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【不動産投資】サンケイリアルエステート投資法人第5期業績発表

三英リアルエステート写真

サンケイリアルエステート投資法人 

投資対象物件

オフィスビル 80% サブアセット 20%

プライム立地、高機能、職住近接のビルをバランスよく保有している。

投資対象地域

東京、大阪、名古屋 70% 政令指定都市、地方都市 30パーセント

企業情報

資産規模 966億円

物件数 14物件

有利子負債 512億円

長期負債比率 75.6%

平均調達金利 0.35% リートの中では調達金利が低い方です

平均残存期間 2.7年

平均築年数 18.3年

剰余金合計 10億1673万4千

投資主数 7,328人

格付けなし

稼働率 97.2%

サンケイリアルエステート投資法人 チャート SBIより

投資口価格130,000円代と割高感があります。

決算サマリー

  2020年8月第3期 2021年2月第4期 2021年8月第5期
営業収益 20億500万 21億4700万 21億7600万
営業利益 9億9600万 11億1800万 11億4100万
当期純利益 9億300万 10億1600万 10億1400万
総資産 761億9500万 794億8200万 798億4800万
純資産 374億4400万 375億5700万 375億5500万
有利子負債額 335億 378億 378億
発行口数 356,800口 356,800口 356,800口
投資口価格 94,000円  101,700円  132,900円 
分配金 2,532円 2,849円 2,862円
分配金利回り 2.6% 2.8% 2.1%
期末物件数 11 12

12

指標判断

FFO 3,482円 FFO倍率 46.65倍 割高と判断

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

35倍を超えると割高と判断

FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数

賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと

高いほど収益力がいいとわかります。

 

LTV 47.3% 負債比率が若干高い

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです

45%を超えると割高と判断

LTV=有利子負債÷資産額

 

NAV 122,507円  NAV倍率 1.01倍 標準的な範囲

純資産に対する価格水準を図る

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

 

 NOI利回り 4.3% 平均的な範囲

NOl利回り=一口あたりNOI÷取得価格

NOI=不動産賃貸収益-不動産賃貸事業費+減価償却費

収入から支出を引き実際の収益力を図る指標

J-REITの平均4.5%を基準にします

取得物件

公募増資でオフィスビル4物件(251億円)を取得

品川シーサイドTSタワー

所在地 東京都品川区

取得価格 109億

駅近1分 ハイスペックビル

品川シーサイドTSタワー写真
品川シーサイドTSタワービル写真 資産運用報告書より

日立九州ビル

所在地 福岡市早良区

取得価格 100億

福岡の副都心「シーサイドももち」情報産業地域に所在する大規模ビル

日立製作所に1棟貸ししている。

日立九州ビル写真
日立九州ビル 資産運用報告書より

S‐GATE赤坂

所在地 東京都港区

取得価格 14億

ハイグレードミッドサイズオフィスビル(中規模オフィスビル)

S-GATE赤坂写真
S-GATE赤坂写真 資産運用報告書より

宮崎台ガーデンオフィス

所在地 川崎市宮前区

取得価格 28億

地域ニーズに合致した、安定的なテナントが入っている。

宮崎台ガーデンオフィス
宮崎台ガーデンオフィス 資産運用報告書より

トピックス

第二フェーズの目標

グローバルインデックスへの組入れを目指す。

格付けを取得を本格化する。

ポートフォリオを地域分散化する。

強力なスポンサーにより早い資産規模増加を実現

 オフィスを選考する基準をアンケート

1位 交通利便性 84%

2位 コスト 79%

3位 立地(知名度) 69%

4位 ビルのセキュリティ 65%

サンケイリートはこれらの結果を踏まえ、選ばれるオフィスを目指す。

第3者からの物件取得もするしていく。(他のリートはほとんどがスポンサーからの取得です)

オフィスビルの賃料ギャップ解消を目指す。

ブリーゼタワー 東陽パークビル 

賃料増額再契約に向け協議中

サンケイリアルエステート投資法人評価

投資おすすめ銘柄です。

賃料収入もきちんと稼いでいて、弱点などは特にないですね。

コロナをきっかけに、オフィス需要もどうなるのかが分かりませんでしたが、先日のニュースでは都心のオフィス空席率は下がっているそうです。

指標判断を見ると、投資口価格の上昇に伴い、若干割高感が目立ちます。

長期的な視点でみれば、今後も賃料収入を稼いでいけると思いますので、投資おすすめです。

第6期の業績がでましたので、こちらもぜひご覧ください。

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