Jリート

【インヴィンシブル投資法人を解説】今期もホテルリートの業績は厳しい!ホテル需要の回復はもう少し⁉

インヴィンシブル投資法人特徴

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メイン 

フォートレス・インベストメント・グループ(FIG)80%(外資系運用会社)

サブ ソフトバンク 20%

投資対象物件

ホテル 84物件  住居 41物件  商業施設 1物件 

ホテルに重点を置いているホテル系リートに分類されます。

築年数

1〜4年 4.4% 5年〜9年 7.9% 10年〜14年 17.5% 15年〜19年 7.4% 20年以上 62.8%

オフィスなどをリノベーションし価値を高めているので、築年数は経っているのが多いです。

投資対象地域

首都圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)

政令指定都市

全国の主要都市

海外(ケイマン諸島)

※現イギリス領でカリブ海にある人気のリゾート地です。

税制優遇制度により所得税や不動産税も存在しません。

ケイマン諸島における税収入の大半は間接税、輸入品関税、印紙税です。

格付け

JCR A+(安定的)⇒A(安定的に)

格下げとなった。

財務状況

 

  2021年6月期 2021年12月期
有利子負債残高 2491億800万 2449億4500万
借入金利 0.5% 0.48%
平均残存借入年数 1.7年 1.4年
LTV 45.4% 45.1%

平均残存借入期間が短く、資金繰りが厳しい状況となっています。

利益剰余金 104億1051万6千

決算サマリー

 

  第35期 第36期 第37期
営業収益 83億4千万 38億600万 84億600万
経常利益 6億2400万 △35億9900万 10億1400万
当期純利益 6億2300万 △35億9900万 10億1400万
総資産額 5164億9千万 4978億9900万 4948億1900万
純資産額 2496億4100万 2451億1300万 2461億3千万
1口あたり純資産額 409億4600万 402億300万 403億7千万
自己資本比率 48.3% 49.2% 49.7%
1口あたり分配金額 167円 15円 166円
NOI 37億321万5千 20億9041万3千 42億155万

今期は住居物件を売却し、当期純利益は10億1400万の黒字となりました。

分配金情報

 

2020年12月期

2021年6月期

2021年12月期

投資口価格

33,000円

40,000円

42,600円

分配金

167円

16円

166円

分配金利回り

0.5%

0.04%

0.3%

分配金も1口あたり166円とほぼ出ない状況は続いています。

ホテルリートの回復はまだ先になりそうです。

国内ホテル75物件の業績

  2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期
客室稼働率 48.3% 35.6% 52.4%
ADR 8374円 6940円 7667円
RevPAR 4046円 2472円 4020円
GOP 33億4400万円 6億5500万 33億1500万

海外ホテル2物件の業績

  2019年12月期 2020年12月期 2021年12月期
客室稼働率 4.5% 7.9% 14.9%
ADR 17,300円 16200円 19300円
RevPAR 800円 1,300円 2900円
GOP ▲3億7757万6500円 ▲2億8501万5700円 ▲1億1511万2600円

分配金も1口あたり166円とほぼ出ない状況は続いています。

ホテルリートの回復はまだ先になりそうです。

住居54物件

  2019年12月期 2020年12月期 2021年12月期
客室稼働率 94.6% 95.3% 94.7%
平均月額賃料単価 9132円 9037円 9,004円
NOI 16億1400万 13億7600万 13億3800万

ホテル物件は底の業績は底を抜けた感があります。

今後のホテル需要の回復に期待ですね。  

ホテル系用語

ADR(アベレージ、デイリー、レイト)

客室平均単価=売り上げ合計額÷客室数

RevPAR=客室稼働率(OCC)×客室平均単価(ADR)

1室あたりの収益を表します。

ADR、RevPARもホテルリートに関しては重要な指標なので投資をする上で必ず確認しましょう。

GOP=営業収入-営業費用

ホテル全体の営業収入から、売上と費用を差し引いた金額を指します。

トピックス

東京オリンピックの宿泊需要を得ることができなかった。

⇒新型コロナウイルスの影響で、大半の競技が無観客で行われたため。

今期もホテル業界は壊滅的なダメージを受けた。

⇒オミクロン株の流行など

ケイマン諸島関係

ケイマン諸島に保有するホテルでは、ワクチン接種が進み、14日間の隔離期間が解除され、一定の需要が戻りつつある。

しかし、ワクチン接種が進んでいない子供は引き続き14日間の隔離期間が必要で、ファミリー層の需要が戻らなかった。

アメリカン航空やユナイテッド航空などの商業便も2年ぶりに再開され、旅行需要が戻ってくると期待している。

その他

今期も厳しい決算となったが、住居物件の売却益25億6800万を計上し当期純利益10億1400万、1口あたり分配金を166円とした。

物件の売却益は、コロナによる業績悪化に備えて温存しておく。

住居物件売却による、2022年1月末時点で171億円ある。

格付け評価の格下げは、コロナによる、賃料収入の激減で仕方がない。

JCR A+(安定的)⇒A(安定的)

投資主優待制度

1口でも保有していれば、優待価格(10%割引)で宿泊ができます。

対象ホテル

シェラトン・グランデ・トーキョーベイホテル

マイステイズホテルグループ全てのホテル

利用方法

投資主優待プランが掲載された所定のウェブサイト経由で予約

指標判断

 NAV倍率 0.84倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 45.4% 

負債比率が標準的と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 36.9倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 2.1%

不動産利回りが低いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷物件取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します

DSCR 5.7倍 

借金の利息に対してどれだけ利益を稼いでいるかを表しているので、数字が高い程いいです。

コロナ前と比べて利益が大幅に下がっています。

もし、1倍を切ると、借金に対する利息が稼いでいる額より多くなるので、倒産するリスクが高くなります。

インヴィンシブル投資法人評価

  ワクチン接種が進み、コロナの影響も底を抜けた業績内容です。

ホテル系リートは景気動向や外部要因に左右されやすいのが特徴です。 

コロナの影響もまだ、しばらく続くと予想し、投資は慎重に行いましょう!

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