REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
今回は11月に権利確定になるREIT５選を紹介します。
５月銘柄は、優秀な銘柄が多くおすすめです。
2022年11月28日が権利確定日です。
この日までに、必ず買いましょう。
※11月29日に購入しても分配金はもらえません。
最後におすすめしたリートを比較してみましたので、ぜひ参考に見てみてくださいね。
阪急阪神リート投資法人
投資対象
総合型
商業施設36％ オフィス30％ ホテル10％ その他23％
投資対象エリア
関西圏を中心に首都圏、名古屋、福岡
関西圏では梅田を中心に阪急・阪神エリアを重点的に投資
企業情報
上場日 2005年
スポンサー 阪急阪神ホールディングス
スポンサー時価総額 1兆1100億
物件数 32物件
資産規模 1,686億 中堅規模
稼働率 99.3％
築年数 17.2年
含み損益 323億
PML値 3.5％
格付け
Ｒ＆Ｉ Ａ＋
ＪＣＲ ＡＡ－
代表投資家
阪急阪神不動産株式会社 22,400口 3.22％
全国信用協同組合連合会 16,711口 2.4％
八十二銀行 12070口 1.74％
財務状況
有利子負債 754億
金利 0.73％
ＬＴＶ 39.2％
決算状況
| 第33期 | 第34期 | 第35期（予想） | |
| 営業収益 | 57億 | 56億 | 56億 |
| 営業利益 | 23億 | 23億 | 24億 |
| 当期純利益 | 20億 | 20億 | 20億 |
第35期の予想
都市型商業施設 2019年比物販80％～90％、飲食70％程度
地域密着型商業施設
安定的な賃料収入を維持、一部賃料アップを見込む
オフィス
オフィス回帰は進んでいるが、需要回復は緩やかで引き続きのリーシングを行う。
分配金状況
| 第33期 | 第34期 | 第35期 | |
| 投資口価格 | 167,000円 | 149,000円 | 152,000円 |
| 分配金 | 2,909円 | 2,961円 | 2,980円 |
| 利回り | 1.7％ | 1.9％ | 1.9％ |
分配金は2,900円代を維持しています。
利回りが4％を超える投資口価格150,000円より下がれば投資おすすめと判断します。
貸借対照表
資産
| 第33期 | 第34期 | |
| 現金 | 56億 | 52億 |
| 流動資産合計 | 114億 | 106億 |
| 固定資産合計 | 1602億 | 1609億 |
| 資産合計 | 1717億 | 1715億 |
負債
| 第33期 | 第34期 | |
| 1年以内返済予定額 | 90億 | 120億 |
| 流動負債合計 | 121億 | 149億 |
| 固定負債合計 | 738億 | 699億 |
| 負債合計 | 852億 | 849億 |
純資産
| 第33期 | 第34期 | |
| 出資総額 | 842億 | 842億 |
| 剰余金 | 22億 | 23億 |
| 純資産合計 | 865億 | 866億 |
指標判断
NAV倍率 0.91倍 割安
LTV 39.2％ 買付余力あり
FFO倍率 33倍 割安
NOI利回り 4.6％ 標準的
DSCR 12.1倍
阪急阪神リート投資法人評価
プラス材料
業績が安定している。
3,000円前後の安定した分配金を出し続けている。
LTVが低く、成長できる余地がある。
マイナス材料
商業施設が半分あるので、景気の影響を受けやすい。
長期で比較すると営業収益が伸びていない。
日本プロロジスリート投資法院
投資対象
クオリティ重視の物流施設特化型リート
Aクラスの物流施設に投資
- 延床面積 16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する
- 人口集積、高速道路、湾岸、空港に近接している
- 建物内をトラックで移動できる空間がある
- 耐震、自然災害に備えた構造、設備がある
投資対象エリア
首都圏と近畿圏を中心に投資
企業情報
上場日 2013年
スポンサー プロロジス・グループ 世界最大規模の物流株式会社
日本では1999年に活動を再開、日本でも総合不動産時価総額トップ10に入るまでに成長
スポンサー時価総額 約4兆
物件数 ５５物件
資産規模 8,219億
時価総額 9,159億 リートの中では2位の規模
稼働率 97.5％
築年数 8.4年
含み損益 2,431億
PML値 1.2％
主要インデックス組入 14個 Jリートに唯一組み入れられているのが２つあります。
格付け
Ｒ＆Ｉ AA（安定的）
ＪＣＲ AA（ポジティブ）
代表投資家
プロロジス・プロパティ・ジャパン 400,250口 14.98％
約15％程度のセイムボート出資
ステートストリート 79,758口 2.48％
みずほ証券 33,867口 1.27％
投資会社が主要株主となっています。
財務状況
有利子負債 3,038億
金利 0.6％
ＬＴＶ 37.9％
取得余力 1,900億
テナント
ZOZO 8.9％
アマゾン 3.4％
楽天 2.6％
ヤマト運輸 2.2％
アマゾン、楽天などECサイト大手が倉庫を借りています。
総テナント社数 168社
決算状況
| 第18期 | 第19期 | 第20期 予想 | |
| 営業収益 | 254億 | 268億 | 275億 |
| 営業利益 | 117億 | 120億 | 120億 |
| 当期純利益 | 110億300万 | 113億 | 111億 |
営業収益は増加傾向ですが、利益が横ばい傾向です。
分配金の大幅な増加は期待できません。
分配金状況
| 第18期 | 第19期 | 第20期 予想 | |
| 投資口価格 | 382,000円 | 363,000円 | 316,500円 |
| 分配金 | 4,945円 | 4,906円 | 4,910円 |
| 利回り | 1.2％ | 1.3％ | 1.5％ |
安定性があり、年間利回りは2.5％程度でした。
米国の利上げの影響もあり、現在の想定利回りは3％程度です。
貸借対照表
資産
| 第18期 | 第19期 | |
| 現金 | 349億 | 222億 |
| 流動資産合計 | 426億 | 344億 |
| 固定資産合計 | 7095億 | 7,676億 |
| 資産合計 | 7,523億 | 8,022億 |
物件を購入したため、保有する現金が少なくなっています。
同時に固定資産が上がり、資産合計も増加しました。
負債
| 第18期 | 第19期 | |
| 1年以内返済予定額 | 300億 | 276億 |
| 流動負債合計 | 422億 | 427億 |
| 固定負債合計 | 2712億 | 2911億 |
| 負債合計 | 3,134億 | 3,338億 |
物件を購入したため、負債額も多くなっています。
純資産
| 第18期 | 第19期 | |
| 出資総額 | 4448億 | 4,758億 |
| 剰余金 | 110億 | 113億 |
| 純資産合計 | 7523億 | 8,022億 |
増資により出資総額が上がりました。
指標判断
NAV倍率 1.19倍 割高
LTV 37.9％ 買付余力あり
FFO倍率 46倍 割高
NOI利回り 5.2％ 高い
日本プロロジスリート投資法人評価
プラス材料
格付け評価が高く、主要インデックスへも多く組み入れられている。
業界屈指の物流企業がスポンサーである。
1口あたりNAV、分配金も年々増加傾向である。
取得余力がまだありリートの成長も期待できる。
マイナス材料
利回りが低い
投資口価格が高い
平和不動産リート投資法人
投資対象
オフィス 46％ 住居 54％
複合型リート
投資対象エリア
都心5区 39％ 東京23区 28％ 首都圏 11％ その他 21％
企業情報
上場日 2005年
スポンサー 平和不動産
スポンサー時価総額 1540億
物件数 114
資産規模 1,963億
稼働率 97.48％
築年数 21.4年
含み損益 488億7900万
一口あたりNAV 142,344円
格付け
ＪＣＲ AA－
代表投資家
平和不動産 143,845口 3.77％
SCBHK AC 16,667口 1.58％
STATE STREET 15,896口 1.51％
外国の機関投資家が多くいます。
財務状況
有利子負債 967億
金利 0.74％
ＬＴＶ 40％
現金 119億
内部留保 53憶
決算状況
| 40期 | 41期 | 42期（予想） | |
| 営業収益 | 68億 | 73億 | 77億 |
| 営業利益 | 33億 | 36憶 | 39億 |
| 当期純利益 | 29億 | 31億 | 35億 |
営業収益、利益も増加傾向です。
分配金状況
| 40期 | 41期 | 42期（予想） | |
| 投資口価格 | 160,000円 | 151,300円 | 151,700円 |
| 分配金 | 2,890円 | 3,050円 | 3,115円 |
| 利回り | 1.8％ | 2.0％ | 2.0％ |
投資口価格が下がり年4％の利回りがあります。
分配金も増加傾向です。
貸借対照表
資産
| 40期 | 41期 | |
| 現金 | 112億 | 155憶 |
| 流動資産合計 | 150億 | 195憶 |
| 固定資産合計 | 1880億 | 1902億 |
| 資産合計 | 2032億 | 2097億 |
動かせる現金が多くなっています。
負債
| 40期 | 41期 | |
| 1年以内返済予定額 | 10億 | 10億 |
| 流動負債合計 | 147億 | 153憶 |
| 固定負債合計 | 842億 | 898億 |
| 負債合計 | 990億 | 1051億 |
物件取得により負債額も多くなりました。
純資産
| 40期 | 41期 | |
| 出資総額 | 900億 | 900億 |
| 剰余金 | 141億 | 143憶 |
| 純資産合計 | 1041億 | 1046億 |
利益剰余金が多くなりました。
指標判断
NAV倍率 1.05倍 割高
LTV 40％ 買付余力あり
FFO倍率 34倍 割安
NOI利回り 5.2% 高い
平和不動産リート投資法人評価
プラス材料
分配金が伸び続けている。
フリーキャッシュ、内部留保が潤沢にあり財務基盤が安定している。
分配金の安定化につながっている。
成長しているリートである。
マイナス材料
スポンサーの力が他のリートと比べ弱い。
SOSiLA物流リート投資法人
投資対象
物流施設 90％ その他 10％
物流施設特化 インダストリアル不動産
投資対象エリア
関東地区 70％ 中部・近畿 30％
全国の主要都市 消費地近接型の立地
企業情報
上場日 2019年
スポンサー 住友商事
総合商社×不動産デベロッパー＋資産運用ノウハウ
スポンサー時価総額 2兆2550億
物件数 13
資産規模 1210億
稼働率 100％
築年数 4.7年
含み益 147憶
格付け
ＪＣＲ AA－（安定的）
代表投資家
住友商事 24,500口 3.59％
愛知銀行 10,066口 1.47％
JP MORGAN 9,662口 1.41％
スポンサーの住友商事がいます。
財務状況
有利子負債 499憶
金利 0.56％
ＬＴＶ 39％
一口あたりNAV 128,569円
決算状況
| 第4期 | 第5期 | 第6期（予想） | |
| 営業収益 | 31億 | 35億 | 37億 |
| 営業利益 | 15億 | 17億 | 17憶 |
| 当期純利益 | 14億 | 15億 | 15億 |
第5期は微増
第6期は予定通りの成長予想
分配金状況
| 第4期 | 第5期 | 第6期（予想） | |
| 投資口価格 | 171,000円 | 158,800円 | 150,000円 |
| 分配金 | 2,577円 | 2579円 | 2564円 |
| 利回り | 1.5％ | 1.6％ | 1.7％ |
利回りが年3.4％程度です。
分配金の増加は第3期からほぼ無しです。
貸借対照表
資産
| 第4期 | 第5期 | |
| 現金 | 22億 | 38億 |
| 流動資産合計 | 57億 | 76億 |
| 固定資産合計 | 1058億 | 1205億 |
| 資産合計 | 1115億 | 1281億 |
流動資産が増加し、利益が積みあがっています。
負債
| 第4期 | 第5期 | |
| 1年以内返済予定額 | 23億 | 37億 |
| 流動負債合計 | 35億 | 49億 |
| 固定負債合計 | 448億 | 491億 |
| 負債合計 | 483億 | 541億 |
純資産
| 第4期 | 第5期 | |
| 出資総額 | 622億 | 729億 |
| 剰余金 | 14億 | 15億 |
| 純資産合計 | 632億 | 740億 |
指標判断
NAV倍率 1.2倍 割高
LTV 39％ 買付余力あり
FFO倍率 52倍 割高
NOI利回り 4.7％ 標準
SOSiLA物流リート投資法人評価
プラス材料
格付けが向上した A→AA
スポンサーが５大商社でブランド力がある。
マイナス材料
利回りが低い
分配金の増加傾向が止まっている。
ユナイテッドアーバン投資法人
投資対象
オフィス 27％ 住居 7％ 商業施設 26％ ホテル 24％ 物流施設 7％
総合型リート
投資対象エリア
首都圏 61.9％ 大阪圏 16.8％ 名古屋圏 3.1％ その他 18.3％
企業情報
スポンサー 丸紅 世界で事業展開する総合商社
スポンサー時価総額 2兆1780億
物件数 136物件
資産規模 6768億
稼働率 98.7％
築年数 24年
含み益 1605億
格付け
ＪＣＲ AA（安定的）
代表投資家
SMBC日興証券 84,046口 2.7％
STATE STREET 63,115口 1.4％
THE BANK OF NEW YORK 35,111口 1.1％
インデックスの組み入れ９個
財務状況
有利子負債 3117億
金利 0.46％
ＬＴＶ 43％
内部留保 100億
一口あたりNAV 164,880円
決算状況
| 第36期 | 第37期 | 第38期 予想 | |
| 営業収益 | 228億 | 241億 | 240億 |
| 営業利益 | 82億 | 105億 | 101億 |
| 当期純利益 | 73億 | 96億 | 91億 |
物件取得に伴い営業収益、利益も増加傾向です。
分配金状況
| 第36期 | 第37期 | 第38期 予想 | |
| 投資口価格 | 165,000円 | 143,000円 | 149,500円 |
| 分配金 | 3100円 | 3112円 | 3100円 |
| 利回り | 1.8％ | 2.1％ | 2.0％ |
分配金は3,000円台を維持しています。
3,000円台の利益が出ない時は内部留保から出し維持します。
貸借対照表
資産
| 第36期 | 第37期 | |
| 現金 | 312億 | 366億 |
| 流動資産合計 | 573億 | 644億 |
| 固定資産合計 | 6501億 | 6510億 |
| 資産合計 | 7075億 | 7155億 |
物件入替により保有する現金が増えました。
負債
| 第36期 | 第37期 | |
| 1年以内返済予定額 | 289億 | 329億 |
| 流動負債合計 | 359億 | 431億 |
| 固定負債合計 | 3083億 | 3091億 |
| 負債合計 | 3442億 | 3522億 |
純資産
| 第36期 | 第37期 | |
| 出資総額 | 3199億 | 3199億 |
| 剰余金 | 433億 | 433億 |
| 純資産合計 | 3632億 | 3632億 |
指標判断
NAV倍率 0.92倍 割安
LTV 43％ 標準
FFO倍率 31倍 割安
NOI利回り 4.79％ 標準
ユナイテッドアーバン投資法人評価
プラス材料
利回りが高く、指標判断では割安
現状に合わせt物件取得、入替をしている。物流施設をターゲットにしている。
マイナス材料
分配金の増加がほぼしていない、
コロナによるホテル需要の減少が利益を下げている。
おすすめ５選徹底比較
| 阪急 | プロロ | 平和 | ソシラ | アーバン | |
| 利回り | 3.8％ | 3.0％ | 4.0％ | 3.4％ | 4.0％ |
| 資産規模 | 1686億 | 8219億 | 1963億 | 1210億 | 6768億 |
| スポンサー時価総額 | 1兆 | 4兆 | 1540億 | 2兆 | 2兆 |
| 投資口価格 | 152,000円 | 316,000円 | 151,700円 | 150,000円 | 149,500円 |
| 格付け | R＆I A＋
JCR AA－ |
R＆I AA
JCR AA |
JCR AA－ | JCR AA－ | JCR AA |
| NAV倍率 | 0.91倍 | 1.19倍 | 1.05倍 | 1.2倍 | 0.92倍 |
| LTV | 39.2％ | 37.9％ | 40％ | 39％ | 43％ |
| NOI利回り | 4.6％ | 5.2％ | 5.2％ | 4.7％ | 4.7％ |
| FFO倍率 | 33倍 | 46倍 | 34倍 | 52倍 | 31倍 |
| 築年数 | 17.2年 | 8.4年 | 21.4年 | 4.7年 | 24年 |
| 金利 | 0.73％ | 0.6％ | 0.74％ | 0.56％ | 0.46％ |
| 含み益 | 323憶 | 2431憶 | 488億 | 147億 | 1605億 |
利回り
平和不動産とアーバンが4％です。
プロロは国内、海外からの投資家から評価されており、利回りが低めです。
資産規模
プロロとアーバンが飛びぬけています。
スポンサー時価総額
米国の大会社プロロジスグループの時価総額が抜けており、次に商社、阪急と続きます。
リートの成長はスポンサー力が大事だと言われています。
投資口価格
プロロが30万円代と少し高めです。
他のリートは、15万円代と投資しやすいです。
格付け
阪急阪神とプロロが２社から評価されています。
他のリートもAAを貰っており、評価されています。
NAV倍率
阪急とアーバンに割安感があります。
他のリートは評価されていると見ることもできます。
LTV
阪急、プロロ、ソシラが低く、借金できる余力があります。
NOI利回り
プロロと平和不動産が高く、物件の稼ぐ力があります。
FFO倍率
阪急、平和、アーバンに割安感があります。
築年数
プロロ、ソシラの築年数が若いです。
築年数が若いと物件にかかる修繕料がかからないなどのメリットがあります。
金利
アーバン、ソシラ、プロロの順で低いです。
金利が低ければ借金に係る、お金も少なくなります。
金融機関からの信用力があるとも言えます。
含み益
プロロジとアーバンが
11月権利確定銘柄のおすすめ順番は
１位 ユナイテッドアーバン投資法人
利回り、割安感があります。
２位 平和不動産リート投資法人
利回り、成長力があり、今後に期待できます。
３位 ソシラ物流リート投資法人
スポンサー力、物流施設など安定感があります。
4位 阪急阪神リート投資法人
格付けが２社からと割安感があります。
５位 日本プロロジスリート投資法人
スポンサー力、資産規模が大きく、上位にあげたいと思いましたが、割高で利回りも低くこの順位になりました。
投資家から評価されている銘柄なので、投資口価格が下がってくればおすすめです。
私がおすすめJ‐REIT５選を解説しました。ぜひ見てみてくださいね。
11月権利確定おすすめリートを動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください！
