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【投資法人みらいを解説】分配金利回りは5%以上!インダストリアル不動産に投資しており,おすすめ銘柄です。

投資法人みらい特徴

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三井物産、イデラキャピタル

 投資比率

オフィス 54.5% 商業施設 19.1% ホテル 17.2% その他 9.2%

エリア別比率

三大都市圏

東京圏 60.7% 大阪圏 16.9% 名古屋圏 8.9% その他 13.5%

その他

保有物件 34物件

資産規模 1,539憶円

鑑定評価額合計 1,653憶円

稼働率 97.8%

オフィスは高い稼働率を達成

ポートフォリオPML 2.9%

平均残存契約期間 5.4年

資本的支出 4億4300万

固定比率 100%

平均借入金利 0.55%

平均残存期間 3.3年

利益剰余金 26億2332万                                                         

格付け

JCR A+(安定的) R&I A(安定的)

代表投資家

日本マスタートラスト 222,605口 13.39%

日本カストディ銀行 176,411口 10.61%

野村信託銀行 73,459口 4.42%

決算サマリー

  2021年4月

第9期

2021年10月

第10期

2022年4月

第11期

営業収益 53億6700万 49億7300万 51億1300万
営業利益 26億2200万 23億2100万 23億9700万
経常利益 23億7800万 20億7300万 21億4400万
当期純利益 23億7600万 20億7200万 21億4300万
総資産額 1592億2200万 1618億1500万 1612億2600万
純資産額 754億2800万 751億1千万 753億800万
有利子負債額 7億5700万 7億8700万 7億8700万
発行口数 1,662,240口 1,662,240口 1,662,240口
1口あたり純資産額 45,337円 45,186円 45,305円
分配金 1,429円 1,247円 1,289円
総資産利益率 1.5% 1.3% 1.3%
自己資本利益率 3.1% 2.8% 2.8%
期末自己資本比率 47.4% 46.4% 46.7%
投資口価格  47,000円 53,000円 50,200円
利回り 3.0% 2.3% 2.5%

 

トピックス

4物件を取得

取得予定価格 106億円 

鑑定評価額 115憶円

平均NOI利回り 4.5% 

ディフェンシブでコロナ耐性の高い物件

今後、生活密着型商業施設、底地、インダストリアル不動産の取得に注力していく。

インダストリアル不動産とは組立、加工、販売など一連の産業活動の拠点となる不動産

底地の取得増加傾向に伴い利回りが低下

ニューアセットタイプに挑戦(インダストリアル不動産)

例 六甲アイランドDC(物流施設) 東京衛生学園専門学校(看護師養成学校)

指標判断

 NAV倍率 0.98倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 48.8% 

負債比率が高いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 29.5倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 4.5%

不動産利回りが低いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

投資法人みらい評価

投資おすすめ銘柄です

プラス材料

指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。

インダストル資産、底地など他のリートにはない、独自の戦略をとっている。

格付け評価が高い。

マイナス材料

指標判断での、NOI利回りがリートの中では低い方である。

不動産や底地など、購入価格が上がってきており取得が難しくなってきている。

上記の点から投資おすすめ銘柄だと判断します。

投資法人ミライを動画でも解説してみましたので,こちらもぜひご覧ください‼

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