ユナイテッド・アーバン投資法人とは
５大総合商社、丸紅が上場させたリート
リート上場20年の歴史があり、実績があります。
キャッチコピー
【本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追及するREIT】
特定の用途、地域に捉われることなく、幅広い投資対象物件の中から高い価値を有する物件を取得していく。
用途、投資地域の競争状況を見て、有利な物件を取得していく。
現状では、物流施設など
投資対象
商業施設29％ ホテル23％ オフィスビル29％ 住居7.6％ その他10％
各用途物件をもっているので、総合型リートです。
各物件を持っているので、リスク分散になります。
現状、有利な物件として、商業施設、物流施設を取得しました。
投資対象地域
首都圏及びに全国の主要都市
東京都６区 20％ 東京23区 7％ 首都圏地域 34％ 地方38％
企業情報
| 2020年11月
第34期 |
2021年5月
第35期 |
2021年11月
第36期 |
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| 総資産額 | 7019億8200万 | 7041億3500万 | 7075億4800万 |
| 純資産額 | 3656億6600万 | 3657億9700万 | 3632億5700万 |
| 1口あたり純資産額 | 117,263円 | 117,305円 | 116,490円 |
| 自己資本比率 | 52.1％ | 51.9％ | 51.3％ |
| 稼働率 | 97.6％ | 97.3％ | 97.8％ |
| 負債総額 | 2966億3300万 | 2998億3300万 | 3044億3300万 |
| 内部留保 | 125億 | 124億 | 101億 |
| 現金 | 306億4839万 | 312億5160万 |
保有物件 136物件
平均築年数 24.6年
平均借入金利 0.46％
リートの中での金利は低い方です。
平均借入金残存年数 4.2年
物件含み益 1230億4300万
格付け
JCR AA（安定的）
決算情報
| 2020年11月
第34期 |
2021年5月
第35期 |
2021年11月
第36期 |
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| 営業収益 | 239億4500万 | 241億9800万 | 228億600万 |
| 営業利益 | 106億4400万 | 107億8400万 | 82億5600万 |
| 当期純利益 | 96億5千万 | 98億4700万 | 73億2600万 |
| DSCR | 14.9倍 | 16倍 | 14.4倍 |
コロナウイルスの影響を受けた、テナントへの賃料収入減の抑制、既存物件の収益改善、新規取得物件の寄与により、不動産賃料収入は前期比5億の増益となった。
売却益の剥落、府中ビルの損失を計上したことにより、利益は減益となった。
2019年、KDDIが府中ビルを解約、それ以降空室機関が続いていた。
※DSCR 利益÷借金の利息
高いほど利益に対する借金の利息が少ないと判断できます。
もし１倍を下回ると、利益よりも借金の利息が多くなり、危険な状態です。
分配金情報
| 2020年11月
第34期 |
2021年5月
第35期 |
2021年11月
第36期 |
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| 投資口価格 | 120,000円 | 160,000円 | 142,000円 |
| 分配金 | 3,119円 | 3,182円 | 3,100円 |
| 分配金利回り | 2.5％ | 1.9％ | 2.1％ |
第37期 分配金予想 3100円
第38期 分配金予想 3100円
第38期（2022年11月）まで分配金は必ず3,100円でます。
利益水準が3,100円まで満たない時は内部留保を積み立て、そこから補填します。
トピックス
ホテル
ＧＯＴＯキャンペーンやワクチン接種の普及などで、ホテル需要の回復が見込まれる。
商業施設
稼働率も回復傾向
テナントの入居面積が合算3800㎡上回った。
オフィス
98.8％と他のリートと比べても高い稼働率。
取得物件
ＬＥＶＥＮおおたかの森
取得価格 38億
所在地 千葉県流山市
都心勤務者のファミリー世帯に人気で、居住人口は増加傾向
生活必需、商業用施設はコロナの影響など外部要因を受けなかった。
加須物流センター
取得価格 32億5900万
所在地 埼玉県
神戸西物流センター
取得価格 19億2300万
所在地 兵庫県神戸市
売却物件
クオ－ツタワー
所在地 東京都渋谷区
売却価格 58億
売却損 1千万
物件取得時よりも賃料が低下している。
※売却で得られた資金は優良物件の取得に使用
指標判断
NAV倍率0.86倍
割安と判断
一口あたりNAV 164,595円
NAV=純資産額-保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
株で例えると、PBRと同じです。
LTV 43％
負債比率が標準と判断
低いほど負債比率が小さく、負債余力があります。
LTV＝有利子負債÷資産額
45％を超えると負債比率が高いと判断します。
リート全体の目安は50％前後と捉え、低いほど取得余力があると判断できます。
FFO倍率 18倍
割安と判断
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO
一口あたりFFO 3,664円
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
低いほど市場評価が低く、割安と判断します。
35倍を超えると割高と判断します。
株で例えると、PERと同じです。
NOI利回り 4.15％
不動産利回りが低いと判断
NOI利回り＝NOI（家賃収入－経費－空室による損失）÷取得価格×100
NOI利回りが大きいほど収益性が高いです。
5％を基準に高いほど収益力があると判断します。
ユナイテッドアーバン投資法人評価
プラス材料
指標判断では、NAV倍率、FFO倍率ともに割安水準である。
リート上場20年の歴史があり、分配金を出し続けた実績がある。
スポンサーが丸紅であり、スポンサー力がある。
資産規模もリートの中では上位にくる。
物件取得に有利など
用途不動産が分散していて、安定感がある。
マイナス材料
NOI利回りがリートの中では低い方である。
成熟したリートなので、今後の成長に期待が難しい。
決算情報から不動産収入、利益が横ばい傾向。
分配金3,100円を出すため、内部留保を20億使った。
第38期まで分配金3100円を必ず出すので、内部留保の取り崩しが続けば今後の分配金に影響が出る。
上記の点から資金に余裕があるなら投資対象に入れるのがおすすめです。
