Jリート

【J-REITで分配金】2023年3月決算の銘柄3選を紹介

REITの特徴として、決算期が分散されています。

決算時期をずらせば、分配金が毎月もらえます。  

3月に権利確定になるREIT3選を紹介します。

 

 2023年3月29日が権利確定日です。

この日の15時までに、必ず買いましょう。

※3月30日以降に購入しても分配金はもらえません。  

私が選ぶおすすめとなっていますのでぜひご参考に見てみてくださいね。

 

グローバルワン不動産投資法人

投資エリア

東京都を中心としたオフィスビルを投資対象

 

近 利便性の高い立地 

駅近 最寄り駅徒歩5分以内

新 築年数が浅井物件 

グローバルワン平均18.5年 

他オフィス系リート平均 25.1年

 

大 大型のオフィスビル

平均取得価格 173億 オフィス系リート平均 91億

 

今後

外形的・定量的な基準にとらわれることなく、 エリア・⽴地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争⼒を重視

REIT情報

 

用途 オフィス特化型

スポンサー 

明治安田生命、三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行

金融系スポンサーが支える、安定的な財務基盤

物件数 11物件

時価総額 1086億

発行口数 102万2826口

資産規模 1988億

純資産 952億

一株純資産 100,330円

純資産投資口倍率 0.94倍

含み益 379億

含み損益率 21%

上場依頼19年 含み益を維持

稼働率 96.7%

平均築年数 19年

 

テナント状況

総数 191社

上位テナント

楽天グループ 9.6%

三菱総研DCS 5.7%

パナソニック 2.7%

埼玉労働局 2.1%

独立行政法人水資源機構 1.7%

官公庁、大手企業が物件を借りています。

 

投資物件上位

楽天クリムゾンハウス青山

取得価格 350億

投資比率 18%

用途 オフィス

 

明治安田生命さいたま新都心ビル

取得価格 227億

投資比率 11%

用途 オフィス

 

豊洲プライムスクエア

取得価格 210億

投資比率 10%

用途 オフィス

 

財務状況

自己資本比率 47.9%

平均借入期間 7年

金利 0.64%

有利子負債額 942億

 

市況状況

出来高 3226株

売買代金 3億4300万

信用倍率 29.55倍

 

投資主

 

カストディ 25.61%

トラスト 15.28%

野村信託 4.64%

SSBTC 1.91%

STATE STREET 1.86%

 

格付け

JCR AA-(安定的)

 

業績情報

第37期 第38期 第39期
営業収益 56億 56億 66億
営業利益 26億 26億 34億
当期純利益 22億 22億 29億

 

第38期

テナント入替・賃料改定による賃料増額 

契約ベースの月額賃料は前期⽐10万円増加

 

水道光熱費の増加やその他賃貸事業収入の減少に対し、修繕費等のコストコントロールで増益を確保 圧縮積⽴⾦取崩しにより、分配⾦は2,426円を確保

 

第39期 予想

分配⾦安定化のため、売却益の⼀部を内部留保する⽅針(当期分配金 前期比+17.9%)

39期から44期までは営業収益が多くなります。

 

分配情報

第37期 第38期 第39期 予想
投資口価格 112,000円 110,000円 106,200円
分配金 2411円 2426円 2860円
利回り 2.1% 2.2% 2.6%

 

第38期は、内部留保を活用し予想どおりの2,426円を分配

 

大手町ファーストスクエアの物件売却(売却益35億)

分割売却により売却益を複数期にわたる還元

同時に買換特例の活用により内部留保を積み増し

売却資産より⾼い利回りの物件を取得し、収益性を改善

 

第39期は、物件売却益還元分があり、大幅に上昇しています。

1口あたり利益 2065円 物件売却益 794円

実際には売却益がなくなれば分配金が2000円前後になります。

 

圧縮積立金で安定した分配金を実現

積立額 5億7700万

5期に亘る大手町売却益のうち4期分は、その⼀部を圧縮積⽴⾦として内部留保する予定

圧縮積立金がさらに増加し、分配金の安定化に繋がります。

 

貸借対照表

資産

37期 38期 増減
流動資産 170億 176億 +6億
固定資産 1817億 1811億 -6億
資産合計 1988億 1988億 0

 

負債

37期 38期 増減
流動負債 140億 121億 -19億
固定負債 895億 914億 +19億
負債合計 1036億 1036億 0
出資総額 949億 949億 0
剰余金 5億 5億 0
純資産 952億 952億 0
負債純資産 1988億 1988億 0

自己資本比率 47%

 

キャッシュフロー

37期 38期
営業活動CF 30億 31億
投資活動CF 5億 ▲3億
財務活動CF ▲41億 ▲23億
現金 97億 102億

 

指標判断

NAV倍率 0.76倍 割安

一口あたりNAV 137924円

 

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

LTV 47.4% 高い

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率 32倍 割安

一口あたりFFO 3316円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 4.3% 低い

賃貸NOI 40億8千万

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

 

トピックス

 

過去最大の計343億円の物件取得を伴う戦略的資産入替

 

取得

THEPEAK SAPPORO(札幌市)

取得価格 170億

取得先 芙蓉総合リース

築年数 1.3年

 

1  札幌駅から徒歩5分、「職」「住」近接のエリアに所在 

新千歳空港や道内主要都市へのアクセスの良さを評価する企業やコールセンター等から安定した賃貸需要が見られる。

JR「札幌駅」から至近の⽴地にも関わらず、同駅南⼝エリアに⽐して賃料水準は割安なため底堅いテナント需要が存在 

 

2030年度末には札幌駅まで北海道新幹線の延伸計画があり、交通利便性の更なる向上と就業者数の⼀層の増加が⾒込まれる 

 

2 築1.3年のハイスペック仕様で⾼い競争⼒を有するオフィスビル 

 

基準階400坪超の希少な築浅大型物件 

 

3 テナントは9社に分散している上、マーケット賃料⽐1割弱のネガティブレントギャップがあり、賃料アップも⾒込める

 

東末ビル(名古屋)

取得価格 173億

取得先 芙蓉総合リース

築年数 27.6年

 

1 伏⾒駅から徒歩5分、利便性の⾼い伏⾒エリアに⽴地 

 

大企業や⾦融機関の拠点が集積し、名古屋駅や主要都市への良好なアクセスを有する伏⾒エリアに⽴地 • 名古屋随⼀の目抜き通り『錦通』に約65mもの間⼝で面し、視認性も⾼い

 

 2 ⾼い競争⼒を有した大規模オフィスビル 

 

基準階面積390坪、無柱構造でレイアウトの自由度が⾼く、最⼩分割43坪の⼩規模分割も対応可能 

 

名古屋⾼速道路の出入⼝付近にある伏⾒エリア特有の営業⾞ニーズに対応可能な87台の自⾛式駐⾞場 

 

3 テナント粘着性が⾼く、賃料アップサイドが⾒込める • 日本電気株式会社(NEC)が中部地⽅の拠点として竣⼯時より1棟借りで入居

 

 約4,500坪の大規模な面積をリーズナブルな賃料で、なおかつ同規模の駐⾞場とともに確保することは困難 

 

今後2年強は解約及び賃料改定不可のため安定したキャッシュフローが⾒込める⼀⽅で、マーケット賃料⽐2割強の ネガティブレントギャップがあり、バリューアップ⼯事を適切に⾏うことで賃料アップが⾒込める

 

売却

大手町ファーストスクエア(千代田区)

売却価格 270億

売却益 35億

2022年12月から5期に分けて順次譲渡

第39期 25% 40期 30% 41期 30% 42期 10% 43期 5%

NOI利回りが低い(1.9%)、築年数が立っている(30.7年)ので売却

 

東京オフィスの状況

東京のオフィスの賃貸マーケットについては、空室率の上昇に頭打ちの兆しが見られるものの、募集賃料は 小幅ながらも緩やかな下落傾向が継続しています。

 

テナントの動きは着実に増加しているものの、大型区画の 成約に足踏み感が見られます。 

 

オフィスビルの売買マーケットは、良好な資金調達環境が継続する中、国内外の投資家の旺盛な投資意欲が 続いており、Aクラスビルの物件情報は依然として限定的であることから、物件の取得競争は厳しく、売買価 格は高止まりしています。 

 

 

ケネディクス商業リート投資法人

 

生活密着型商業施設への重点投資

 

商業施設を補って商品を提供する物流施設にも投資を行うことで、地域コミュニティの活性 化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すことを基本理念としています。 

 

投資対象

生活密着型商業施設のタイプ 特徴 商圏
NSC (ネイバーフッドショッピングセンター)  食品スーパー等を中心のテナントとし、複数の各種専 門店を有する商業施設  3~5㎞
SM(スーパーマーケット) 日常生活に必要な食品を主力商品とした食品スーパー 3㎞
CSC (コミュニティショッピングセンター)  食品スーパー等を核テナントとし、複数の各種専門店 を有する中規模の商業施設  5~10㎞
都市駅前型 都市の駅前に立地し、駅前の立地ポテンシャルから安 定的な集客力を有する商業施設 3~10㎞
SS(スペシャリティストア) ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツク ラブ、家電量販店等の各種専門店を有する商業施設 1~10㎞

 

消費地搬送型物流施設

商業施設に商品を供給する、 又は直接消費者に商品を供給する拠点となる物流施設への投資も行えるように2018年6月にポートフォリオの構築 方針を変更しました。

 

郊外型大規模商業施設は20%以下

(アウトレットモール、総合スーパー、ブランド専門店など)

 

生活密着型商業施設へ重点投資することで、コロナ禍でも安定した稼働率を維持できました。

 

投資対象地域

生活密着性の高い商業施設へ投資

人口動態が比較的安定している四大都市圏を中心に積極的に投資を行います。

 

四大都市圏若しくは政令指定都市・中核市等へのアクセスが容易な地域 にも厳選投資を行うことにより、特定の地域への集中を回避し、収益性の向上と市場の変化に対して柔軟に 対応可能なポートフォリオの構築を目指します。 

 

REIT情報

用途 地域密着型商業施設

スポンサー ケネディクス株式会社

物件数 63物件

発行口数 602177口

一株純資産 236059円

時価総額 1504億

資産規模 2536億

鑑定評価額 2741億

含み益 205億

含み損益率 8%

稼働率 99%

築年数 15年

 

財務状況

平均借入期間 4.3年

金利 0.69%

有利子負債額 1293億

 

投資状況

出来高 1617株

売買代金 4億500万

約定回数 620回

信用倍率 61倍 下落するリスク可能性があります。

 

テナント数 524社

テナント属性

食品+コストコ 28.4%

マスターリース 11.9%

ホームセンター 9.9%

サービス 9.9%

アミューズメント 6.6%

100円ショップ 1.6%

 

Eコマースの影響を受けにくい業種

 

代表物件

イーアス春日井

取得価格 145億

投資比率 5.38%

用途 郊外型商業施設

 

サンストリート浜北

取得価格 119億

投資比率 4.49%

用途 郊外型商業施設

 

アピタテラス横浜

取得価格 116億

投資比率 4.29パー千尾t

用途 郊外型商業施設

 

投資主

マスタートラスト 112750口 19%

カストディ 95541口 16%

野村信託銀行 31270口 5%

ケネディクス 16950口 2%

SSBTC 12968口 2おアーセンと

ステートストリート 11787口 2%

 

格付け

JCR AA-(安定的)

 

業績情報

14期 15期 16期 予想
賃貸事業収益 78億 80億
不動産譲渡益 4億 0
営業収益 93億 93億 98億
営業利益 47億 44億 44億
当期純利益 41億 37億 38億

 

 物件取得のため、約1年半ぶりとなる第6回公募増資を2022年10月に実施 

第15期以降の取得資産は計5物件、219億円、平均鑑定NOI利回り5.1%

 

長引く新型コロナ感染拡大の環境下でも、本投資法人の核テナントである 食品スーパーやホームセンター等、生活必需品を扱う業種は好調を維持

低稼働時点で取得した物件は、リーシングが順調に進捗し、稼働率または 契約率が上昇

 

電力料金の高騰の影響により、1口当たり予想分配金の減少を見込む。

 電力料金のテナントへのパススルー化を進めることで当該影響の軽減を図る

 

分配情報

電力価格高騰の影響

今後の対応

太陽光発電(自家消費)の導入 ⇒第15期は、新たにゆめまち習志野台モールに新規導入

館内照明のLED化 ⇒第15期は、4物件においてLED切替工事を実施 

空調機設備の更新等、その他電気使用量の削減に向けた施策の推進

カバー率11.5% 想定費用削減見込み 250万

 

①請求単価の引上げ(実施済み) ⇒第15期は、8物件において請求単価の引上げを実現

 

分配情報

14期 15期 16期 予想
株価 269,000円 284,000円 249800円
分配金 7090円 6484円 6360円
利回り 2.6% 2.2% 2.5%

 

第14期は物件売却益により分配金が増加

 

6300円代の分配金を出しています。

 

貸借対照表

資産

14期 15期
流動資産 264億 212億
固定資産 2436億 2490億
資産合計 2758億 2766億

 

負債

14期 15期
流動負債 151億 122億
固定負債 1233億 1270 億
出資総額 1331億 1331億
剰余金 44億 37億
純資産 1337億 1374億
負債純資産 2758億 2766億

自己資本比率 49.7%

 

キャッシュフロー

14期 15期
営業活動CF 136億 47億
投資活動CF ▲104億 ▲69億
財務活動CF ▲12億 ▲31億
現金 260億 206億

 

指標判断

NAV倍率 0.95倍 割安

一口あたりNAV 262,998円

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

LTV 44.9% 標準

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率 28倍 割安

一口あたりFFO 8658円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 5% 高い

NOI 66億5200万

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

 

トピックス

コロナ下においても安定運営が期待できる食品スーパー

テナント構成や人口動態面において優位性を持つ商圏を有している

時代の潮流に適応していると本投資法人が考える資産を取得

 

物件数 5物件

取得価格 219億

 

イーアス春日井(愛知)

取得価格 144億

鑑定評価額 144億

メインテナント 西友

安定した商圏人口を擁する、 愛知県春日井市内最大規 模の多様なテナントで構成 される築浅NSC

 

東松山ショッピングセンター

取得価格 40億

鑑定評価額 46億

メインテナント 西友

食品スーパーを核に生活必 需品及びサービスを提供す る専門店を複合し、市街地 を含む広域エリアとのアクセス も良好なNSC

 

ジャパンリアルエステイト投資法人

投資エリア

都心の大型オフィスに投資

首都圏 70%以上 その他地方都市 30%以下

 

REIT情報

用途 オフィスビル特化型

スポンサー 三菱地所 スポンサー力はとても高いです。

上場日 

物件数 73物件

発行口数 138万5210口

時価総額 7854億

資産規模(取得価格) 1兆912億

資産規模1兆円超えです。

一株純資産 372,829円

築年数 20年

含み益 3253億

含み損益率 33% 高い

年々増加傾向です。

 

平均借入期間 4.37年

金利 0.38%

有利子負債額 4233億

稼働率 93.7%

⼊居率の維持・回復を⽬指し、引き続き、機動的なリーシング活動を強化

一部大口テナントの退去及びリーシング期間長期化の影響により、99%からダウン

 

投資情報

出来高 2812株

売買代金 15億9800万

約定回数 620回

信用倍率 2.82倍 倍率が低いほど投資口価格の上昇が期待できます。

 

テナント数 1499社

大口テナント

三菱UFJ銀行 4.3%

スクウェア・エニックス 1.9%

三菱UFH信託銀行 1.3%

TOTO 1.2%

セブン&アイホールディングス 1.2%

 

代表投資物件

汐留ビルディング

取得価格 1069億

投資比率 9.8%

用途 事務所

 

北の丸スクエア

取得価格 816億

投資比率 7.48%

用途 事務所

 

新宿イーストサイドスクエア

取得価格 637億

投資比率 5.84%

用途 事務所

 

投資主

カストディ 355516口 25%

トラスト 222292口 16%

ステイトストリート 26614口 1%

三菱地所 17120口 1%

中国銀行 14325口 1%

 

格付け

S&P A+(安定的) 

Moodys A2(安定的)

R&I AA (安定的)

J-REITセクターで最高水準の格付け

業績情報

第41期 第42期 第43期 予想
賃貸事業収益 351億 342億 336億
不動産譲渡益 13億 33億 33億
営業収益 364億 376億 369億
営業費用 193億 196億 203億
営業利益 171億 181億 166億
当期純利益 160億 167億 157億

 

不動産の取引利回りは依然として低位で推移

都内のオフィス空室率はコロナ以降、上昇を続け、 ⾜元では横ばいで推移

 

ビルを売却したことにより収益減

エネルギー価格⾼騰に伴う電⼒コストの上昇 費用の上昇

 

賃貸オフィス市場におきましては、働き方の変化に伴うテレワークの浸透等を背景に上昇してきた空室率は、 足元では概ね横ばいで落ち着きを見せています。

 

2023年のオフィス床の新規大量供給が控える等、先行きは 不透明な状況にあります。

 

賃料水準については、引き続き小幅な低下傾向にあります。

 

不動産売買市場におきましては、海外市場との金利差、為替市場の円安の進行等から、国内外投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であ り、品薄状態にある優良なオフィスビルをめぐる競合状態は激しく、取得環境は引き続き厳しい状況にありま す。 

 

分配情報

 

第41期 第42期 第43期 予想
株価 610,000円 640,000円 567000円
分配金 11400円 11500円 11400円
利回り 1.8% 1.7% 2%

 

貸借対照表

資産

第41期 第42期
流動資産 287億 280億
固定資産 1兆60億 9800億
資産合計 1兆350億 1兆80億

 

負債

第41期 第42期
流動負債 974億 793億
固定負債 4208億 4118億
出資総額 4972億 4972億
剰余金 195億 205億
純資産 5167億 5177億
負債純資産 1兆350億 1兆80億

 

自己資本比率 51.3%

 

キャッシュフロー

第41期 第42期
営業活動CF 218億 467億
投資活動CF ▲537億 ▲487億
財務活動CF 146億 ▲422億
現金 271億 267億

 

指標判断

NAV倍率 0.95倍 割安

一口あたりNAV 60万8662円

 

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準

投資口価格÷1口当たりNAV

 

LTV 42%

不動産価格に対する借入の割合

比率が多いほど借金できる余力が少ない。

 

FFO倍率 39倍 割高

 

一口あたりFFO 14221円

収益力に対して投資口価格が高いか低いかを判断

倍率が小さいほど割安

投資口価格÷一口当たりFFO

 

NOI利回り 4.2%

不動産利回り

高いほど物件の稼ぐ力が高い

NOI(年間家賃収入‐運営費‐空室による損失)I÷取得価格

 

トピックス

晴海エリアのオフィス需給環境、館内主要テナントの動向等を総合的に勘案し物件を譲渡

 

晴海センタービル

譲渡価格 243億

譲渡日 2022年5月31日

 

晴海フロント

譲渡価格 391億

譲渡日 2022年12月から2024年1月まで 3期に分けて譲渡

 

REIT比較表

REIT情報

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
用途 オフィス 商業施設 オフィス
資産規模 1988億 2536億 1兆912億
含み益 379億 205億 3253億
含み益率 21% 8% 33%
稼働率 96.7% 99% 93.7%
自己資本比率 47.9% 49.7% 51.3%
金利 0.64% 0.69% 0.38%
負債額 942億 1293億 4233億
築年数  19年 15年  20年
格付け JCR AA 安定的 JCR AA 安定的 SP A+ 安定的

Moodys A2 安定的

R&I   AA  安定的

 

資産規模

ジャパンリアルエステイトは一兆円超えの規模です。

 

含み益率

ジャパンリアルエステイトはリートの中でも上位の33%あります。

含み損益率が多ければ物件売却時に売却益が出て、分配金の額が多くなります。

 

金利

ジャパンリアルエステイトの金利が低いです。

低い程、有利子負債に対する経費率が低くなり利益が残る割合が多くなります。

 

自己資本比率

ジャパンリアルエステイトの自己資本比率が半分あり、安定しています。

 

稼働率

ケネディクスの稼働率くです。

ジャパンリアルエステイトの稼働率が低下しており懸念材料になります。

 

格付け

ジャパンリアルエステイトがREITの中で最上位の評価をされています。

他2社もAAをもらっています。

 

投資状況

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
出来高 3226株 1617株 2812 株
売買代金 3億4300万 4億500万 15億9800万
信用倍率 29.55倍 61倍 2.82倍

 

売買代金

ジャパンリアルエステイトの出来高と売買代金が大きく市場での取引が活発です。

 

信用倍率

ジャパンリアルエステイトの倍率が低く、投資価格の上昇が期待できます。

 

信用取引における買い残高÷売り残高によって求められます。

倍率が1倍に近づくほど株価も上昇しやすくなり、1より上がれば株価が下がりやすくなります。

 

分配金

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
投資価格 106200円 249800円 567000円
分配金 2860円 6360円 11400円
利回り 2.6% 2.5% 1.9%

 

投資価格

ジャパンリアルエステイトの投資価格が50万円を超えており、投資がしづらいです。

グローバルワンの投資投資価格が10万円台と投資がしやすいです。

 

※個人投資家は資金力に乏しく、投資割合が重要なので、低いほど投資がしやすいです。

 

利回り

グローバルワンの利回りは約5.2%あり、利回りが高いです。

ジャパンリアルエステイトも約3.8%あり高配当な利回りです。

 

業績情報

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
営業収益 66億 98億 369億
営業利益 34億 44億 166億
当期純利益 29億 37億 157億
利益率 1.4% 1.3% 1.5%

 

利益率

当期純利益÷取得価額で計算しています。

利益率が高いほど、物件利回りが高いと判断します。

 

3社とも利益率が同じラインです。

 

資産状況

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
流動資産 176億 212億 280億
固定資産 1811憶 2490億 9800億
資産合計 1988億 2766億 1兆80億
出資総額 949億 1331億 4972億
剰余金 5億 37億 205億
純資産 952億 1374億 5177億
自己資本比率 47.9% 49.7% 51%

 

剰余金

ジャパンリアルエステイトの剰余金が大きく、分配金の安定化に繋がります。

 

自己資本比率

 

 

ジャパンリアルエステイトの自己資本比率が高く、安定しています。

 

キャッシュフロー

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
営業活動CF 31億 47億 467億
投資活動CF ▲3億 ▲69億 ▲487億
財務活動CF ▲23億 ▲31億 ▲422億
現金 102億 206億 267億

 

営業活動CF   

ジャパンリアルエステイトの規模が大きく、稼いだ額も大きいです。

 

 本業による収入と支出の差額 プラスが多いほど本業が順調と判断します。  

 

投資活動CF 

ジャパンリアルエステイトの規模が大きく、物件購入に使った額も大きいです。

 

 事業活動や設備投資にどれだけ使っているかを表します。

マイナスが多いほど事業に使っている額が多く、株や債券などを売ればプラスになります。

 

財務CF 

どのリートも金融期間への返済した額が大きいです。

 

金融機関からの借りた額を表します。

プラスの場合は借りた額が多く、マイナスの場合は返済した額が多いとなります。  

 

 

現金 

プラスが多いほど資金繰りが安定しています。

 

指標判断

グローバルワン ケネディクス ジャパンリアル
NAV倍率 0.76倍 0.95倍 0.95倍
LTV 47.4% 44.9% 42%
FFO倍率 32倍 28倍 39倍
NOI利回り 4.3% 5% 4.2%

 

NAV倍率

グローバルワンの倍率が低く割安です。

3社とも1倍を切っており割安水準です。

 

純資産に対して、投資口価格が高いか低いか判断

1倍を基準 

 

LTV 

ジャパンリアルエステイトの割合が低く借金できる余力があります。

 

FFO倍率

ケネディクスの倍率が低く割安感があります。

 

NOI利回り

ケネディクスの物件は利回りが高く、稼ぐ力が高いです。

 

おすすめ順位

 

第3位 グローバルワン不動産投資法人

 

プラス材料

スポンサー力が高い

→明治安田生命や三菱UFJ銀行がスポンサーで資金面などで優位

 

投資口価格が10万円代と投資しやすい。

 

分配金利回りが年約5.2%と高い分配金水準である。

→物件の売却益が5期にわたり還元されます。

 

指標判断では割安水準

→NAV倍率では0.75倍と割安

 

マイナス材料

物件数が少ない

→1つの物件の成績で収益に対する影響額が多くなります。

 

剰余金が少ない

→既定の水準を下回れば剰余金を使い、分配金の安定化を図ります。

 剰余金が少なければ、分配金が不安定になります。

 

LTVが高く成長が期待できない

→REITは借金と増資で物件を購入するので借金比率が多ければ、物件購入が難しくなります。

 

オフィスの需要が今後どうなるのかが不透明

 

テナント上位の楽天グループの業績が赤字

→楽天グループが9.6%を占めているので、退去時の影響が甚大。

 業績が悪ければ、退去の可能性もあります。

 

第2位 ケネディクス商業リート

プラス材料

スポンサー力が高い

→ケネディクスグループのバックアップがある。

 

地域密着型商業施設の物件を持ち安定している。

→コロナの影響をあまり受けなかった。

 

分配金利回りが年5%あり高い分配金を出している。

 

物件稼働率が99%あり高い。

 

マイナス材料

含み益率が低く、物件を売却しても分配金の増加に繋がらない。

 

信用倍率が高い

→倍率が高いほど投資口の下落になる可能性があります。

→状況によっては利回りの上昇が期待できます。

 

第1位 ジャパンリアルエステイト

プラス材料

スポンサー力が高い

→不動産大手、三菱地所スポンサー

 

資産規模が1兆円越えとREITの中でも上位にくる

→資産規模が多ければ収益の安定化に繋がります。

 

格付け評価が高い

→REITの中では一番評価が高い

 

物件の含み益が多い

→物件売却時に売却益がプラスして分配される。

 

剰余金が多い

→剰余金が多ければ、分配金の安定化に繋がります。

 

信用倍率が低く、投資口上昇が期待できる。

→信用倍率いほど、信用取引での上昇が期待できます。

 

マイナス材料

投資口価格が高い

→最低50万円以上の資金が必要

 

オフィスの需要が今後どうなるのかが不透明

 

物件の稼働率が低下している。

→このまま続けば収益の低下が見込まれる。

 

REIT全体の懸念材料

 

不動産市場の高騰により物件利回りが低下する可能性がある。

→物件を購入しても、分配金の増加が少なくなります。

 

資源価格高騰により、光熱費の増加

→費用が増加する事で、分配金が減る可能性があります。

 

日銀の利上げ

→REITは金融機関から多額の借入をしているので、金利の上昇により収益を圧迫し、分配金の低下に繋がります。

 

REITのメリット

 

安定した分配金

→物流系や住居系のREITを選べば安定した分配金を得ることができます。

 

市場規模が拡大中

世界各国の主要インデックスに組み入れられている。

→海外資金の流入が期待でき投資口価格の上昇に繋がります。

 

日銀が買い支えてくれる。

→金融政策で市場が大きく不安定化した場合、買い入れをしてくれる。

 投資口価格の下落の抑制に繋がります。

 

以上3月権利確定リート3選を紹介してみました。

分配金予想では少ない予想で公表するので、分配金額は若干多くなる傾向です。

 

投資口が下がることで利回りが上昇傾向です!

 

3月おすすめREITを動画で解説してみましたのでこちらもぜひご覧ください。

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