REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
５月に権利確定になるREIT４選を紹介します。
2023年５月2７日が権利確定日です。
この日の15時までに、必ず買いましょう。
※５月2８日以降に購入しても分配金はもらえません。
私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。
※「→」は前期からの変化を表しています。
日本プロロジスリート投資法院
投資対象
クオリティ重視の物流施設特化型リート
Aクラスの物流施設に投資
- 延床面積 16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する
- 人口集積、高速道路、湾岸、空港に近接している
- 建物内をトラックで移動できる空間がある
- 耐震、自然災害に備えた構造、設備がある
投資対象エリア
首都圏と近畿圏を中心に投資
企業情報
上場日 2013年
スポンサー プロロジス・グループ 世界最大規模の物流株式会社
日本では1999年に活動を再開、日本でも総合不動産時価総額トップ10に入るまでに成長
スポンサー時価総額 約4兆
物件数 55物件→58物件
資産規模 8,219億→8654億
時価総額 9,159億→8232億
リートの中では2位の規模
稼働率 97.5％→97.2％
築年数 8.4年→8.72年
含み損益 2,431億
含み益率 36.19％ 高い
PML値 1.2％
主要インデックス組入 14個 Jリートに唯一組み入れられているのが２つあります。
格付け
Ｒ＆Ｉ AA（安定的）
ＪＣＲ AA（ポジティブ）→AA＋（安定的）
格付け評価が高い
代表投資家
プロロジス・プロパティ・ジャパン 400,250口 14.98％
約15％程度のセイムボート出資
ステートストリート 79,758口 2.48％
みずほ証券 33,867口 1.27％
投資会社が主要株主となっています。
財務状況
有利子負債 3,038億
金利 0.64％
ＬＴＶ 37.9％
取得余力 1,900億
テナント
ZOZO 8.9％
アマゾン 3.4％
楽天 2.6％
ヤマト運輸 2.2％
アマゾン、楽天などECサイト大手が倉庫を借りています。
総テナント社数 168社
投資状況
出来高 8665株
売買代金 25億8900万
約定回数 1522回
発行株式数 274万9499株
信用倍率 4.35倍
取得物件情報
取得物件数 ３物件
取得価格合計 434億
平均NOI利回り 4.4％
平均築年数 0.7年
平均稼働率 100％
決算状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月 予想 | |
| 営業収益 | 268億 | 275億 | 288億 |
| 営業利益 | 121億 | 120億 | 123億 |
| 当期純利益 | 113億 | 111億 | 111億 |
営業収益は増加傾向ですが、利益が横ばい傾向です。
分配金状況
| 2年5月 | 22年11月 | 23年11月 予想 | |
| 投資口価格 | 363,000円 | 316,500円 | 296,400円 |
| 分配金 | 4,906円 | 4,910円 | 4929円 |
| 利回り | 1.3％ | 1.5％ | 1.6％ |
安定性があり以前は、年間利回りは2.5％程度でした。
米国の利上げの影響もあり、投資口価格が下落し、利回りは3％程度です。
貸借対照表
総資産 8033億
負債 3374億
純資産 4659億
剰余金 11億
自己資本比率 58％
指標判断
NAV倍率 1.19倍→1.08倍 割高
LTV 37.9％→変化なし 買付余力あり
FFO倍率 46倍→47.25倍 割高
NOI利回り 5.2％→5.07％ 高い
日本プロロジスリート投資法人評価
プラス材料
格付け評価が高く、主要インデックスへも多く組み入れられている。
業界屈指の物流企業がスポンサーである。
1口あたりNAV、分配金も年々増加傾向である。
取得余力がまだありリートの成長も期待できる。
業績が好調、安定している。
強固な財務基盤
マイナス材料
利回りが低い
投資口価格が高い
物流施設の飽和感がある
平和不動産リート投資法人
投資対象
オフィス 46％ 住居 54％
複合型リート
首都圏を中心にオフィスや住居関係の物件に投資
リーシング活動、賃料水準を借りやすい水準にし、高稼働率を維持している。
投資対象エリア
都心5区 39％ 東京23区 28％ 首都圏 11％ その他 21％
東京都を中心に全国主要都市に投資している。
企業情報
上場日 2005年
スポンサー 平和不動産
スポンサー時価総額 1540億
物件数 114→122物件
資産規模 1,963億→2167億
時価総額 1741億→1736億
稼働率 97.48％→97.7％
築年数 21.4年→22.5年
含み損益 488億→625億
含み損益率 25.85％
一口あたりNAV 142,344円→141,186円
鑑定評価額が増加しNAVが増加
格付け
ＪＣＲ AA－（安定的）
代表投資家
平和不動産 143,845口 3.77％
SCBHK AC 16,667口 1.58％
STATE STREET 15,896口 1.51％
外国の機関投資家が多くいます。
財務状況
有利子負債 967億
金利 0.74％→0.72％
ＬＴＶ 40％→38.3％
45％までの買付余力は312億
現金 119億
内部留保 53憶
投資状況
出来高 2816株
売買代金 4億4千万
約定回数 825回
信用倍率 0.35倍
決算状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 営業収益 | 73億 | 77億 | 79億 |
| 営業利益 | 36憶 | 39億 | 39億 |
| 当期純利益 | 31億 | 35億 | 34億 |
営業収益、利益も増加傾向です。
稼働率はオフィス・レジデンスとも好調
営業収益
物件取得に伴う収益の増加
営業費用
物件取得に伴う賃貸事業費用の増加
水道光熱費の増加は価格転嫁済み
分配金状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 投資口価格 | 151,300円 | 151,700円 | 156,300円 |
| 分配金 | 3,050円 | 3,115円 | 3,130円 |
| 一株利益 | 3024円 | 3201円 | 3100円 |
| 利回り | 2.0％ | 2.0％ | 2.0％ |
投資口価格が下がり年4％の利回りがあります。
分配金も増加傾向です。
貸借対照表
資産 2215億
負債 1086億
純資産 1129億
自己資本比率 51％
剰余金 146億
指標判断
NAV倍率 1.05倍→1.11倍 割高
LTV 40％→38％ 買付余力あり
FFO倍率 34倍→46倍 割高
NOI利回り 5.2%→5％ 高い
平和不動産リート投資法人評価
プラス材料
分配金が伸び続けている。
フリーキャッシュ、内部留保が潤沢にあり財務基盤が安定している。
分配金の安定化につながっている。
成長しているリートである。
マイナス材料
スポンサーの力が他のリートと比べ弱い。
SOSiLA物流リート投資法人
投資対象
物流施設 90％ その他 10％
物流施設特化（SOSiLA）
SOSILA物流リート投資法人は住友商事がスポンサーとなっており、住友商事が開発しているSOSILAシリーズに投資しています。
SOSILAシリーズとは、物流テナントが抱える、輸送費削減、多頻度配送、労働力確保などの問題を解決するために優良立地に投資し、関東、関西の物流に投資しています。
トラック予約システム 高密度自動保管システム
物流支援システム 庫内ロケーションみえる化ソリューションなどの強みがあります。
LiCS（リックス）スポンサーが独自に取得した物件
物流施設やインダストリアル不動産が対象でポートフォリオの多様化を図る。
投資対象エリア
関東地区 70％ 中部・近畿 30％
全国の主要都市 消費地近接型の立地
企業情報
上場日 2019年
スポンサー 住友商事
総合商社×不動産デベロッパー＋資産運用ノウハウ
スポンサー時価総額 2兆2550億
物件数 13→16
資産規模 1210億→1412億
中期成長目標2000億を目指す
稼働率 100％
築年数 5.1年→4.9年
含み益 147憶
含み損益率 14.91％
時価総額 955億
格付け
ＪＣＲ AA－（安定的）
代表投資家
住友商事 24,500口 3.59％
愛知銀行 10,066口 1.47％→投資口なし
JP MORGAN 9,662口 1.41％→10,324口 1.51％
千葉銀行 9559口 1.4％ NEW
スポンサーの住友商事がいます。
財務状況
有利子負債 499憶→544億
金利 0.56％→0.57％
鑑定ＬＴＶ 34.8％→36.8％
一口あたりNAV 128,569円→133,585円
投資状況
出来高 1545株
売買代金 2億
約定回数 348回
信用倍率 1.02倍
決算状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 営業収益 | 35億 | 38億 | 42億 |
| 営業利益 | 17億 | 17憶 | 19憶 |
| 当期純利益 | 15.7億 | 16.1億 | 16.7億 |
22年11月実績
物件取得による収入増加により前期比より増加
営業収益
物件取得による寄与＋2億4900万
水道光熱費収入＋7700万
営業費用
物件取得費用 ＋95億
水道光熱費用 ＋8400万
23年5月予想
さらなる物件取得による増収予想
物件取得による寄与 ＋3億5200万
分配金状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 投資口価格 | 171,000円 | 158,800円 | 150,000円 |
| 分配金 | 2579円 | 2671円 | 2628円 |
| 利回り | 1.5％ | 1.6％ | 1.7％ |
| 一株利益 | 2297円 | 2363円 | 2292円 |
利回りが年3.4％程度です。
分配金の増加は第3期からほぼ無しです。
貸借対照表
総資産 1276億
負債 537億
純資産 738億
剰余金 16億
自己資本比率 57％
指標判断
NAV倍率 1.2倍→0.99倍 割高
LTV 39％→41.7％ 買付余力あり
FFO倍率 52倍→46倍 割高
NOI利回り 4.7％ 標準
SOSiLA物流リート投資法人評価
プラス材料
格付けが向上した A→AA
スポンサーが５大商社でブランド力がある。
水道光熱費の大部分はテナント負担になっている。
マイナス材料
利回りが低い
分配金の増加傾向が止まっている。
ユナイテッドアーバン投資法人
５大総合商社、丸紅が上場させたリート
リート上場20年の歴史があり、実績があります。
キャッチコピー
【本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追及するREIT】
特定の用途、地域に捉われることなく、幅広い投資対象物件の中から高い価値を有する物件を取得していく。
用途、投資地域の競争状況を見て、有利な物件を取得していく。
投資対象
オフィス 27％ 住居 7％ 商業施設 26％ ホテル 24％ 物流施設 7％
総合型リート
投資対象エリア
首都圏 61.9％ 大阪圏 16.8％ 名古屋圏 3.1％ その他 18.3％
企業情報
スポンサー 丸紅 世界で事業展開する総合商社
スポンサー時価総額 2兆1780億
物件数 136物件→137物件
資産規模 6768億→6878億
時価総額 4468億
稼働率 98.7％
築年数 24年→25年
含み益 1605億
含み損益率 25.72％
稼働率 98.6％→98.7％
格付け
ＪＣＲ AA（安定的）
代表投資家
野村信託銀行 143068口 4.6％
SMBC日興証券 84,046口 2.7％
STATE STREET 63,115口 1.4％→44869口1.4％
THE BANK OF NEW YORK 35,111口 1.1％→17239口 0.6％
インデックスの組み入れ９個
財務状況
有利子負債 3117億→3134億
金利 0.46％→0.45％
ＬＴＶ 43％
内部留保 100億
一口あたりNAV 164,880円
投資状況
出来高 5341株
売買代金 ７億６９００万
約定回数 999回
信用倍率 22.23倍
決算状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 営業収益 | 241億 | 244億 | 246億 |
| 営業利益 | 105億 | 106億 | 101億 |
| 当期純利益 | 96億 | 96億 | 91億 |
22年11月実績
物件取得による寄与、共益の増加により増収増益
23年5月予想
既存物件の収益減少により収益減少
分配金状況
| 22年5月 | 22年11月 | 23年5月（予想） | |
| 投資口価格 | 143,000円 | 149,500円 | 144,200円 |
| 分配金 | 3112円 | 3144円 | 3154円 |
| 一株配当利益 | 3087円 | 3103円 | 3003円 |
| 利回り | 2.1％ | 2.0％ | 2.0％ |
分配金は3,000円台を維持しています。
3,000円台の利益が出ない時は内部留保から出し維持します。
内部留保額 99.7億
貸借対照表
総資産 7148億
負債 3134億
純資産 3603億
自己資本比率 50.4％
剰余金 205億
指標判断
NAV倍率 0.92倍 割安
LTV 43％ 標準
FFO倍率 31倍→33倍 割安
NOI利回り 4.79％→4.88％ 標準
ユナイテッドアーバン投資法人評価
プラス材料
利回りが高く、指標判断では割安
現状に合わせt物件取得、入替をしている。物流施設をターゲットにしている。
リート上場20年の歴史があり、分配金を出し続けた実績がある。
資産規模もリートの中では上位にくる。
マイナス材料
分配金の増加がほぼしていない、
成熟したリートなので、今後の成長に期待が難しい。
おすすめ５選徹底比較
| プロロ | 平和 | ソシラ | アーバン | |
| 利回り | 3.2％ | 4.0％ | 3.4％ | 4.2％ |
| 資産規模 | 8654億 | 2167億 | 1412億 | 6878億 |
| 時価総額 | 8232億 | 1736億 | 955億 | 4468億 |
| 投資口価格 | 296,400円 | 156,300円 | 150,000円 | 144,200円 |
| 格付け | R＆I AA
JCR AA＋ |
JCR AA－ | JCR AA－ | JCR AA |
| 築年数 | 8.4年 | 22.5年 | 4.9年 | 25年 |
| 稼働率 | 97.2％ | 97.7％ | 100％ | 98.7％ |
| 金利 | 0.6％ | 0.72％ | 0.57％ | 0.45％ |
| 含み益 | 2431憶 | 625億 | 147億 | 1605億 |
| 含み益率 | 36％ | 25％ | 14％ | 25％ |
| 自己資本比率 | 58％ | 51％ | 57％ | 50％ |
利回り
平和不動産とアーバンが4％です。
プロロは国内、海外からの投資家から評価されており、利回りが低めです。
資産規模
プロロとアーバンが飛びぬけています。
投資口価格
プロロが29万円代と少し高めです。
他のリートは、15万円代と投資しやすいです。
格付け
阪急阪神とプロロが２社から評価されています。
他のリートもAAを貰っており、評価されています。
築年数
プロロ、ソシラの築年数が若いです。
築年数が若いと物件にかかる修繕料がかからないなどのメリットがあります。
金利
アーバン、ソシラ、プロロの順で低いです。
金利が低ければ借金に係る、お金も少なくなります。
金融機関からの信用力があるとも言えます。
含み益
プロロジとアーバンの含み益率も高く物件売却時に分配金が増加する可能性があります。
| プロロ | 平和 | ソシラ | アーバン | |
| NAV倍率 | 1.08倍 | 1.11倍 | 0.99倍 | 0.92倍 |
| LTV | 37.9％ | 38％ | 41％ | 43％ |
| NOI利回り | 5.2％ | 5％ | 4.7％ | 4.8％ |
| FFO倍率 | 47倍 | 46倍 | 46倍 | 33倍 |
NAV倍率
ソシラとアーバンに割安感があります。
他のリートは評価されていると見ることもできます。
LTV
プロロ、平和の借金比率が低く、借金できる余力があります。
NOI利回り
プロロと平和不動産が高く、物件の稼ぐ力があります。
FFO倍率
平和不動産に割安感があります。
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
5月権利確定銘柄のおすすめ順番は
１位 ユナイテッドアーバン投資法人
利回り、割安感があります。
２位 平和不動産リート投資法人
利回り、成長力があり、今後に期待できます。
３位 ソシラ物流リート投資法人
スポンサー力、物流施設など安定感があります。
4位 日本プロロジスリート投資法人
スポンサー力、資産規模が大きく、上位にあげたいと思いましたが、割高で利回りも低くこの順位になりました。
投資家から評価されている銘柄なので、投資口価格が下がってくればおすすめです。
私がおすすめJ‐REIT５選を解説しました。ぜひ見てみてくださいね。
前回紹介した、11月権利確定おすすめリートを動画で解説してみましたので、こちらもぜひご覧ください！
REIT全体のプラス・懸念材料
シリコンバレー銀行破綻による、リスク回避によりREIT全体の投資価格が下落
→含み損になる可能性があります。
見方によっては、投資利回りが上昇し今から投資すれば投資価格の上昇、高利回りを狙うことができます。
不動産市場の高騰により物件利回りが低下する。
→取得価格が高くなり、分配金の増加が少なくなります。
電気料金高騰により、光熱費の増加
→現状は値上げで相殺されてますが、各電力はさらなる電気料金の値上げで発表しているので、利益の減少が見込まれます。
→現状、水道光熱費の増加分は価格転嫁をしており業績の影響は小さくなっています。
日銀の利上げ
→REITは金融機関から多額の借入をしているので、金利の上昇により収益を圧迫し、分配金の低下に繋がります。
コロナが終わる
総合型、ホテル系リートの回復が見込まれます。
水際対策の解除、政府の支援策の効果でホテルの稼働状況が
大幅改善、2023年の本格的な変動賃料回復に期待ができる。
不動産市況の悪化から投資口価格の下落が起こっている
→逆に考えれば、分配利回りの上昇になります。
コロナ時は物流、住居系リートが高騰し利回りも低下していました。
コロナ前の稼ぎ頭オフィス系リートの悪化
コロナをきっかけにテレワーク等が導入され、大口テナントが退去する事例が起きています。
賃料単価相場もコロナをピークに下落傾向です。
REITの特徴
メリット
安定した分配金
→物流系や住居系のREITを選べば安定した分配金を得ることができます。
市場規模が拡大中
世界各国の主要インデックスに組み入れられている。
→海外資金の流入が期待でき投資口価格の上昇に繋がります。
日銀が買い支えてくれる。
→金融政策で市場が大きく不安定化した場合、買い入れをしてくれる。
投資口価格の下落の抑制に繋がります。
物件管理の手間がかからない。
現物不動産では、修繕費、税金、入居者との契約など手間がかかります。
リートでは不動産投資会社が運営をするので、株式と同じ感覚で持ち続けることができます。
物件価格の高い不動産にも間接的に投資できる。
個人では何十億もする住居やオフィスに投資するのは資金的に難しいです。
リートでは、投資家から集めたお金で個人では買えない物件に投資できます。
デメリット
配当控除が使えない
日本株の配当金は法人税が引かれた分を配当しているので、
確定申告をすれば税金が戻ってきます。
現物不動産よりも価格の乱高下がある。
コロナの時は時は半値に下落したリートもあります。
投資するリートによって分配金が無くなる可能性がある。
今回のコロナでは、ホテル系リートが大打撃を受けました。
コロナにより、宿泊者がいなくスポンサーの負担を和らげるため、賃料をもらわず、分配金も出ませんでした。
→対策として、生活に必要な住居や物流施設に投資するリートを選べば回避できます。
