5.4％と高い
オフィスと住宅の物件比率が拮抗しており、バランスがとれている。
グリーンボンド債発行は、格付けがあり信用されている。
マイナス材料
オフィスの稼働率低下が気がかりです。
商業施設や住宅は安定稼働しているが、オフィスの稼働率はコロナ前に戻るのかが分からない。
上記の点から投資おすすめと言いたいですが、オフィス需要の動向を見極めて、投資を行いましょう。
