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【東海道リート投資法人】分配金利回り4%以上!東海道地域に重点投資!今後の成長に期待!

2021年6月に上場した、比較的新しいリート。

日本の東西中心地をつなぐ、日本の経済規模第3位の東海地域への投資

静岡県を核とし、愛知、三重県に投資を行う。

静岡を核とする産業地域の魅力

東海道は人や物が行き交う地域。

人口、産業集積に支えられた強い経済地域である。

強い経済に連動して、優良なテナントがいる。

不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア。

東海道リート投資法人特徴

投資地域

静岡を核とする産業地域に重点投資 60%以上

静岡県 56.9%

愛知県 17.7%

三重県 25.4%

用途対象

産業インフラアセット 25%以上

物流、産業、ビジネス、底地

生活インフラアセット 25%以上

住居系、底地、その他

ポートフォリオ

生活インフラアセット 65%

内訳

住居系 26.6%

底地 38.6%(生活必需品を扱う販売店)

産業インフラアセット 34.8%

底地 1.9% (産業、物流施設)

産業ビジネス 12.7%

物流アセット 20.1%

メインスポンサー

ヨシコンを軸に他9社がスポンサー

静岡銀行、中部電力、清和海運など

産業、不動産、インフラ、電力、物流系がスポンサーになっている。

決算期

1月、7月

決算月の最終日まで、持っていれば分配金が貰えます。

決算ハイライト

第1期分配金 2446円

第2期分配金 予想 3200円

第3期分配金 予想 3217円

営業収益 13億4300万

営業利益 8億1900万

経常利益 4億3400万

当期純利益 4億3200万

自己資本比率 50.7%

その他情報

物件数 9物件

平均築年数 18.82年

資産規模 309億円

鑑定評価額 336億円

含み益 27億円

期末稼働率 99.6%

現金 7億1555万2千

剰余金 4億3253万

財務ハイライト

有利子負債残高 159億5千万

LTV 46.3%

平均借入金利 0.73%

借入金利は他のリートと比べて高い方です!

平均残存機関 2.68年

分配金情報

株価 114,800円

分配金 2,446円

分配金利回り 4.2%

リートの決算時期は年に2回あるので、分配金を2倍にして計算しています。

指標判断

NAV倍率 8.23倍 

異常値と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

1口あたりNAV 13,950円

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 46.3% 

負債比率が標準と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 34.2倍

標準と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 4.74%

不動産利回りが標準と判断

賃貸NOI 11億1800万

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

東海道リート投資法人評価

今後の成長に期待です!

プラス材料

指標判断では、標準的な範囲内である。

今後も東海道地域は安定的な成長が期待できる。

東海道地域会社のバックアップがある。

産業インフラ系ポートフォリオを持ち、安定している。

マイナス材料

比較的新しいリートで分析材料が少ない。

 南海トラフ地震がいつ来るかわからず、最大のリスク要因である。

上記の点から、今後の成長に期待できると判断できれば投資おすすめ銘柄です。

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