Jリート

【大江戸温泉リート投資法人を解説】分配金利回りは4.8%!指標判断、財務ともに優秀です

業績が良くない、建物が劣化したが、修繕費を払えない、後継者不足などで経営できない温泉施設を対象とし、経営権を買い取り、物件を取得しています。

買い取った物件のバリューアップ工事を行い大江戸温泉として、運営しています。

よって、建物は築年数が高い物件が多く、NOI利回りも高い物件が多いです。

 大江戸温泉リート投資法人特徴

資産規模 360億8200万

物件数 14物件

マスターリース期間 20年

総客室数 1,369室

平均客室稼働率 50.7%

1口あたりNAV 114,089円

含み益 58億

有利子負債総額 140億6900万

利益剰余金 3億9260万

現金及び預金 24億7552万

メインスポンサー

大江戸温泉グループ 

34物件あり、内14物件をREITに売却 高い固定賃料がある。

メインターゲット  国内客 シニア層  車で2時間から3時間の距離、県内客が多い

大江戸モデル

1 身近な非日常を提供するサービス

施設ごとに特色ある温泉はもちろん、100食以上のバイキング料理、館内エンターテインメント、温泉以外にも何度でも楽しめるサービスを提供する。

2 便利で安心な立地

地方の有名温泉に立地し、大都市圏でも2~3時間でアクセルできる好立地です。

人口が密集した、都市部を離れ、郊外にある自然に囲まれた温泉地で安心、安全に楽しめる。  

3 独自のチェーンオペレーション

自社チャンネルによるマーケティング展開や会員システムなど、最適な集客施策を実施。

食材や備品の集中購買方式の採用、原価管理、効率的なスタッフ配置など施設運営の合理化、効率化によるお手頃な価格を実現しています。

  リピート客からの高い支持

高品質なサービスとお手頃価格を両立させた大江戸モデル 平日はシニア層,週末はファミリー層を中心にしている。

 安・近・短の余暇活用

手軽でリーズナブルな余暇活用は、手ごろなレジャーを楽しみたいというというニーズと合致します。

投資対象

温泉・温浴関連施設を対象

例 

アミューズメント、スポーツ、エンターテインメント、宿泊、飲食、美容、健康

わくわくするような「コト消費」ができる複合施設。

代表投資家

名称 所有者投資口数 投資口割合
マスタートラスト 33,406口 14.19%
カストディ銀行 15,968口 6.78%
野村信託銀行 11,058口 4.62%
大江戸温泉物語 9,246口 3.92%

   

決算サマリー 

  第7期 2019年11月 第8期 2020年5月 第9期 2020年11月 第10期 2021年5月 第11期 2021年11月
営業収益 14億4千万 14億3300万 13億5800万 13億4800万 13億4400万
営業利益 6億9600万 6億7800万 5億9400万 5億9300万 5億8900万
当期純利益 5億6500万 5億4500万 4億6600万 4億5900万 3億9200万
総資産額 386億4千万 383億2700万 374億2800万 371億2200万 369億2600万
投資口価格 95,000円 65,000円 69,000円 81,000円 67,000円(2月現在)
分配金 2,415円 2,328円 1,983円 1,952円 1,667円
利回り 2.5% 3.5% 2.8% 2.4%  2.4%

 その他

  第7期 2020年11月 第8期 2020年5月 第9期 2021年11月 第10期 2021年5月 第11期 2021年11月
有利子負債額 155億5800万 153億1900万 144億5700万 142億7100万 140億6900万
発行口数 235,347口 235,347口 235,347口 235,347口 235,347口
1口あたり純資産額 90,110円 90,011円 89,666円 89,622円 89,320円
1口あたり当期純利益 2,403円 2,316円 1,983円 1,952円 1,668円
自己資本比率 54.9% 55.3% 56.4% 56.8% 56.9%
減価償却費 4億3300万 4億3800万 4億4400万 4億4900万 4億5200万
資本的支出額 1億7800万 1億6900万 1億7500万 9900万 1億4600万
賃貸NOI 13億1700万 13億500万 12億1200万 12億2千万 12億2200万
FFO 9億9800万 9億8300万 8億9500万 9億800万 8億4400万
1口あたりFFO 4,244円 4,178円 3,803円 3,860円 3,589円
LTV 40.3% 40% 38.6% 38.4% 38.1%

 

客室利益

  第8期 第9期 第10期 第11期
ADR 27,220円 30,512円 29,889円 27,330円
RevPAR 15,215円 15,835円 8,398円 13,856円

 

ADRとは一室あたりの平均販売単価のことです
ADR(アベレージ、デイリー、レイト)

客室平均単価=売り上げ合計額÷客室数   

RevPARとは1室あたりの収益を表します

RevPAR=客室稼働率(OCC)×客室平均単価(ADR)

ADR、RevPARもホテルリートに関しては重要な指標なので投資をする上で必ず見て置いたほうがいいです。  

出資の状況

  第9期 2021年11月 第10期 2021年5月 第11期 2022年11月
発行投資口 235,347口 235,347口 235,347口
出資総額 206億5300万 206億5300万 206億5300万
投資主数 19,352人 19,296人 18,208人

 

トピックス

大江戸温泉物語 長崎ホテル清風荘を売却

負債圧縮と手元資金の確保、資産の流動性があると示した。

今期は物件を売却し、負債比率を少なくする手元資金を確保 含み益もあり、

稼働率も好調物件だったが,売却を決定 16億4千万で売却

これ以上、物件の売却の予定はない。

今後について

当面、変動賃料分は期待できない。

第12期、第13期は変動賃料が発生しない想定をしている。

第10期は緊急事態宣言に伴い、休業し稼働率の低下があったが、第11期は平均客室稼働率50.7%と回復基調となった。

日本人の温泉需要は世代を問わず、今後も続くと思われる。

「温泉旅行」が行ってみたい旅行タイプ1位になり、温泉での癒しや楽しみといった体験型の消費が高まっている。

コロナ後においても、変わらない消費者ニーズになるとみている。

次期の予想

次回の予想分配金 1,585円

物件売却により、減収減益 

コロナが終われば元の水準に戻る予定 コロナを乗り切り、成長軌道に乗せたい

大江戸温泉物語の大株主変更

米投資ファンド ベインキャピタルが米投資ファンドローン・スターグループに全株式を売却

よって、大江戸温泉リートの資産運用会社が変更になった。

合同会社 OOM インベストメンツに変更

新しい株主に変更になったが、今の所目立った変更点はなし

大江戸温泉グループの固定賃料の変更はなし。

指標判断

 NAV倍率 0.62倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 38.1% 

負債比率が低いと判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 18.66倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 6.8%

不動産利回りが高いと判断

不動産の利回りを図る指標
NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100  

NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

大江戸温泉リート投資法人評価

投資は待ちましょう

プラス材料

指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。

負債比率もリートの中では低い方である。

物件を売却するなど,今後の対策をとっている。

日本人の温泉需要はこの先もなくならないと考えられる。

マイナス材料

コロナの影響がどの程度か不透明

大江戸温泉物語の大株主の方針が不透明

ホテル特化型リートは外部の要因に左右されやすい。  

上記の点から投資はまだ早いと判断します。  

大江戸温泉リート投資法人を動画でも解説してみましたので,こちらもぜひご覧ください‼

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