Jリート

【ユナイテッドアーバン投資法人】分配金利回り4%以上!リート上場20年以上の歴史があり、分配金も安定!

ユナイテッド・アーバン投資法人とは

5大総合商社、丸紅が上場させたリート

リート上場20年の歴史があり、実績があります。

キャッチコピー

【本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追及するREIT】

特定の用途、地域に捉われることなく、幅広い投資対象物件の中から高い価値を有する物件を取得していく。

用途、投資地域の競争状況を見て、有利な物件を取得していく。

現状では、物流施設など

投資対象

商業施設29% ホテル23% オフィスビル29% 住居7.6% その他10%

各用途物件をもっているので、総合型リーです。

各物件を持っているので、リスク分散になります。

現状、有利な物件として、商業施設、物流施設を取得しました。

投資対象地域

首都圏及びに全国の主要都市

東京都6区 20% 東京23区 7% 首都圏地域 34% 地方38%

企業情報

  2020年11月

第34期

2021年5月

第35期

2021年11月

第36期

総資産額 7019億8200万 7041億3500万 7075億4800万
純資産額 3656億6600万 3657億9700万 3632億5700万
1口あたり純資産額 117,263円 117,305円 116,490円
自己資本比率 52.1% 51.9% 51.3%
稼働率 97.6% 97.3% 97.8%
負債総額 2966億3300万 2998億3300万 3044億3300万
内部留保 125億 124億 101億
現金 306億4839万 312億5160万

保有物件 136物件

平均築年数 24.6年

平均借入金利 0.46%

リートの中での金利は低い方です。

平均借入金残存年数 4.2年

物件含み益 1230億4300万

格付け 

JCR AA(安定的)

決算情報

  2020年11月

第34期

2021年5月

第35期

2021年11月

第36期

営業収益 239億4500万 241億9800万 228億600万
営業利益 106億4400万 107億8400万 82億5600万
当期純利益 96億5千万 98億4700万 73億2600万
DSCR 14.9倍 16倍 14.4倍

コロナウイルスの影響を受けた、テナントへの賃料収入減の抑制、既存物件の収益改善、新規取得物件の寄与により、不動産賃料収入は前期比5億の増益となった。

売却益の剥落、府中ビルの損失を計上したことにより、利益は減益となった。

2019年、KDDIが府中ビルを解約、それ以降空室機関が続いていた。

※DSCR 利益÷借金の利息

高いほど利益に対する借金の利息が少ないと判断できます。

もし1倍を下回ると、利益よりも借金の利息が多くなり、危険な状態です。

分配金情報

  2020年11月

第34期

2021年5月

第35期

2021年11月

第36期

投資口価格 120,000円 160,000円 142,000円
分配金 3,119円 3,182円 3,100円
分配金利回り 2.5% 1.9% 2.1%

第37期 分配金予想 3100円

第38期 分配金予想 3100円

第38期(2022年11月)まで分配金は必ず3,100円でます。

利益水準が3,100円まで満たない時は内部留保を積み立て、そこから補填します。

トピックス

ホテル

GOTOキャンペーンやワクチン接種の普及などで、ホテル需要の回復が見込まれる。

商業施設

稼働率も回復傾向

テナントの入居面積が合算3800㎡上回った。

オフィス

98.8%と他のリートと比べても高い稼働率。

取得物件

LEVENおおたかの森

取得価格 38億

所在地 千葉県流山市

都心勤務者のファミリー世帯に人気で、居住人口は増加傾向

生活必需、商業用施設はコロナの影響など外部要因を受けなかった。

加須物流センター

取得価格 32億5900万

所在地 埼玉県

神戸西物流センター

取得価格 19億2300万

所在地 兵庫県神戸市

売却物件

クオ-ツタワー

所在地 東京都渋谷区

売却価格 58億

売却損 1千万

物件取得時よりも賃料が低下している。

※売却で得られた資金は優良物件の取得に使用

指標判断

 NAV倍率0.86倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図る指標

一口あたりNAV 164,595円

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

株で例えると、PBRと同じです。

LTV 43% 

負債比率が標準と判断

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。

LTV=有利子負債÷資産額

45%を超えると負債比率が高いと判断します。

リート全体の目安は50%前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。

FFO倍率 18倍

割安と判断

収益力に対して市場の評価を図る指標

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO

一口あたりFFO 3,664円

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

低いほど市場評価が低く、割安と判断します。

35倍を超えると割高と判断します。 

株で例えると、PERと同じです。

NOI利回り 4.15%

不動産利回りが低いと判断

不動産の利回りを図る指標

NOI利回り=NOI(家賃収入-経費-空室による損失)÷取得価格×100

 NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。

5%を基準に高いほど収益力があると判断します。

ユナイテッドアーバン投資法人評価

資金に余裕があるなら購入検討をおすすめします

プラス材料

指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。

リート上場20年の歴史があり、分配金を出し続けた実績がある。

スポンサーが丸紅であり、スポンサー力がある。

資産規模もリートの中では上位にくる。

物件取得に有利など

用途不動産が分散していて、安定感がある。

マイナス材料

NOI利回りがリートの中では低い方である。

成熟したリートなので、今後の成長に期待が難しい。

決算情報から不動産収入、利益が横ばい傾向。

分配金3,100円を出すため、内部留保を20億使った。

第38期まで分配金3100円を必ず出すので、内部留保の取り崩しが続けば今後の分配金に影響が出る。

上記の点から資金に余裕があるなら投資対象に入れるのがおすすめです。

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