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【12月権利確定】高分配J-REIT ベスト3

 

REITの特徴として、決算期が分散されています。

決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。

 

12月に権利確定になるREIT5選を紹介します。

12月銘柄は、優秀な銘柄が多くおすすめです。

 

2022年12月28日が権利確定日です。

この日の15時までに、必ず買いましょう。

※12月29日に購入しても分配金はもらえません。

 

私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。

 

マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人

キャッチコピー 

【地方から日本を強くする】【地方を盛り上げる】

地方を中心に総合型のポートフォリオを形成し、高い利回り安定的な収益の確保、中長期にわたる向上に努める。

今後の投資方針では、商業施設の比率を落とし住居の比率を上げていく。

 

投資対象

住居 46% 商業施設 39% ホテル 2% オフィス 12%

住居と商業施設に重点投資しています。

地元住民の利用が多い郊外の商業施設に投資を行っています。

コロナウイルスの影響を受けにくいポートフォリオを構築

 

対象地域

北海道12% 東京圏 14% 甲信越10% 東海14% 近畿 10% 中国・四国 12%

九州・沖縄30%

全国分散のポートフォリオを構築

各地域に物件を持つことで、場所の分散投資を行っています。

 

ポートフォリオPML値 1.4%

地震などの災害でどれだけ被害がでるのか

自然災害を意識したポートフォリオ

 

企業情報

スポンサー マリモ(分譲マンション、収益不動産事業)

設立 2016年7月

決算月 6月 12月

物件数 32物件→40物件

資産規模 395億

鑑定評価額 468億

純資産額 148億

有利子負債残高 161億→211億

含み益 79億

平均借入金利 0.78%→0.82% 金利はリートの中では高い方です

平均築年数 16年

平均稼働率 98%→97.5%

格付け なし

 

代表株主

マリモ 16,866口 8.8%

野村信託銀行 7,228口 3.7%

モルガンMUFG 3,481口 1.8%

米沢信用金庫 2,000口 1%

JPモルガン証券 1,982口 1%

スポンサー企業の投資割合が多いほど利益相反関係が起きにくくなります。

 

決算情報

業績情報

第11期 第12期 第13期予想
営業収益 14億200万 17億7900万 18億600万
営業利益 6億5400万 8億4100万 7億8900万
当期純利益 5億5100万 6億9200万 6億3700万

 

第13期予想

物件取得で賃料収入の増加で営業収益増加

水道光熱費の増加で営業費用増加により、営業利益減少

マリモ地方創生リート投資法人 決算ハイライト

 

配当情報

第11期 第12期 第13期予想
投資口価格 134,000円 131,000円 132,400円
分配金 3,924円 3,817円 3,643円
分配金利回り 2.9% 2.9% 2.7%

 

第13期予想は想定よりも低い予想を出しますので、

第12期と同じような分配金水準になると予想します。

このリートは3500円から3800円の水準で分配金が出ています。

分配金の増加に伴い、投資口価格も右肩上がりです。

 

指標判断

NAV倍率 0.95倍 割安

FFO倍率 22倍 割安

NOI利回り 6.4% 高い

LTV 49% 高い

指標判断では割安で物件利回りが高いです。

負債比率が高く借金できる余力が少ないです。

 

貸借対照表

  11期 12期
現金 13億2200万 10億3860万
信託預金 20億3900万 25億2800万
流動資産合計 34億6700万 37億9300万
信託建物 134億4千万 178億4600万
信託土地 177億1200万 231億9300万
固定資産合計 295億2400万 392億6100万
総資産合計 330億100万 430億9500万

物件取得により、建物と土地の保有額が大きくなっています。

 

負債 

  11期 12期
1年以内借入金 20億4500万 41億8500万
長期借入金 141億700万 169億2250万
敷金及び保証金 12億6800万 14億9997万
負債合計 181億6414万 233億976万
出資総額 148億3700万 197億2500万
剰余金 5億5千万 6億9225万
負債純資産合計 330億100万 430億9500万

 

物件は、借金と出資総額を上げて取得しました。

剰余金が増えたのがプラスです。

 

損益計算書 

  11期 12期
賃貸事業収入 12億3700万 15億6千万
営業収益合計 14億200万 17億7900万
営業費用 7億4800万 9億3800万
営業利益 6億5400万 8億4100万
当期純利益 5億5千万 6億9200万

 

物件取得により、賃貸事業収入が上がり、当期純利益も増加しました。

 

プラス要因

保有物件が全国にあるので、場所のリスク分散がとれている。

利回りが高く収益も安定して増加傾向である。

業績が右肩上がり。

海外の機関投資家が地方の不動産に注目している。

物流施設にも今後投資していく。

海外投資家からの資金流入が続いている。

 

マイナス要因

地方を投資対象としているので、人口減少の影響を受けやすい。

リートの中では資産規模が小さい。

スポンサーの力が強くない。

物件取得にも影響がでる可能性があります。

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ジャパンエクセレント投資法人

良質な成長を続ける東京圏オフィス特化型REIT

オフィス中心型で、東京都心6区を中心に投資する。

オフィスビルがポートフォリオ全体の90%以上に、その他の用途の不動産関連資産等を10%以下を目指す。

 

スポンサー企業

日鉄興和不動産 出資比率 54%

みずほ銀行、信託銀行 グループ計 64%

 

第一生命保険株式会社 出資比率26%

第一ビルディング 相互住宅 グループ計 36%

1社のスポンサーではなく、複合的なスポンサーとなっています。

それぞれの強みや特徴を生かしたスポンサー構成です。

 

住宅メーカーの物件取得機会の提供

銀行関係の安定的な資金調達

住宅管理のリーシング力、収益力の強化など

特にメガバンク(みずほ銀行)のスポンサー力が高いです。

 

投資対象用途

大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ

90%オフィスビル 商業施設、住宅 10%

 

投資対象地域は東京都心6区を中心とした大都市圏に集中投資

 

代表投資家

日本カストディ銀行 325,781口→385,220口 24.08%→28.8%

日本マスタートラスト 219,062口→222,367口 16.19%→16.6%

日鉄興和不動産株式会社 71,560口 5.29%

野村信託銀行 60,941口 4.6%

第一生命保険 20,660口 1.5%

STATE STREET BANK WEST 20,287口 1.5%

JP MORGAN 16,893口 1.5%

SSBTC CLIENT 16,017口 1.2%

全国信用共同組合連合会 14,409口 1.1%

カストディ銀行とマスタートラスの保有口数を増やしています。

 

格付け 

JCR AA- 安定的 

Moodys A3安定的

2つの格付け会社から評価されています。

 

企業情報

30期 31期 32期
資産規模 2825億 2866億 2878億
物件数 35物件 36物件 36物件
稼働率 96.4% 93.1% 90.8%
内部留保 4億5100万 4億5100万 8億800万
含み益 640億4800万 708億100万 746億4900万

稼働率が低下傾向です。

含み益は増加傾向です。

期末鑑定評価額 3378億4400万

帳簿価格 2631億9400万

築年数 22年

 

財務状態

LTV 43.1%

物件取得余力 150億

内部留保 8億800万

負債残存期間 4.1年

負債平均金利 0.72%

コミットライン 160億

銀行が担保を求めず貸してくれる枠の事

 

メリット

融資手続きの簡素化、必要な時にお金を調達できる、緊急時の資金に使える

業績情報

31期 32期 33期予想
営業収益 106億6600万 110億6500万 105億4500万
営業費用 61億8千万 64億3200万 65億5300万
営業利益 44億8500万 47億1100万 39億9100万
当期純利益 38億4600万 41億100万 33億5300万

 

譲渡物件の賃料が無くなることにより、33期は利益が少なくなる見通しです。

 

財務指標

第29期末 第30期末
有利子負債残高  1,256億円 1,256億円
総資産LTV  42.7% 42.7%
有利子負債平均残存期間 4.6年 4.4年
有利子負債金利 0.77% 0.74%
固定金利比率  95.4% 95.4%

 

特に変化はありません。

 

分配金

第30期 31期 32期
分配金 2,938円 2843円 2800円
投資口価格 132,000円 128,000円 129,800円
利回り 2.2% 2.2% 2.1%

このリートは分配金下限目標2800円を設定しています。

よって、2800円より下回る事はないです。

「ジャパンエクセレントリート投資法人チャート 野村証券より」

コロナ前の水準には戻っていません。

 

貸借対照表

資産

31期 32期
現金 74億5700万 91億3900万
信託預金 150億9600万 110億6400万
流動資産合計 231億3800万 208億4800万
信託建物 2432億5700万 2378億1千万
信託土地 73億8200万 73億8200万
固定資産合計 2706億8100万 2704億5400万
総資産合計 2939億6千万 2914億3千万

 

物件売却により、現金が増え、信託建物が減少しています。

 

負債

31期 32期
1年以内長期借入金 137億5千万 137億5千万
長期借入金 738億5千万 738億5千万
敷金及び保証金 124億1500万 120億300万
負債合計 163億300万 178億8200万
出資総額 1479億700万 1459億700万
剰余金 42億9800万 45億5300万
負債純資産合計 2939億6千万 2914億3千万

 

出資総額を減少させました。

出資口数が減る事で、分配金の増加が期待できます

 

損益計算書

31期 32期
賃貸事業収入 98億8300万 95億6600万
営業収益合計 106億6600万 110億6500万
営業費用 61億8千万 63億5300万
営業利益 44億8500万 47億1100万
当期純利益 38億4600万 41億100万

 

物件売却により、賃料収入が減少しました。

物件売却により、当期純利益が増加しています。

物件売却の影響は

  

 指標判断

NAV倍率 0.77倍 割安

FFO倍率 25.43倍 割安

LTV 43.1% 余力がある

NOI利回り 4.58% 標準

割安感があります。

 

ジャパンエクセレント投資法人評価

分配金の最低保持額を出している。

2,800円を下回らない水準。

【不動産投資】ジャパンエクセレント投資法人【REIT銘柄解説】ジャパンエクセレント投資法人特徴 新しいオフィスの在り方に向けた動きやニーズの変化を先取りし、選ばれるオフィスを追求する スポンサー...

 

日本リート投資法人 

 

キャッチコピー

真面目に、地道に、堅実に。

独自の視点を似て不動産不動産の未来価値を実現

需給バランスと分散に着眼した盤石さの追及

 

スポンサー 双日株式会社

用途別割合

オフィス 71.5% 住宅 25.4% 商業施設 3.2%

オフィスに特化した複合型リート

 

地域別割合

東京圏 79.8% 3大都市圏 24.9% 政令指定都市 1.5%

東京圏を中心に投資

 

企業情報

物件数 106物件

総資産 2748億9500万

純資産 1305億9200万

資産規模 2547億

稼働率 98%

築年数 26年

含み益 586億

 

財務ハイライト

有利子負債 1326億

平均残存期間 3.82年

コミットメントライン 30億

LTV 48.2%

固定比率 96.9%

 

格付け

JCR A+(安定的)

 

代表投資家

カストディ銀行 104,306口 23.18%

トラスト 74,036口 16.46%

野村信託銀行 19,978口 4.44%

双日株式会社 15,500口 3.44%

BNYM AS AGT 7,660口 1.7%

STATE STREET 7140口 1.59%

SSBTC CLIENT 5,975口 1.33%

JP MORUGAN 5,849口 1.3%

日本証券金融 5,485口 1.22%

DFA INTERNATIONAL 5,295口 1.18%

 

スポンサーの双日が代表投資家に入っています。

 

業績情報

 

19期 20期 21期 予想
営業収益 100億4100万 85億3400万 84億3400万
営業費用 39億9700万 39億3500万 40億4200万
営業利益 60億4300万 45億9900万 43億9200万
当期純利益 53億3500万 39億7千万 37億1600万

 

第19期は不動産売却益があったので、当期純利益が大きくなっていました。

第21期予想では標準の範囲内です。

日本リート投資法人 決算ハイライト

 

分配金情報

 

19期 20期 21期 予想
投資口価格 420,000円 370,000円 346,500円
分配金 11,665円 8,825円 8,259円
利回り 2.7% 2.3% 2.3%

 

投資口価格が下がってきており、年間約4.6%の利回りを狙う事ができます。

「日本リート投資法人 チャート 野村証券より」

投資口価格の下落があり、分配利回りの増加になります。

 

貸借対照表

資産

19期 20期
現金 98億 104億6900万
信託預金 62億5900万 60億7200万
流動資産合計 166億3千万 171億1700万
信託建物 620億 617億3600万
信託土地 1894億1200万 1885億1800万
固定資産合計 2598億9500万 2577億3千万
総資産合計 2765億7700万 2748億9500万

 

流動資産が増加しました。

 

負債

19期 20期
1年以内長期借入金 103億2千万 161億
長期借入金 1158億 1100億2千万
敷金及び保証金 85億200万 88億7700万
負債合計 1447億700万 1443億300万
出資総額 1265億1500万 1265億1500万
剰余金 53億5400万 40億7655万
負債純資産合計 2765億7700万 2748億9500万

 

剰余金が減少傾向です。

 

損益計算書

19期 20期
賃貸事業収入 78億1900万 78億100万
営業収益合計 100億4100万 85億3479万
営業費用 39億9700万 39億3500万
営業利益 60億4300万 45億9900万
当期純利益 53億3500万 39億7千万

 

前期は物件売却があり、営業収益が大きかったです。

今期は標準水準の範囲内となりました。

 

指標判断

NAV倍率 0.85倍 割安

FFO倍率 31倍 割安

NOI利回り 5% 高い

LTV 48% 高い

割安傾向です。

借金できる余力が少ないです。

 

リート比較

 

マリモ エクセレント 日本
資産規模 395億 2878億 2547億
有利子負債 211億 1256億 1326億
LTV 49% 43.1% 48.2%
借入金利 0.82% 0.72%
含み益 79億 746億 586億
築年数 16年 22年 26年
格付け なし 2個 1個
利回り 5.4% 4.2% 4.6%
NAV倍率 0.95倍 0.77倍 0.85倍
FFO倍率 22倍 25.43倍 31倍
NOI利回り 6.4% 4.58% 5%

 

資産規模

エクセレント、日本リートの規模が大きく、分配金の安定感があります。

 

有利子負債 LTV

リート規模によって負債比率も比例していきます。

負債比率を見ると、マリモと日本リートが48%以上あり、借金できる余力が少ないです。

 

含み益

エクセレントの含み益が大きく、リートの安全性があります。

 

築年数

マリモが一番小さいですが、リート全体で見ると、築年数が高いです。

築年数が低いほど、物件に修繕費が少なくなります。

 

格付け

マリモは格付けがありません。

エクセレントが2つ取得しており、評価されています。

 

分配利回り

マリモの利回りが5.4%あり、高利回りです。

利回りが高いほど、リスクも比例してきます。

 

NAV倍率 

全体的に割安です。

エクセレントが0.77倍と割安傾向が強いです。

 

FFO倍率

マリモが22倍と収益力と投資口価格で判断すると割安です。

 

NOI利回り

マリモの物件利回りが高いです。

地方を投資対象としているので、都市部より割安で物件を購入できるのが強みです。

 

12月決算リート おすすめ順

 

第3位 マリモ地方創生リート投資法人

 

プラス要因

保有物件が全国にあるので、場所のリスク分散がとれている。

利回りが5.4%と高く、分配金も安定して出している。

海外の機関投資家が地方の不動産に注目している。

海外投資家からの資金流入が続いている。

 

マイナス要因

地方を投資対象としているので、人口減少の影響を受けやすい。

リートの中では資産規模が小さい。

スポンサーの力が強くない。

物件取得にも影響がでる可能性があります。

 

第2位 日本リート投資法人

 

プラス要因

双日のスポンサー力が高い。

指標判断では割安水準である。

NOI利回りが5%あり、物件利回りが高い。

 

マイナス要因

LTVが高く借金できる余力が少ない。

賃料収入が低下傾向である。

 

第1位 ジャパンエクセレント投資法人

 

プラス要因

負債比率が低く、借金できる余力がある。

物件の含み益が増加傾向である。

格付けが2社から評価されている。

 

マイナス要因

物件売却による賃料収入の低下がある。

オフィス特化型が今後どうなるか未知数。

 

12月権利確定おすすめ銘柄を紹介しました。

現時点では、ジャパンエクセレントがおすすめです。

投資資金の余力があるなら、12月権利確定銘柄を狙ってもいいかもしれません!

 

REIT市況今後の見通し

間接的な不動産投資をしているREITですが、今後のリスク要因を予想します。

日本の金利政策

日本の銀行は超低金利政策を実施しており、借りたお金に金利分がほとんどありません。

REIT全体では平均0.7%程度の金利になっています。

世界的なインフレを背景に、主要国は貸出金利を上げ経済に回るお金を少なくし、インフレを抑える取り組みをしています。

 

日本も例外ではなく、電気代の増加、物価高騰などのインフレに見舞われています。

日銀の総裁は「当面引き上げはない」と宣言していますが、今後も継続されるのかです。

REITは銀行から莫大な借金をしており、金利が1%上がるだけで利益が大幅に減少します。

 

例 1000億の借金があり、金利が1%上昇すると返済額が10億増えます

利益が30億なら10憶が返済に使われます。

分配金の減少につながります。

物価高騰リスク

先ほどの金利政策と繋がりますが、超低金利政策で円が大量に供給されれば円安となり、

光熱費の増加につながります。

現状、前期よりも収益を稼いでいるが、光熱費の増加により利益を押し下げており影響はすでにでています。

利益が下がることがで分配金の減少につながります。

 

以上の現状におけるREITの見通しを出してい見ました。

様々なリスク要因がありますが、現状は安定した分配金が出るREITが多く、解説からREITの業績を判断し安定した分配金をもらいましょう。

 

 

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