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【不動産投資】ザイマックス不動産投資法人【REIT銘柄解説】

ザイマックスリート投資法人特徴

スポンサー (株)ザイマックス

投資対象

オフィス 52.7% 商業施設 27.2% ホテル 12.5% その他 7.6%

対象地域

東京圏 77% 政令指定都市 23%

物件数 15物件

期末稼働率 97.9%

平均築年数 19.24年

資産規模 353億1300万

期末算定価格 458億8700万

代表投資家

株式会社カストディ銀行 33,612口 15%

日本マスタートラスト 30,896口 13.82%

株式会社ザイマックス 12,500口 5.59%

含み益 105億7400万

剰余金 6億4795万2千

有利子負債 140億5千万

平均残存期間1年9か月

平均金利 0.581%

固定金利 81% 

1口あたり純資産額 101,100円

見極め力 

マーケット同行と物件ポテンシャルを見極め、将来性の高いポートフォリオを形成

マネジメント力とソーシング力

ザイマックスグループの不動産マネジメント力を活用  

不動産オーナーとのダイレクトリレーション

決算サマリー

  2020年8月 5期 2021年2月 第6期 2021年8月 第7期
営業収益 13億6400万 12億9300万 13億500万
営業利益 4億6900万 4億5600万 4億8100万
経常利益 7億2500万 6億5100万 6億4800万
当期純利益 7億2400万 6億5千万 6億4700万
総資産 367億1400万 376億3600万 389億7100万
純資産 233億1千万 232億3600万 232億3300万
有利子負債額 116億8千万 127億8千万 140億5千万
発行口数 223,400口 223,400口 223,400口
分配金 3,242円 2,911円 2,900円
投資口価格 89,000円 103,000円 116,000円(12月時点)
利回り 3.6%  2.8%  2.5% 
減価償却費 1億2900万 1億3400万 1億3700万
賃貸NOL 10億2400万 9億7100万 9億6千万
1口あたりFFO 3,820円 3,514円 3,513円
有利子負債比率 31.8% 34% 36.1%

賃貸NOL=不動産賃貸収益-不動産賃貸事業費+減価償却費

FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益

1口あたりFFO=FFO÷発行口数

ホテルの業績内容

  第5期 第6期 第7期
ADR 6,587円 6,693円 6,364円
稼働率 30.7% 61.3% 65.1%
RevPAR 2,024円 4,104円 4,140円

ADR(アベレージ、デイリー、レイト)一室あたりの平均販売単価のことです。

ADR=客室平均単価=売り上げ合計額÷客室数

RevPARとは1室あたりの収益を表します。

RevPAR=客室稼働率(OCC)×客室平均単価(ADR)

 

指標判断 

FFO倍率 32.93倍

割安と判断

35倍を超えると割高と判断FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと高いほど収益力がいいとわかります。FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

LTV 36.1%

安定性が高いと判断 リートの中では低い方です。

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標低いほど負債比率が小さいのでいいです。45%を超えると割高と判断LTV=有利子負債÷資産額

1口あたりNAV 145,749円 NAV倍率 0.78倍

割安と判断

純資産に対する価格水準を図るNAV倍率=投資口価格÷NAV倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

NOI利回り 5.5%

収益力が高いと判断

NOI利回り={年間家賃収入×(1-空室率)-年間管理運営経費}÷(物件購入価格+購入経費)×100 実際の収益力を図る指標4.5%を基準に高いほど収益力があると判断します

トピックス

新型コロナウイルスの影響があったが、予想を上回る着地となった。

オフィスの賃料減額要請がなく、上振れとなった。

空室率、賃料単価いずれも下落しているが、サテライトオフィスなどの需要、従来とは異なる立地や物件でも入居が見られる。

サテライトオフィスとは、本部から離れた所に設置されたオフィスのこと。

ホテルは予想を下振れで着地

緊急事態宣言が終わったが、コロナ前まで水準に戻るには、まだ時間がかかる。

商業施設は安定的に稼働

大都市近郊型、デイリーユース型の施設は底堅い売上があった。

予想の上振れの要因として、7月に取得した2物件の収益性がよかった。

減賃や改悪が少なかった。

取得物件

ザイマックス三田ビル 

取得価格 6億6800万 所在地 東京都港区 稼働率89.7%

(オフィスビル集積地にあり、ビジネスエリアにアクセス性がある)

 

ザ・パークハウス戸塚フロント(1階、2階商業部分)

取得価格 5億4千万 所在地 神奈川県横浜市

稼働率 100%

戸塚駅の駅前に所在し、住宅地をを抱えた好立地

ザイマックスリート不動産投資法人評価

投資は慎重におこないましょう

プラス材料

分配金利回りが高い。

分配金5%

負債比率がリートの中では低い。 

負債比率36.1%

総合型リートである。 指標判断では割安である。

マイナス材料

資産規模が小さい 458億円 下から3番目です。

オフィス割合が半分を占めていて、コロナの影響で今後どうなるのか不透明

テレワークの普及などで、オフィスの縮小傾向が続く可能性もあります。

有利子負債比率が年々上がっている。

資産規模を拡大するためにも借り入れをして、物件を購入する必要がありますが、負債比率の推移は今後、注視する必要があります。

上記の点から、利回りは高くておすすめですが、投資は慎重に行いましょう      

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