サンケイリアルエステート投資法人
投資対象物件
オフィスビル 80% サブアセット 20%
プライム立地、高機能、職住近接のビルをバランスよく保有している。
投資対象地域
東京、大阪、名古屋 70% 政令指定都市、地方都市 30パーセント
企業情報
資産規模 966億円
物件数 14物件
有利子負債 512億円
長期負債比率 75.6%
平均調達金利 0.35% リートの中では調達金利が低い方です
平均残存期間 2.7年
平均築年数 18.3年
剰余金合計 10億1673万4千
投資主数 7,328人
格付けなし
稼働率 97.2%
![](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2021/12/sankeiriaruesuteto-chart.png)
投資口価格130,000円代と割高感があります。
決算サマリー
2020年8月第3期 | 2021年2月第4期 | 2021年8月第5期 | |
営業収益 | 20億500万 | 21億4700万 | 21億7600万 |
営業利益 | 9億9600万 | 11億1800万 | 11億4100万 |
当期純利益 | 9億300万 | 10億1600万 | 10億1400万 |
総資産 | 761億9500万 | 794億8200万 | 798億4800万 |
純資産 | 374億4400万 | 375億5700万 | 375億5500万 |
有利子負債額 | 335億 | 378億 | 378億 |
発行口数 | 356,800口 | 356,800口 | 356,800口 |
投資口価格 | 94,000円 | 101,700円 | 132,900円 |
分配金 | 2,532円 | 2,849円 | 2,862円 |
分配金利回り | 2.6% | 2.8% | 2.1% |
期末物件数 | 11 | 12 |
12 |
指標判断
FFO 3,482円 FFO倍率 46.65倍 割高と判断
FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)
35倍を超えると割高と判断
FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数
賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと
高いほど収益力がいいとわかります。
LTV 47.3% 負債比率が若干高い
資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標
低いほど負債比率が小さいのでいいです
45%を超えると割高と判断
LTV=有利子負債÷資産額
NAV 122,507円 NAV倍率 1.01倍 標準的な範囲
純資産に対する価格水準を図る
NAV倍率=投資口価格÷NAV
倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。
NOI利回り 4.3% 平均的な範囲
NOl利回り=一口あたりNOI÷取得価格
NOI=不動産賃貸収益-不動産賃貸事業費+減価償却費
収入から支出を引き実際の収益力を図る指標
J-REITの平均4.5%を基準にします
取得物件
公募増資でオフィスビル4物件(251億円)を取得
品川シーサイドTSタワー
所在地 東京都品川区
取得価格 109億
駅近1分 ハイスペックビル
![品川シーサイドTSタワー写真](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2021/12/shinagawaseaside-ts-tower-photo-1.jpg)
日立九州ビル
所在地 福岡市早良区
取得価格 100億
福岡の副都心「シーサイドももち」情報産業地域に所在する大規模ビル
日立製作所に1棟貸ししている。
![日立九州ビル写真](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2021/12/hitachikyuusyuu-bill-photo-1.jpg)
S‐GATE赤坂
所在地 東京都港区
取得価格 14億
ハイグレードミッドサイズオフィスビル(中規模オフィスビル)
![S-GATE赤坂写真](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2021/12/s-gateakasaka-photo-2.jpg)
宮崎台ガーデンオフィス
所在地 川崎市宮前区
取得価格 28億
地域ニーズに合致した、安定的なテナントが入っている。
![宮崎台ガーデンオフィス](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2021/12/miyazakidai-garden-office-photo.jpg)
トピックス
第二フェーズの目標
グローバルインデックスへの組入れを目指す。
格付けを取得を本格化する。
ポートフォリオを地域分散化する。
強力なスポンサーにより早い資産規模増加を実現
オフィスを選考する基準をアンケート
1位 交通利便性 84%
2位 コスト 79%
3位 立地(知名度) 69%
4位 ビルのセキュリティ 65%
サンケイリートはこれらの結果を踏まえ、選ばれるオフィスを目指す。
第3者からの物件取得もするしていく。(他のリートはほとんどがスポンサーからの取得です)
オフィスビルの賃料ギャップ解消を目指す。
ブリーゼタワー 東陽パークビル
賃料増額再契約に向け協議中
サンケイリアルエステート投資法人評価
投資おすすめ銘柄です。
賃料収入もきちんと稼いでいて、弱点などは特にないですね。
コロナをきっかけに、オフィス需要もどうなるのかが分かりませんでしたが、先日のニュースでは都心のオフィス空席率は下がっているそうです。
指標判断を見ると、投資口価格の上昇に伴い、若干割高感が目立ちます。
長期的な視点でみれば、今後も賃料収入を稼いでいけると思いますので、投資おすすめです。
第6期の業績がでましたので、こちらもぜひご覧ください。
![](https://www.sarary-kotaro.com/wp-content/uploads/2022/09/f99d84ea6a8726be3400b167bc2e1bda-320x180.jpg)