REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
1２月に権利確定になるREIT５選を紹介します。
１２月銘柄は、優秀な銘柄が多くおすすめです。
2022年12月28日が権利確定日です。
この日の15時までに、必ず買いましょう。
※12月29日に購入しても分配金はもらえません。
私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。
マリモ地方創生リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
キャッチコピー
【地方から日本を強くする】【地方を盛り上げる】
地方を中心に総合型のポートフォリオを形成し、高い利回り安定的な収益の確保、中長期にわたる向上に努める。
今後の投資方針では、商業施設の比率を落とし住居の比率を上げていく。
投資対象
住居 46％ 商業施設 39％ ホテル 2％ オフィス 12％
住居と商業施設に重点投資しています。
地元住民の利用が多い郊外の商業施設に投資を行っています。
コロナウイルスの影響を受けにくいポートフォリオを構築
対象地域
北海道12％ 東京圏 14％ 甲信越10％ 東海14％ 近畿 10％ 中国・四国 12％
九州・沖縄30％
全国分散のポートフォリオを構築
各地域に物件を持つことで、場所の分散投資を行っています。
ポートフォリオPML値 1.4％
地震などの災害でどれだけ被害がでるのか
自然災害を意識したポートフォリオ
企業情報
スポンサー マリモ（分譲マンション、収益不動産事業）
設立 2016年７月
決算月 6月 12月
物件数 32物件→40物件
資産規模 395億
鑑定評価額 468億
純資産額 148億
有利子負債残高 161億→211億
含み益 79億
平均借入金利 0.78％→0.82％ 金利はリートの中では高い方です
平均築年数 16年
平均稼働率 98％→97.5％
格付け なし
代表株主
マリモ 16,866口 8.8％
野村信託銀行 7,228口 3.7％
モルガンMUFG 3,481口 1.8％
米沢信用金庫 2,000口 1％
ＪＰモルガン証券 1,982口 1％
スポンサー企業の投資割合が多いほど利益相反関係が起きにくくなります。
決算情報
業績情報
| 第11期 | 第12期 | 第13期予想 | |
| 営業収益 | 14億200万 | 17億7900万 | 18億600万 |
| 営業利益 | 6億5400万 | 8億4100万 | 7億8900万 |
| 当期純利益 | 5億5100万 | 6億9200万 | 6億3700万 |
第13期予想
物件取得で賃料収入の増加で営業収益増加
水道光熱費の増加で営業費用増加により、営業利益減少
配当情報
| 第11期 | 第12期 | 第13期予想 | |
| 投資口価格 | 134,000円 | 131,000円 | 132,400円 |
| 分配金 | 3,924円 | 3,817円 | 3,643円 |
| 分配金利回り | 2.9％ | 2.9％ | 2.7％ |
第13期予想は想定よりも低い予想を出しますので、
第12期と同じような分配金水準になると予想します。
このリートは3500円から3800円の水準で分配金が出ています。
分配金の増加に伴い、投資口価格も右肩上がりです。
指標判断
ＮＡＶ倍率 0.95倍 割安
ＦＦＯ倍率 22倍 割安
ＮＯＩ利回り 6.4％ 高い
ＬＴＶ 49％ 高い
指標判断では割安で物件利回りが高いです。
負債比率が高く借金できる余力が少ないです。
貸借対照表
| 11期 | 12期 | |
| 現金 | 13億2200万 | 10億3860万 |
| 信託預金 | 20億3900万 | 25億2800万 |
| 流動資産合計 | 34億6700万 | 37億9300万 |
| 信託建物 | 134億4千万 | 178億4600万 |
| 信託土地 | 177億1200万 | 231億9300万 |
| 固定資産合計 | 295億2400万 | 392億6100万 |
| 総資産合計 | 330億100万 | 430億9500万 |
物件取得により、建物と土地の保有額が大きくなっています。
負債
| 11期 | 12期 | |
| 1年以内借入金 | 20億4500万 | 41億8500万 |
| 長期借入金 | 141億700万 | 169億2250万 |
| 敷金及び保証金 | 12億6800万 | 14億9997万 |
| 負債合計 | 181億6414万 | 233億976万 |
| 出資総額 | 148億3700万 | 197億2500万 |
| 剰余金 | 5億5千万 | 6億9225万 |
| 負債純資産合計 | 330億100万 | 430億9500万 |
物件は、借金と出資総額を上げて取得しました。
剰余金が増えたのがプラスです。
損益計算書
| 11期 | 12期 | |
| 賃貸事業収入 | 12億3700万 | 15億6千万 |
| 営業収益合計 | 14億200万 | 17億7900万 |
| 営業費用 | 7億4800万 | 9億3800万 |
| 営業利益 | 6億5400万 | 8億4100万 |
| 当期純利益 | 5億5千万 | 6億9200万 |
物件取得により、賃貸事業収入が上がり、当期純利益も増加しました。
プラス要因
保有物件が全国にあるので、場所のリスク分散がとれている。
利回りが高く収益も安定して増加傾向である。
業績が右肩上がり。
海外の機関投資家が地方の不動産に注目している。
物流施設にも今後投資していく。
海外投資家からの資金流入が続いている。
マイナス要因
地方を投資対象としているので、人口減少の影響を受けやすい。
リートの中では資産規模が小さい。
スポンサーの力が強くない。
物件取得にも影響がでる可能性があります。
ジャパンエクセレント投資法人
良質な成長を続ける東京圏オフィス特化型ＲＥＩＴ
オフィス中心型で、東京都心6区を中心に投資する。
オフィスビルがポートフォリオ全体の90％以上に、その他の用途の不動産関連資産等を10％以下を目指す。
スポンサー企業
日鉄興和不動産 出資比率 54％
みずほ銀行、信託銀行 グループ計 64％
第一生命保険株式会社 出資比率２６％
第一ビルディング 相互住宅 グループ計 36％
１社のスポンサーではなく、複合的なスポンサーとなっています。
それぞれの強みや特徴を生かしたスポンサー構成です。
住宅メーカーの物件取得機会の提供
銀行関係の安定的な資金調達
住宅管理のリーシング力、収益力の強化など
特にメガバンク（みずほ銀行）のスポンサー力が高いです。
投資対象用途
大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ
９０％オフィスビル 商業施設、住宅 １０％
投資対象地域は東京都心６区を中心とした大都市圏に集中投資
代表投資家
日本カストディ銀行 325,781口→385,220口 24.08％→28.8％
日本マスタートラスト 219,062口→222,367口 16.19％→16.6％
日鉄興和不動産株式会社 71,560口 5.29％
野村信託銀行 60,941口 4.6％
第一生命保険 20,660口 1.5％
STATE STREET BANK WEST 20,287口 1.5％
JP MORGAN 16,893口 1.5％
SSBTC CLIENT 16,017口 1.2％
全国信用共同組合連合会 14,409口 1.1％
カストディ銀行とマスタートラスの保有口数を増やしています。
格付け
JCR AA- 安定的
Moodys A3安定的
２つの格付け会社から評価されています。
企業情報
| 30期 | 31期 | 32期 | |
| 資産規模 | 2825億 | 2866億 | 2878億 |
| 物件数 | 35物件 | 36物件 | 36物件 |
| 稼働率 | 96.4％ | 93.1％ | 90.8％ |
| 内部留保 | 4億5100万 | 4億5100万 | 8億800万 |
| 含み益 | 640億4800万 | 708億100万 | 746億4900万 |
稼働率が低下傾向です。
含み益は増加傾向です。
期末鑑定評価額 3378億4400万
帳簿価格 2631億9400万
築年数 22年
財務状態
ＬＴＶ 43.1％
物件取得余力 150億
内部留保 8億800万
負債残存期間 4.1年
負債平均金利 0.72％
コミットライン 160億
メリット
融資手続きの簡素化、必要な時にお金を調達できる、緊急時の資金に使える
業績情報
| 31期 | 32期 | 33期予想 | |
| 営業収益 | 106億6600万 | 110億6500万 | 105億4500万 |
| 営業費用 | 61億8千万 | 64億3200万 | 65億5300万 |
| 営業利益 | 44億8500万 | 47億1100万 | 39億9100万 |
| 当期純利益 | 38億4600万 | 41億100万 | 33億5300万 |
譲渡物件の賃料が無くなることにより、33期は利益が少なくなる見通しです。
財務指標
| 第29期末 | 第30期末 | |
| 有利子負債残高 | 1,256億円 | 1,256億円 |
| 総資産LTV | 42.7％ | 42.7％ |
| 有利子負債平均残存期間 | 4.6年 | 4.4年 |
| 有利子負債金利 | 0.77％ | 0.74％ |
| 固定金利比率 | 95.4％ | 95.4％ |
特に変化はありません。
分配金
| 第30期 | 31期 | 32期 | |
| 分配金 | 2,938円 | 2843円 | 2800円 |
| 投資口価格 | 132,000円 | 128,000円 | 129,800円 |
| 利回り | 2.2％ | 2.2％ | 2.1％ |
このリートは分配金下限目標2800円を設定しています。
よって、2800円より下回る事はないです。
「ジャパンエクセレントリート投資法人チャート 野村証券より」
コロナ前の水準には戻っていません。
貸借対照表
資産
| 31期 | 32期 | |
| 現金 | 74億5700万 | 91億3900万 |
| 信託預金 | 150億9600万 | 110億6400万 |
| 流動資産合計 | 231億3800万 | 208億4800万 |
| 信託建物 | 2432億5700万 | 2378億1千万 |
| 信託土地 | 73億8200万 | 73億8200万 |
| 固定資産合計 | 2706億8100万 | 2704億5400万 |
| 総資産合計 | 2939億6千万 | 2914億3千万 |
物件売却により、現金が増え、信託建物が減少しています。
負債
| 31期 | 32期 | |
| 1年以内長期借入金 | 137億5千万 | 137億5千万 |
| 長期借入金 | 738億5千万 | 738億5千万 |
| 敷金及び保証金 | 124億1500万 | 120億300万 |
| 負債合計 | 163億300万 | 178億8200万 |
| 出資総額 | 1479億700万 | 1459億700万 |
| 剰余金 | 42億9800万 | 45億5300万 |
| 負債純資産合計 | 2939億6千万 | 2914億3千万 |
出資総額を減少させました。
損益計算書
| 31期 | 32期 | |
| 賃貸事業収入 | 98億8300万 | 95億6600万 |
| 営業収益合計 | 106億6600万 | 110億6500万 |
| 営業費用 | 61億8千万 | 63億5300万 |
| 営業利益 | 44億8500万 | 47億1100万 |
| 当期純利益 | 38億4600万 | 41億100万 |
物件売却により、賃料収入が減少しました。
物件売却により、当期純利益が増加しています。
物件売却の影響は
指標判断
NAV倍率 0.77倍 割安
FFO倍率 25.43倍 割安
ＬＴＶ 43.1％ 余力がある
NOI利回り 4.58％ 標準
割安感があります。
ジャパンエクセレント投資法人評価
分配金の最低保持額を出している。
2,800円を下回らない水準。
日本リート投資法人
キャッチコピー
真面目に、地道に、堅実に。
独自の視点を似て不動産不動産の未来価値を実現
需給バランスと分散に着眼した盤石さの追及
スポンサー 双日株式会社
用途別割合
オフィス 71.5％ 住宅 25.4％ 商業施設 3.2％
オフィスに特化した複合型リート
地域別割合
東京圏 79.8％ ３大都市圏 24.9％ 政令指定都市 1.5％
東京圏を中心に投資
企業情報
物件数 106物件
総資産 2748億9500万
純資産 1305億9200万
資産規模 2547億
稼働率 98％
築年数 26年
含み益 586億
財務ハイライト
有利子負債 1326億
平均残存期間 3.82年
コミットメントライン 30億
LTV 48.2％
固定比率 96.9％
格付け
JCR A＋（安定的）
代表投資家
カストディ銀行 104,306口 23.18％
トラスト 74,036口 16.46％
野村信託銀行 19,978口 4.44％
双日株式会社 15,500口 3.44％
BNYM AS AGT 7,660口 1.7％
STATE STREET 7140口 1.59％
SSBTC CLIENT 5,975口 1.33％
JP MORUGAN 5,849口 1.3％
日本証券金融 5,485口 1.22％
DFA INTERNATIONAL 5,295口 1.18％
スポンサーの双日が代表投資家に入っています。
業績情報
| 19期 | 20期 | 21期 予想 | |
| 営業収益 | 100億4100万 | 85億3400万 | 84億3400万 |
| 営業費用 | 39億9700万 | 39億3500万 | 40億4200万 |
| 営業利益 | 60億4300万 | 45億9900万 | 43億9200万 |
| 当期純利益 | 53億3500万 | 39億7千万 | 37億1600万 |
第19期は不動産売却益があったので、当期純利益が大きくなっていました。
第21期予想では標準の範囲内です。
分配金情報
| 19期 | 20期 | 21期 予想 | |
| 投資口価格 | 420,000円 | 370,000円 | 346,500円 |
| 分配金 | 11,665円 | 8,825円 | 8,259円 |
| 利回り | 2.7％ | 2.3％ | 2.3％ |
投資口価格が下がってきており、年間約4.6％の利回りを狙う事ができます。
「日本リート投資法人 チャート 野村証券より」
投資口価格の下落があり、分配利回りの増加になります。
貸借対照表
資産
| 19期 | 20期 | |
| 現金 | 98億 | 104億6900万 |
| 信託預金 | 62億5900万 | 60億7200万 |
| 流動資産合計 | 166億3千万 | 171億1700万 |
| 信託建物 | 620億 | 617億3600万 |
| 信託土地 | 1894億1200万 | 1885億1800万 |
| 固定資産合計 | 2598億9500万 | 2577億3千万 |
| 総資産合計 | 2765億7700万 | 2748億9500万 |
流動資産が増加しました。
負債
| 19期 | 20期 | |
| 1年以内長期借入金 | 103億2千万 | 161億 |
| 長期借入金 | 1158億 | 1100億2千万 |
| 敷金及び保証金 | 85億200万 | 88億7700万 |
| 負債合計 | 1447億700万 | 1443億300万 |
| 出資総額 | 1265億1500万 | 1265億1500万 |
| 剰余金 | 53億5400万 | 40億7655万 |
| 負債純資産合計 | 2765億7700万 | 2748億9500万 |
剰余金が減少傾向です。
損益計算書
| 19期 | 20期 | |
| 賃貸事業収入 | 78億1900万 | 78億100万 |
| 営業収益合計 | 100億4100万 | 85億3479万 |
| 営業費用 | 39億9700万 | 39億3500万 |
| 営業利益 | 60億4300万 | 45億9900万 |
| 当期純利益 | 53億3500万 | 39億7千万 |
前期は物件売却があり、営業収益が大きかったです。
今期は標準水準の範囲内となりました。
指標判断
NAV倍率 0.85倍 割安
FFO倍率 31倍 割安
NOI利回り 5％ 高い
LTV 48％ 高い
割安傾向です。
借金できる余力が少ないです。
リート比較
| マリモ | エクセレント | 日本 | |
| 資産規模 | 395億 | 2878億 | 2547億 |
| 有利子負債 | 211億 | 1256億 | 1326億 |
| LTV | 49％ | 43.1％ | 48.2％ |
| 借入金利 | 0.82％ | 0.72％ | |
| 含み益 | 79億 | 746億 | 586億 |
| 築年数 | 16年 | 22年 | 26年 |
| 格付け | なし | ２個 | 1個 |
| 利回り | 5.4％ | 4.2％ | 4.6％ |
| NAV倍率 | 0.95倍 | 0.77倍 | 0.85倍 |
| FFO倍率 | 22倍 | 25.43倍 | 31倍 |
| NOI利回り | 6.4％ | 4.58％ | 5％ |
資産規模
エクセレント、日本リートの規模が大きく、分配金の安定感があります。
有利子負債 LTV
リート規模によって負債比率も比例していきます。
負債比率を見ると、マリモと日本リートが48％以上あり、借金できる余力が少ないです。
含み益
エクセレントの含み益が大きく、リートの安全性があります。
築年数
マリモが一番小さいですが、リート全体で見ると、築年数が高いです。
築年数が低いほど、物件に修繕費が少なくなります。
格付け
マリモは格付けがありません。
エクセレントが２つ取得しており、評価されています。
分配利回り
マリモの利回りが5.4％あり、高利回りです。
利回りが高いほど、リスクも比例してきます。
NAV倍率
全体的に割安です。
エクセレントが0.77倍と割安傾向が強いです。
FFO倍率
マリモが22倍と収益力と投資口価格で判断すると割安です。
NOI利回り
マリモの物件利回りが高いです。
地方を投資対象としているので、都市部より割安で物件を購入できるのが強みです。
１２月決算リート おすすめ順
第３位 マリモ地方創生リート投資法人
プラス要因
保有物件が全国にあるので、場所のリスク分散がとれている。
利回りが5.4％と高く、分配金も安定して出している。
海外の機関投資家が地方の不動産に注目している。
海外投資家からの資金流入が続いている。
マイナス要因
地方を投資対象としているので、人口減少の影響を受けやすい。
リートの中では資産規模が小さい。
スポンサーの力が強くない。
物件取得にも影響がでる可能性があります。
第２位 日本リート投資法人
プラス要因
双日のスポンサー力が高い。
指標判断では割安水準である。
ＮＯＩ利回りが5％あり、物件利回りが高い。
マイナス要因
ＬＴＶが高く借金できる余力が少ない。
賃料収入が低下傾向である。
第１位 ジャパンエクセレント投資法人
プラス要因
負債比率が低く、借金できる余力がある。
物件の含み益が増加傾向である。
格付けが２社から評価されている。
マイナス要因
物件売却による賃料収入の低下がある。
オフィス特化型が今後どうなるか未知数。
12月権利確定おすすめ銘柄を紹介しました。
現時点では、ジャパンエクセレントがおすすめです。
REIT市況今後の見通し
間接的な不動産投資をしているREITですが、今後のリスク要因を予想します。
日本の金利政策
日本の銀行は超低金利政策を実施しており、借りたお金に金利分がほとんどありません。
REIT全体では平均0.7%程度の金利になっています。
世界的なインフレを背景に、主要国は貸出金利を上げ経済に回るお金を少なくし、インフレを抑える取り組みをしています。
日本も例外ではなく、電気代の増加、物価高騰などのインフレに見舞われています。
日銀の総裁は「当面引き上げはない」と宣言していますが、今後も継続されるのかです。
REITは銀行から莫大な借金をしており、金利が1％上がるだけで利益が大幅に減少します。
例 1000億の借金があり、金利が1％上昇すると返済額が10億増えます
利益が30億なら10憶が返済に使われます。
分配金の減少につながります。
物価高騰リスク
先ほどの金利政策と繋がりますが、超低金利政策で円が大量に供給されれば円安となり、
光熱費の増加につながります。
現状、前期よりも収益を稼いでいるが、光熱費の増加により利益を押し下げており影響はすでにでています。
利益が下がることがで分配金の減少につながります。
以上の現状におけるREITの見通しを出してい見ました。
様々なリスク要因がありますが、現状は安定した分配金が出るREITが多く、解説からREITの業績を判断し安定した分配金をもらいましょう。
