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【不動産投資】トーセイ・リート投資法人【REIT銘柄解説】

トーセイリート投資法人特徴

スポンサー トーセイ株式会社

資産運用会社 

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社

東京経済圏を中心に中小規模不動産へ投資を行う総合リート

既存不動産を活用、再生(リノベーション)を行い資産価値を高める。

高い利回りを可能とするため、築年数が高い物件(リスクプレミアムがある物件)を修繕、バリューアップを行う。

不動産投資では、高利回りの物件ほど修繕費等リスク要因が大きくなります。

トーセイリート投資法人の特徴を生かし、市場参加者が限定され、過度な取得競争を回避でする戦略です。

投資対象エリア 

東京経済圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)

規模 中小規模(原則50億円以下)

投資対象 オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設

資産規模 59物件 782億円

オフィス 17物件 43.4% 338億円 

商業施設 3物件7.3% 57億円 

住宅 39物件 49.4%386億円

ファミリー、単身者向けで稼働率は好調

含み益 112億6600万 15.8% 年々増加傾向です。

 

代表投資家

日本マスタートラスト 35,921口 10.54%

トーセイ株式会社 31,051口 9.11%

日本カストディ銀行 22,373口 6.57%

 その他

稼働率 96.6%

格付け JCR A-(安定的)

利益剰余金 13億6036万

発行口数 340,505口

投資主数 18,106人

決算サマリー

  第13期 

2021年4月

第14期 

2021年10月

営業収益 33億1100万 31億5700万
営業費用 16億5800万 16億2400万
営業利益 16億5200万 15億3200万
経常利益 13億7300万 12億4400万
当期純利益 13億3900万 12億4千万
分配金 3,750円 3,643円
投資口価格 135,000円 133,800円
利回り 2.7% 2.7%
総資産額 802億5200万 799億8500万
純資産額 379億1300万 378億7700万
1口あたり純資産額 111,344円 111,237円
1口あたり当期純利益 3,932円 3,643円
自己資本利益率 3.5% 3.3%
自己資本比率 47.2% 47.4%
減価償却費 3億7500万 3億8400万
賃貸NOL 22億2800万 21億9600万
FFO 16億1800万 16億2500万
1口あたりFFO 4,752円 4,772円
NOL利回り 5.9% 5.89%
稼働率 97.1% 96.6%

 

財務指標

  第13期 

2021年4月

第14期 

2021年10月

有利子負債残高 385億円 409億円
平均調達金利 0・97% 0.98%
固定金利比率 91.2% 97.6%
平均残存年数 3年 3.5年
LTV 48% 48%

 

トピックス

商業施設と住宅は堅調に推移 オフィスの稼働率は落ちている。

新型コロナウイルスを鑑み、積極的な賃料値上げ交渉はできず。

住宅79件の賃料増額は2%達成 減額更新はなし

新型コロナウイルスの影響で610万円の賃料減収があった。

第15期、16期は前年比で増収増益予想

初のグリーンボンド債発行

2021年9月に投資法人債(グリーンボンド)10億円、利率0.85%、年限10年で発行。

格付けを取得できたので、グリーンボンド債を発行できました。

物件取得

オフィス2件、住宅5件を58.8億円で取得

住宅の稼働率、賃料水準の上昇があり、パフォーマンスが好調だった。

内部留保の取り崩しなし

予想よりも住宅の予想がよかったので、内部留保の取り崩しがありませんでした。

オフィスは解約が先行し稼働率が低下

今期は、リーシングを行い稼働率を上げていく

テナント移転理由

テナント入居理由

規模拡大 4社 31.2%

入居ビルの建て替え 2社 24.2%

都心からの移転 1社 33.3%

テナント退去理由

拠点の集約、廃止 1社 33.3%

テレワークによるオフィス見直し 2社 30.2%

立地改善 1社 9.6%

%は面積割合比

指標判断

NAV倍率 0.95倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV  48%

負債比率が高いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると割高と判断します。

FFO倍率 29.75倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 5.89%

収益力が高いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI{年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100

NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

トーセイ・リート投資法人評価

投資は慎重に行いましょう

プラス材料

築年数の高い物件を取得、リノベーションをするなど、独自の戦略をとり他のリートと差別化を図っている。

物件の含み益が年々増加傾向で、トーセイリート独自の戦略が評価されている。

トーセイの強み物件のバリューアップはESG投資の観点から評価できる。

指標判断では割安水準となっており、稼ぐ力も高い。

分配金利回りが5.4%と高い

オフィスと住宅の物件比率が拮抗しており、バランスがとれている。

グリーンボンド債発行は、格付けがあり信用されている。

マイナス材料

オフィスの稼働率低下が気がかりです。

商業施設や住宅は安定稼働しているが、オフィスの稼働率はコロナ前に戻るのかが分からない。

上記の点から投資おすすめと言いたいですが、オフィス需要の動向を見極めて、投資を行いましょう。

 

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