REITの特徴として、決算期が分散されています。
決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。
２月に権利確定になる、おすすめREIT３選を紹介します。
2023年2月24日が権利確定日です。
この日の15時までに、必ず買いましょう。
※2月27日以降に購入しても分配金はもらえません。
私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。
ヒューリックリート投資法人
キャッチコピー
東京コマーシャル・プロパティに重点投資
将来に渡り堅実な需要、安定した収益が見込まれる次世代アセットプラスに投資
投資エリア
東京コマーシャル・プロパティ（オフィス、商業施設）
40物件 2975億（78.2％）
オフィス
31物件 投資比率 67％ 稼働率 97.2％
東京圏に90％以上をを投資
駅から徒歩５分圏内
競争力や優位性のあるエリア
銀行店舗物件を保有しています。
商業施設
9物件 投資比率 11％ 稼働率 100％
東京都、近郊の主要都市
最寄り駅から５分以内
繁華街のあるエリア
次世代アセットプラス
22物件 828億（21.8％）
安定した収益を見込める物件
今までには無かった物件に投資を行います。
有料老人ホーム
介護事業者から賃料収入を受け取る
入居者の増減、月額利用料、社会保障が変更されても賃料収入に影響なし
11物件 投資比率 10％ 稼働率 100％
ネットワークセンター
賃貸借 ソフトバンク株式会社
中継基地
8物件 投資比率 5％ 稼働率 100％
ホテル
賃貸借 相鉄グループ、株式会社はとバス
96％固定賃料
３物件 投資比率 6.2％ 稼働率 100％
REIT情報
総合型リート
スポンサー ヒューリック株式会社 総合不動産
上場日 2014年
物件数 62物件 発行口数
資産規模 3803億
含み益 702億
金利 5％
有利子負債額 1786億1600万
稼働率 98.7％
投資主
カストディ 22％
マスター 17％
ヒューリック 10％
野村信託 3.9％
スポンサーが上位の投資主にいます。
格付け
JCR AA（安定的）
業績情報
| 22年2月 16期 | 22年8月 17期 | 23年2月 18期予想 | |
| 賃貸事業収益 | 103億6100万 | 108億5400万 | 104億5900万 |
| 不動産譲渡益 | 6億4400万 | 6億4700万 | 1億2300万 |
| 営業費用 | ▲48億5500万 | ▲51億5800万 | ▲50億700万 |
| 営業利益 | 61億5千万 | 62億9800万 | 55億7600万 |
| 当期純利益 | 53億4500万 | 54億7500万 | 48億8200万 |
18期予想 水光熱費が増加し当期純利益が減少
オフィスの稼働率は底打ち
需要が戻ってきている。
オフィス31物件 投資比率 67.2％ 稼働率 97.2％
分配情報
| 22年8月 | 23年2月 予想 | 23年8月 予想 | |
| 株価 | 165,000円 | 170,000円 | 170000円 |
| 分配金 | 3700円 | 3480円 | 3480円 |
| 利回り | 2.2％ | 2％ | 2％ |
23年2月と23年８月では、内部留保を使い一口当たり分配金の平準化を行う。
予想分配金より多く貰える可能性があります。
貸借対照表
資産
| 22年2月16期 | 22年8月17期 | 増減 | |
| 流動資産 | 197億 | 251億 | ＋54億 |
| 固定資産 | 3771億 | 3749億 | ▲21億 |
| 資産合計 | 3969億 | 4002億 | ＋32億 |
負債
| 22年2月16期 | 22年8月17期 | 増減 | |
| 流動負債 | 252億 | 278億 | ＋25億 |
| 固定負債 | 1965億 | 1995億 | ＋29億 |
| 出資総額 | 1947億 | 1947億 | 0 |
| 剰余金 | 56億 | 59億 | ＋3億 |
| 純資産 | 2003億 | 2006億 | ＋3億 |
| 負債純資産 | 3969億 | 4002億 | ＋32億 |
キャッシュフロー
| 22年2月 | 22年8月 | |
| 営業活動CF | 92億 | 111億 |
| 投資活動CF | ▲327億 | ▲24億 |
| 財務活動CF | 212億 | ▲29億 |
| 現金 | 193億 | 251億 |
指標判断
NAV倍率 0.92倍 割安
一口あたりNAV 184,369円
純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断
１倍を基準
投資口価格÷1口当たりNAV
LTV 44.8％ 標準
不動産価格に対する借入の割合
比率が多いほど借金できる余力が少ない。
FFO倍率 32倍 割安
一口あたりFFO 5165円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 4.3％ 標準
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
ラサールロジポート投資法人
投資エリア
東京、大阪に所在する「プライム・ロジスティクス」を中心に投資
東京、大阪80％ その他 20％
プライムロジスティクスの特徴
物流適地に所在
①人口集積地へのすぐれたアクセス
②幹線道路に近接
③24時間運営が可能な工業系用途地域に所在
④公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易
大規模
延床面積16,500㎡以上
高機能
上層階にトラックでのアクセスが可能
区画割が可能な設計
十分なオフィススペース
耐震性の高い安全な施設
これらの要素を総合的に勘案した上で「プライム・ロジスティクス」と呼んでいます。
REIT情報
物流特化型
スポンサー ラサールグループ（外資の不動産投資運用グループ）
サポート会社
上場日 2015年
物件数 19物件
発行口数 1,785,000口
資産規模 3578億
鑑定評価額 4209億
含み益 631億
テナント数 174社 分散の効いたテナント数がいます
テナント 日用品・Eコマース関係
金利 0.55％
有利子負債額 1606億
稼働率 99％
投資主
カストディ銀行 372,666口 20％
マスタートラスト 324745口 18％
野村信託 89,909口 5.03
カストディとマスターは保有割合を増やしています。
格付け
JCR AA（安定的）
決算情報
| 営業収益 | 営業費用 | 営業利益 | 当期純利益 | |
| 9期 | 74億3千万 | 33億6400万 | 40億6600万 | 36億6300万 |
| 10期 | 95億400万 | 41億8700万 | 53億1600万 | 46億6700万 |
| 11期 | 107億700万 | 47億3300万 | 57億5600万 | 52億8700万 |
| 12期 | 105億9千万 | 48億3300万 | 57億5600万 | 51億7400万 |
| 13期 | 107億8400万 | 51億1900万 | 56億6400万 | 50億6800万 |
| 14期 予想 | 108億6600万 | 52億700万 | 56億5900万 | 50億6800万 |
営業収益が年々上昇傾向です。
営業費用も増加しており、第11期から利益の伸びが低いです。
分配情報
| 投資口価格 | 分配金 | 利回り | |
| 9期 | 191000円 | 2892円 | 1.5％ |
| 10期 | 163000円 | 3077円 | 1.8％ |
| 11期 | 196000円 | 3193円 | 1.6％ |
| 12期 | 174000円 | 3137円 | 1.8％ |
| 13期 | 173000円 | 3079円 | 1.8％ |
| 14期 予定 | 165000円 | 3080円 | 1.8％ |
第9期から、3000円程度の分配金を出しています。
投資口価格も下落傾向で利回りも高くなってきています。
貸借対照表
資産
| 12期 | 13期 | |
| 流動資産 | 279億 | 280億 |
| 固定資産 | 3571億 | 3559億 |
| 資産合計 | 3852億 | 3841億 |
負債
| 12期 | 13期 | |
| 流動負債 | 207億 | 202億 |
| 固定負債 | 1501億 | 1500億 |
| 剰余金 | 51億 | 50億 |
| 純資産合計 | 2143億 | 2138億 |
| 負債純資産 | 3852億 | 3841億 |
キャッシュフロー
| 12期 | 13期 | |
| 営業活動CF | 80億 | 62億 |
| 投資活動CF | ▲10億 | ▲6億 |
| 財務活動CF | ▲64億 | ▲55億 |
| 現金 | 250億8800万 | 251億3300万 |
指標判断
NAV倍率 1.07倍 割高
一口あたりNAV 153,855円
純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断
１倍を基準
投資口価格÷1口当たりNAV
LTV 418％ 借金できる余力がある
不動産価格に対する借入の割合
比率が多いほど借金できる余力が少ない。
FFO倍率 45倍 割高
一口あたりFFO 3641円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
NOI利回り 4.8％ 標準
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
オリックス不動産投資法人
キャッチコピー
日本初の総合REITとして環境変化を先取りし、投資主価値の安定成長を目指す。
投資物件
オフィス 55％ 商業施設15％ 住宅 11％ 物流施設 5.4％ その他 13％
投資対象地域
東京都 51％ 首都圏その他地域 18％ その他 30％
REIT情報
設立 2002年6月
スポンサー オリックス
物件数 111物件
資産規模 6932億
取得価格 6907億
物件評価額 8275億
純資産額 3484億4200万
有利子負債残高 2976億3700万
内部留保額 31億3500万
平均築年数 19年
平均金利 0.55％
稼働率 97.5％
資産入れ替え
住居３物件を取得
築年数が浅く、本投資法人の実績が豊富な都心シングルタイプ（40㎡未満）を 中心とした賃貸住宅
投資主
カストディ 717754口 26％
マスタートラスト 501847口 18％
野村信託銀行 136301口 5％
格付け
Ｒ＆Ｉ ＡA－（安定的）
ＪＣＲ ＡＡ（安定的）
２社から評価されています。
決算情報
| 第39期 | 第40期 | 第41期（予想） | |
| 営業収益 | 236億3千万 | 237億4600万 | 255億3100万 |
| 営業利益 | 109億9400万 | 104億7600万 | 122億9400万 |
| 当期純利益 | 98億700万 | 93億5100万 | 111億9300万 |
配当情報
| 第40期 | 第41期 | 第42期（予想） | |
| 投資口価格 | 165,000円 | 176,000円 | 186000円 |
| 分配金 | 3,460円 | 3,852円 | 3900円 |
| 分配金利回り | 2％ | 2.1％ | 2.0％ |
分配金の増加がありましたが、投資口価格の上昇により利回りが下落傾向です。
貸借対照表
資産
| 40期 | 41期 | |
| 流動資産 | 584億 | 584億 |
| 固定資産 | 6242億 | 6243億 |
| 資産合計 | 6828億 | 6829億 |
負債
| 40期 | 41期 | |
| 流動負債 | 499億 | 538億 |
| 固定負債 | 3344億 | 3323億 |
| 剰余金 | 126億 | 149億 |
| 純資産合計 | 3484億 | 3506億 |
| 負債純資産合計 | 6828億 | 6829億 |
キャッシュフロー
| 40期 | 41期 | |
| 営業活動CF | 159億 | 202億 |
| 投資活動CF | ▲46億 | ▲76億 |
| 財務活動CF | ▲98億 | ▲126億 |
| 現金 | 505億 | 505億 |
指標判断
ＮＡＶ倍率 0.92倍 割安
一口あたりＮＡＶ 200714円
純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断
１倍を基準
投資口価格÷1口当たりNAV
ＦＦＯ倍率 28倍 割安
1口あたりＦＦＯ 6583円
収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断
倍率が小さいほど割安
投資口価格÷一口当たりFFO
ＮＯＩ利回り 4.7％ 標準
不動産利回り
高いほど物件の稼ぐ力が高い
NOI（年間家賃収入‐運営費‐空室による損失）I÷取得価格
ＬＴＶ 43％ 借金できる余力がある
不動産価格に対する借入の割合
比率が多いほど借金できる余力が少ない。
REIT比較
REIT情報
| ヒューリック | ラサール | オリックス | |
| 用途 | オフィス、次世代 | 物流特化 | 総合型 |
| 資産規模 | 3803億 | 3578億 | 6932億 |
| 含み益 | 702億 | 631億 | 1368億 |
| 含み益率 | 18％ | 17％ | 19％ |
| 金利 | 0.5％ | 0.55％ | 0.55％ |
| 負債額 | 1786億 | 1606億 | 2976億 |
| 稼働率 | 98.7％ | 99％ | 97.5％ |
| 格付け | JCR AA | JCR AA | R＆I AA－
JCR AA |
| 自己資本比率 | 50％ | 55％ | 51％ |
資産規模
オリックスの規模が大きく6900億あります。
含み益率
含み益と資産規模を割り返すと３つとも同じ水準になっています。
この中ではオリックスが1368億あり含み益が大きいです。
金利
銀行から借りている負債の平均金利です。
大きいほど、利益が減少します。
※リートの借金額は莫大なため
３つとも同じ水準の金利です。
負債額
規模に伴い、オリックスの負債額が大きいです。
稼働率
安定した物流施設は稼働率100％です。
ヒューリックとオリックスのオフィス部分が悪いのがあります。
格付け
オリックスのみ、２社から格付け評価されています。
多いほど信用力があります。
自己資本比率
ラサールの自己資本比率は高いです。
高いほど安定しています。
分配金
| ヒューリック | ラサール | オリックス | |
| 投資価格 | 170,000円 | 165,000円 | 186,000円 |
| 分配金 | 3480円 | 3080円 | 3900円 |
| 利回り | 4％ | 3.6％ | 4％ |
投資価格
３つとも投資しやすい20万円以下です。
利回り
３つとも4％前後と高利回りです。
ラサールは物流施設特化型で安定している分利回りは低めです。
キャッシュフロー
| ヒューリック | ラサール | オリックス | |
| 営業活動CF | 111億 | 62億 | 202億 |
| 投資活動CF | ▲24億 | ▲6億 | ▲76億 |
| 財務活動CF | ▲29億 | ▲55億 | ▲126億 |
| 現金 | 251億 | 251億3300万 | 505億 |
営業活動CF
規模の大きいオリックスが202億稼いでいます。
本業による収入と支出の差額 プラスが多いほど本業が順調と判断します。
投資活動CF
オリックスが投資に使った額が大きいです。
事業活動や設備投資にどれだけ使っているかを表します。
マイナスが多いほど事業に使っている額が多く、株や債券などを売ればプラスになります。
財務CF
オリックスは物件購入に伴い金融機関から多額のお金を借入ました。
金融機関からの借りた額を表します。
プラスの場合は借りた額が多く、マイナスの場合は返済した額が多いとなります。
現金
３つとも規模の大きさの水準の現金を保有しています。
プラスが多いほど資金繰りが安定しています。
指標判断
| ヒューリック | ラサール | オリックス | |
| NAV倍率 | 0.92倍 | 1.07倍 | 0.92倍 |
| LTV | 44％ | 41％ | 43％ |
| FFO倍率 | 32倍 | 45倍 | 28倍 |
| NOI利回り | 4.3％ | 4.8％ | 4.7％ |
NAV倍率
ヒューリック、オリックスが割安水準です。
安定感のあるラサールは割高傾向となっています。
ＬＴＶ
ラサールの借入比率が低く、借金できる余力があります。
ＦＦＯ倍率
ヒューリック、オリックスが割安水準です。
安定感のあるラサールは割高傾向となっています。
ＮＯＩ利回り
ラサールとオリックスの物件利回りが高いです。
おすすめ順位
３位 ヒューリックリート投資法人 評価
オフィスの稼働率が好調
→コロナをきっかけにテレワークが生まれ、オフィスの需要がどうなるのかが不透明
次世代アセットにも投資しており、今後に期待できる。
→安定した稼働率が期待できる老人ホームやデータセンターに投資している。
当期純利益も安定している
→第18期予想では物件売却が少なく減益予想です。
分配金が安定している
→内部留保を使い3400円程度を目安に分配します。
指標判断では割安水準である。
2位 ラサールロジポート投資法人 評価
スポンサー力が高い（ラサールグループの運用力を活用できる）
→ラサールグループは、米国、欧州、アジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供する世界有数の不動産投資会社
100％に近い物件稼働率である。
→安定した物流施設に投資している。
借金比率が低く、物件購入できる余力がある。
1位 オリックス不動産投資法人 評価
日本の大企業オリックスがスポンサーでスポンサー力がある。
約20年前に上場したリートで、投資物件も問題なく安定した運用をしています！
指標判断を見ても割安水準になっている。
格付け評価では、２社から評価されており格付けランクも高い。
今回紹介した、予想分金は少ない額で公表するので、分配金額は若干多くなる傾向です。
以上２月権利確定リート３選を紹介してみました。
