Jリート

【J-REITで分配金】2023年2月決算の銘柄を紹介

REITの特徴として、決算期が分散されています。

決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。  

2月に権利確定になる、おすすめREIT3選を紹介します。

 

 2023年2月24日が権利確定日です。

この日の15時までに、必ず買いましょう。

※2月27日以降に購入しても分配金はもらえません。  

私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。

 

ヒューリックリート投資法人

キャッチコピー

東京コマーシャル・プロパティに重点投資

将来に渡り堅実な需要、安定した収益が見込まれる次世代アセットプラスに投資

 

投資エリア

東京コマーシャル・プロパティ(オフィス、商業施設)

40物件 2975億(78.2%)

 

オフィス

31物件 投資比率 67% 稼働率 97.2%

東京圏に90%以上をを投資

駅から徒歩5分圏内

競争力や優位性のあるエリア

 

銀行店舗物件を保有しています。

 

商業施設

9物件 投資比率 11% 稼働率 100%

東京都、近郊の主要都市

最寄り駅から5分以内

繁華街のあるエリア

 

次世代アセットプラス

22物件 828億(21.8%)

安定した収益を見込める物件

今までには無かった物件に投資を行います。

 

有料老人ホーム

介護事業者から賃料収入を受け取る

入居者の増減、月額利用料、社会保障が変更されても賃料収入に影響なし

11物件 投資比率 10% 稼働率 100%

 

ネットワークセンター

賃貸借 ソフトバンク株式会社

中継基地

8物件 投資比率 5% 稼働率 100%

 

ホテル

賃貸借 相鉄グループ、株式会社はとバス

96%固定賃料

3物件 投資比率 6.2% 稼働率 100%

 

REIT情報

 

総合型リート

スポンサー ヒューリック株式会社 総合不動産

上場日 2014年

物件数 62物件 発行口数 

資産規模 3803億

含み益 702億

金利 5%

有利子負債額 1786億1600万 

稼働率 98.7%

 

投資主

カストディ 22%

マスター 17%

ヒューリック 10%

野村信託 3.9%

スポンサーが上位の投資主にいます。

 

格付け

JCR AA(安定的)

 

業績情報

22年2月 16期 22年8月 17期 23年2月 18期予想
賃貸事業収益 103億6100万 108億5400万 104億5900万
不動産譲渡益 6億4400万 6億4700万 1億2300万
営業費用 ▲48億5500万 ▲51億5800万 ▲50億700万
営業利益 61億5千万 62億9800万 55億7600万
当期純利益 53億4500万 54億7500万 48億8200万

 

18期予想 水光熱費が増加し当期純利益が減少

 

オフィスの稼働率は底打ち

需要が戻ってきている。

オフィス31物件 投資比率 67.2% 稼働率 97.2%

 

分配情報

22年8月 23年2月 予想 23年8月 予想
株価 165,000円 170,000円 170000円
分配金 3700円 3480円 3480円
利回り 2.2% 2% 2%

 

23年2月と23年8月では、内部留保を使い一口当たり分配金の平準化を行う。

予想分配金より多く貰える可能性があります。

 

貸借対照表

資産

22年2月16期 22年8月17期 増減
流動資産 197億 251億 +54億
固定資産 3771億 3749億 ▲21億
資産合計 3969億 4002億 +32億

 

負債

22年2月16期 22年8月17期 増減
流動負債 252億 278億 +25億
固定負債 1965億 1995億 +29億
出資総額 1947億 1947億 0
剰余金 56億 59億 +3億
純資産 2003億 2006億 +3億
負債純資産 3969億 4002億 +32億

 

キャッシュフロー

22年2月 22年8月
営業活動CF 92億 111億
投資活動CF ▲327億 ▲24億
財務活動CF 212億 ▲29億
現金 193億 251億

 

指標判断

NAV倍率 0.92倍 割安

一口あたりNAV 184,369円

 

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

LTV 44.8% 標準

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率 32倍 割安

一口あたりFFO 5165円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 4.3% 標準

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

ラサールロジポート投資法人

投資エリア

東京、大阪に所在する「プライム・ロジスティクス」を中心に投資

東京、大阪80% その他 20%

 

プライムロジスティクスの特徴

物流適地に所在 

①人口集積地へのすぐれたアクセス

②幹線道路に近接

③24時間運営が可能な工業系用途地域に所在

④公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易

大規模 

延床面積16,500㎡以上

 

高機能

上層階にトラックでのアクセスが可能

区画割が可能な設計

十分なオフィススペース

耐震性の高い安全な施設

 

これらの要素を総合的に勘案した上で「プライム・ロジスティクス」と呼んでいます。

REIT情報

物流特化型

スポンサー ラサールグループ(外資の不動産投資運用グループ)

サポート会社

上場日 2015年

物件数 19物件

発行口数 1,785,000口

資産規模 3578億

鑑定評価額 4209億

含み益 631億

テナント数 174社 分散の効いたテナント数がいます

テナント 日用品・Eコマース関係

金利 0.55%

有利子負債額 1606億

稼働率 99%

 

投資主

カストディ銀行 372,666口 20%

マスタートラスト 324745口 18%

野村信託 89,909口 5.03

カストディとマスターは保有割合を増やしています。

 

格付け

JCR AA(安定的)

 

決算情報

営業収益 営業費用 営業利益 当期純利益
9期 74億3千万 33億6400万 40億6600万 36億6300万
10期 95億400万 41億8700万 53億1600万 46億6700万
11期 107億700万 47億3300万 57億5600万 52億8700万
12期 105億9千万 48億3300万 57億5600万 51億7400万
13期 107億8400万 51億1900万 56億6400万 50億6800万
14期 予想 108億6600万 52億700万 56億5900万 50億6800万

 

営業収益が年々上昇傾向です。

営業費用も増加しており、第11期から利益の伸びが低いです。

 

分配情報

投資口価格 分配金 利回り
9期 191000円 2892円 1.5%
10期 163000円 3077円 1.8%
11期 196000円 3193円 1.6%
12期 174000円 3137円 1.8%
13期 173000円 3079円 1.8%
14期 予定 165000円 3080円 1.8%

 

第9期から、3000円程度の分配金を出しています。

投資口価格も下落傾向で利回りも高くなってきています。

 

貸借対照表

資産

12期 13期
流動資産 279億 280億
固定資産 3571億 3559億
資産合計 3852億 3841億

 

負債

12期 13期
流動負債 207億 202億
固定負債 1501億 1500億
剰余金 51億 50億
純資産合計 2143億 2138億
負債純資産 3852億 3841億

 

キャッシュフロー

12期 13期
営業活動CF 80億 62億
投資活動CF ▲10億 ▲6億
財務活動CF ▲64億 ▲55億
現金 250億8800万 251億3300万

 

指標判断

NAV倍率 1.07倍 割高

一口あたりNAV 153,855円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

LTV 418% 借金できる余力がある

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率 45倍 割高

一口あたりFFO 3641円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 4.8% 標準

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

オリックス不動産投資法人

キャッチコピー

日本初の総合REITとして環境変化を先取りし、投資主価値の安定成長を目指す。

 

投資物件

オフィス 55% 商業施設15% 住宅 11% 物流施設 5.4% その他 13%

 

投資対象地域 

東京都 51% 首都圏その他地域 18% その他 30%

REIT情報

設立 2002年6月

スポンサー オリックス

物件数 111物件

資産規模 6932億

取得価格 6907億

物件評価額 8275億

純資産額 3484億4200万

有利子負債残高 2976億3700万

内部留保額 31億3500万

平均築年数 19年

平均金利 0.55%

稼働率 97.5%

 

資産入れ替え

住居3物件を取得

築年数が浅く、本投資法人の実績が豊富な都心シングルタイプ(40㎡未満)を 中心とした賃貸住宅

 

投資主

カストディ 717754口 26%

マスタートラスト 501847口 18%

野村信託銀行 136301口 5%

 

格付け 

R&I AA-(安定的) 

JCR AA(安定的)

2社から評価されています。

 

決算情報

第39期 第40期 第41期(予想)
営業収益 236億3千万 237億4600万 255億3100万
営業利益 109億9400万 104億7600万 122億9400万
当期純利益 98億700万 93億5100万 111億9300万

 

配当情報

第40期 第41期 第42期(予想)
投資口価格 165,000円 176,000円 186000円
分配金 3,460円 3,852円 3900円
分配金利回り 2% 2.1% 2.0%

 

分配金の増加がありましたが、投資口価格の上昇により利回りが下落傾向です。

 

貸借対照表

資産

40期 41期
流動資産 584億 584億
固定資産 6242億 6243億
資産合計 6828億 6829億

 

負債

40期 41期
流動負債 499億 538億
固定負債 3344億 3323億
剰余金 126億 149億
純資産合計 3484億 3506億
負債純資産合計 6828億 6829億

 

キャッシュフロー

40期 41期
営業活動CF 159億 202億
投資活動CF ▲46億 ▲76億
財務活動CF ▲98億 ▲126億
現金 505億 505億

 

指標判断

NAV倍率 0.92倍 割安

一口あたりNAV 200714円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

FFO倍率 28倍 割安

1口あたりFFO 6583円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 4.7% 標準

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

 

LTV 43% 借金できる余力がある

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

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REIT比較

 

REIT情報

ヒューリック ラサール オリックス
用途 オフィス、次世代 物流特化 総合型
資産規模 3803億 3578億 6932億
含み益 702億 631億 1368億
含み益率 18% 17% 19%
金利 0.5% 0.55% 0.55%
負債額 1786億 1606億 2976億
稼働率 98.7% 99% 97.5%
格付け JCR AA JCR AA R&I AA-

JCR AA

自己資本比率 50% 55% 51%

 

資産規模

オリックスの規模が大きく6900億あります。

 

含み益率

含み益と資産規模を割り返すと3つとも同じ水準になっています。

この中ではオリックスが1368億あり含み益が大きいです。

 

金利

銀行から借りている負債の平均金利です。

大きいほど、利益が減少します。

※リートの借金額は莫大なため

3つとも同じ水準の金利です。

 

負債額

規模に伴い、オリックスの負債額が大きいです。

 

稼働率

安定した物流施設は稼働率100%です。

ヒューリックとオリックスのオフィス部分が悪いのがあります。

 

格付け

オリックスのみ、2社から格付け評価されています。

多いほど信用力があります。

 

自己資本比率

ラサールの自己資本比率は高いです。

高いほど安定しています。

 

分配金

ヒューリック ラサール オリックス
投資価格 170,000円 165,000円 186,000円
分配金 3480円 3080円 3900円
利回り 4% 3.6% 4%

 

投資価格

3つとも投資しやすい20万円以下です。

 

利回り

3つとも4%前後と高利回りです。

ラサールは物流施設特化型で安定している分利回りは低めです。

 

キャッシュフロー

ヒューリック ラサール オリックス
営業活動CF 111 62 202
投資活動CF ▲24 ▲6 ▲76
財務活動CF ▲29 ▲55 ▲126
現金 251 2513300 505

 

営業活動CF 

規模の大きいオリックスが202億稼いでいます。

 

本業による収入と支出の差額 プラスが多いほど本業が順調と判断します。  

 

投資活動CF 

オリックスが投資に使った額が大きいです。

 

事業活動や設備投資にどれだけ使っているかを表します。

マイナスが多いほど事業に使っている額が多く、株や債券などを売ればプラスになります。

 

財務CF 

オリックスは物件購入に伴い金融機関から多額のお金を借入ました。

金融機関からの借りた額を表します。

プラスの場合は借りた額が多く、マイナスの場合は返済した額が多いとなります。  

 

現金 

3つとも規模の大きさの水準の現金を保有しています。

プラスが多いほど資金繰りが安定しています。

 

指標判断

ヒューリック ラサール オリックス
NAV倍率 0.92倍 1.07倍 0.92倍
LTV 44% 41% 43%
FFO倍率 32倍 45倍 28倍
NOI利回り 4.3% 4.8% 4.7%

 

NAV倍率

ヒューリック、オリックスが割安水準です。

安定感のあるラサールは割高傾向となっています。

 

LTV

ラサールの借入比率が低く、借金できる余力があります。

 

FFO倍率

ヒューリック、オリックスが割安水準です。

安定感のあるラサールは割高傾向となっています。

 

NOI利回り

ラサールとオリックスの物件利回りが高いです。

おすすめ順位

 

3位 ヒューリックリート投資法人 評価

オフィスの稼働率が好調

→コロナをきっかけにテレワークが生まれ、オフィスの需要がどうなるのかが不透明

 

次世代アセットにも投資しており、今後に期待できる。

→安定した稼働率が期待できる老人ホームやデータセンターに投資している。

 

当期純利益も安定している

→第18期予想では物件売却が少なく減益予想です。

分配金が安定している

→内部留保を使い3400円程度を目安に分配します。

 

指標判断では割安水準である。

 

2位 ラサールロジポート投資法人 評価

スポンサー力が高い(ラサールグループの運用力を活用できる)

 

→ラサールグループは、米国、欧州、アジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供する世界有数の不動産投資会社

100%に近い物件稼働率である。

→安定した物流施設に投資している。

 

借金比率が低く、物件購入できる余力がある。

 

1位 オリックス不動産投資法人 評価

日本の大企業オリックスがスポンサーでスポンサー力がある。

約20年前に上場したリートで、投資物件も問題なく安定した運用をしています!

指標判断を見ても割安水準になっている。

格付け評価では、2社から評価されており格付けランクも高い。

今回紹介した、予想分金は少ない額で公表するので、分配金額は若干多くなる傾向です。

以上2月権利確定リート3選を紹介してみました。

割安で安定感のあるオリックスがおすすめです!

 

 

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