インヴィンシブル投資法人特徴
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メイン
フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）80％（外資系運用会社）
サブ ソフトバンク 20％
投資対象物件
ホテル 84物件 住居 41物件 商業施設 1物件
ホテルに重点を置いているホテル系リートに分類されます。
築年数
1〜4年 4.4％ 5年〜9年 7.9％ 10年〜14年 17.5％ 15年〜19年 7.4％ 20年以上 62.8％
オフィスなどをリノベーションし価値を高めているので、築年数は経っているのが多いです。
投資対象地域
首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）
政令指定都市
全国の主要都市
海外（ケイマン諸島）
※現イギリス領でカリブ海にある人気のリゾート地です。
税制優遇制度により所得税や不動産税も存在しません。
ケイマン諸島における税収入の大半は間接税、輸入品関税、印紙税です。
格付け
ＪＣＲ Ａ＋（安定的）⇒Ａ（安定的に）
格下げとなった。
財務状況
| 2021年6月期 | 2021年12月期 | |
| 有利子負債残高 | 2491億800万 | 2449億4500万 |
| 借入金利 | 0.5％ | 0.48％ |
| 平均残存借入年数 | 1.7年 | 1.4年 |
| LTV | 45.4% | 45.1% |
平均残存借入期間が短く、資金繰りが厳しい状況となっています。
利益剰余金 104億1051万6千
決算サマリー
| 第３５期 | 第３６期 | 第３７期 | |
| 営業収益 | 83億4千万 | 38億600万 | 84億600万 |
| 経常利益 | 6億2400万 | △35億9900万 | 10億1400万 |
| 当期純利益 | 6億2300万 | △35億9900万 | 10億1400万 |
| 総資産額 | 5164億9千万 | 4978億9900万 | 4948億1900万 |
| 純資産額 | 2496億4100万 | 2451億1300万 | 2461億3千万 |
| １口あたり純資産額 | 409億4600万 | 402億300万 | 403億7千万 |
| 自己資本比率 | 48.3% | 49.2% | 49.7% |
| １口あたり分配金額 | 167円 | 15円 | 166円 |
| NOI | 37億321万5千 | 20億9041万3千 | 42億155万 |
今期は住居物件を売却し、当期純利益は10億1400万の黒字となりました。
分配金情報
|
|
2020年12月期 |
2021年6月期 |
2021年12月期 |
|
投資口価格 |
33,000円 |
40,000円 |
42,600円 |
|
分配金 |
167円 |
16円 |
166円 |
|
分配金利回り |
0.5％ |
0.04％ |
0.3％ |
分配金も1口あたり166円とほぼ出ない状況は続いています。
ホテルリートの回復はまだ先になりそうです。
国内ホテル７５物件の業績
| 2020年12月期 | 2021年6月期 | 2021年12月期 | |
| 客室稼働率 | 48.3％ | 35.6％ | 52.4％ |
| ADR | 8374円 | 6940円 | 7667円 |
| RevPAR | 4046円 | 2472円 | 4020円 |
| GOP | 33億4400万円 | 6億5500万 | 33億1500万 |
海外ホテル２物件の業績
| 2019年12月期 | 2020年12月期 | 2021年12月期 | |
| 客室稼働率 | 4.5％ | 7.9％ | 14.9％ |
| ADR | 17,300円 | 16200円 | 19300円 |
| RevPAR | 800円 | 1,300円 | 2900円 |
| GOP | ▲3億7757万6500円 | ▲2億8501万5700円 | ▲1億1511万2600円 |
分配金も1口あたり166円とほぼ出ない状況は続いています。
ホテルリートの回復はまだ先になりそうです。
住居５４物件
| 2019年12月期 | 2020年12月期 | 2021年12月期 | |
| 客室稼働率 | 94.6％ | 95.3％ | 94.7％ |
| 平均月額賃料単価 | 9132円 | 9037円 | 9,004円 |
| NOI | 16億1400万 | 13億7600万 | 13億3800万 |
ホテル物件は底の業績は底を抜けた感があります。
今後のホテル需要の回復に期待ですね。
ホテル系用語
ADR（アベレージ、デイリー、レイト）
客室平均単価=売り上げ合計額÷客室数
RevPAR=客室稼働率（OCC）×客室平均単価（ADR）
１室あたりの収益を表します。
ADR、RevPARもホテルリートに関しては重要な指標なので投資をする上で必ず確認しましょう。
GOP＝営業収入－営業費用
ホテル全体の営業収入から、売上と費用を差し引いた金額を指します。
トピックス
東京オリンピックの宿泊需要を得ることができなかった。
⇒新型コロナウイルスの影響で、大半の競技が無観客で行われたため。
今期もホテル業界は壊滅的なダメージを受けた。
⇒オミクロン株の流行など
ケイマン諸島関係
ケイマン諸島に保有するホテルでは、ワクチン接種が進み、14日間の隔離期間が解除され、一定の需要が戻りつつある。
しかし、ワクチン接種が進んでいない子供は引き続き14日間の隔離期間が必要で、ファミリー層の需要が戻らなかった。
アメリカン航空やユナイテッド航空などの商業便も２年ぶりに再開され、旅行需要が戻ってくると期待している。
その他
今期も厳しい決算となったが、住居物件の売却益25億6800万を計上し当期純利益10億1400万、１口あたり分配金を166円とした。
物件の売却益は、コロナによる業績悪化に備えて温存しておく。
住居物件売却による、2022年１月末時点で171億円ある。
格付け評価の格下げは、コロナによる、賃料収入の激減で仕方がない。
ＪＣＲ Ａ＋（安定的）⇒Ａ（安定的）
投資主優待制度
1口でも保有していれば、優待価格（10％割引）で宿泊ができます。
対象ホテル
シェラトン・グランデ・トーキョーベイホテル
マイステイズホテルグループ全てのホテル
利用方法
投資主優待プランが掲載された所定のウェブサイト経由で予約
指標判断
NAV倍率 0.84倍
割安と判断
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 45.4％
負債比率が標準的と判断
低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 36.9倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 2.1％
不動産利回りが低いと判断
NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷物件取得価格×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5％を基準に高いほど収益力があると判断します
DSCR 5.7倍
借金の利息に対してどれだけ利益を稼いでいるかを表しているので、数字が高い程いいです。
コロナ前と比べて利益が大幅に下がっています。
もし、1倍を切ると、借金に対する利息が稼いでいる額より多くなるので、倒産するリスクが高くなります。
インヴィンシブル投資法人評価
ワクチン接種が進み、コロナの影響も底を抜けた業績内容です。
ホテル系リートは景気動向や外部要因に左右されやすいのが特徴です。
