野村不動産マスターファンド投資法人 特徴
2015年上場 国内最大級の総合REIT
投資対象物件
オフィス 44.3％
商業施設 11.4％（駅前立地）
商業施設 5.5％（居住立地）
物流施設18.8％
居住用施設 18.9％
宿泊施設 0.6％ その他 0.5％
投資対象地域
東京圏 82.8％ その他 17.2％
物件数 299物件
資産規模 1兆684億900万
稼働率 98.1％
平均築年数 19.8年
資産運用会社 野村不動産投資顧問株式会社
格付け
JCR AA （安定的）
R＆I AA−（安定的）
稼働率 98.1％
平均調達金利 0.71％
（リートの中では金利が高い方です）
負債残高 5177億9800万
長期借入比率 89.4％
固定金利比率 95.7％
平均残存年数 4.92年
利益剰余金 3753億5884万3千
鑑定評価含み益 1696億
代表投資家
日本カスト銀信託口 22.7％
日本マスター信託口 15.6％
野村不動産 4.4％
商業施設の固定賃料 97％
固定賃料なので、コロナ過でも安定した賃料収入を得ることができます
ホテルは固定賃料なので安定した賃料収入が手に入る。
（コロナが終われば変動収入分が入ってくるので、さらなる分配金の増加に繋がる可能性がある）
所有者別投資主数 31,460人
代表物件
新宿野村ビル（オフィス）
取得価格 439億 所在地 東京都新宿区
ユニバーサルシティウォーク大阪（商業施設）
取得価格 176億3900万 所在地 大阪市
Landport浦安（物流施設） 取得価格 174億 所在地 千葉県浦安市
深沢ハウスHI棟（住居施設） 取得価格 71億4千万 所在地 東京都世田谷区
決算サマリー
| 2020年８月第10期 | 2021年２月第11期 | 2021年８月第12期 | |
| 営業収益 | 375億7700万 | 380億6400万 | 378億3300万 |
| 営業利益 | 152億1200万 | 153億7千万 | 147億4100万 |
| 当期純利益 | 127億9900万 | 130億1600万 | 124億3400万 |
| 分配金 | 3,317円 | 3,330円 | 3,288円 |
| 内部留保 | 31億3800万 | 26億9100万 | |
| 期末投資口価格 | 129,000円 | 158,000円 | 176,000円 |
| 期末利回り | 2.5％ | 2.1％ | 1.8％ |
| 口数 | 471万5200口 | 471万5200口 | 471万5200口 |
| 減価償却費 | 53億6900万 | 54億8200万 | 55億8600万 |
| 賃貸NOL | 272億6800万 | 275億7300万 | 270億800万 |
| FFO | 207億9800万 | 211億6700万 | 206億5100万 |
| １口あたりFFO | 4410円 | 4,489円 | 4,379円 |
指標判断
FFO倍率 37.8倍→標準的な範囲です。
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO（低いほど割安です）
35倍を超えると割高と判断
FFO＝当期純利益－不動産売却益＋減価償却費÷投資口発行数
賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと
高いほど収益力がいいとわかります。
LTV 43.4％→標準的な範囲です。
資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
45％を超えると割高と判断
LTV＝有利子負債÷資産額
NAV倍率 0.95倍 割安と判断
純資産に対する価格水準を図る
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます
倍率が１を超えると割高ですが、安定しているとも言えます
NAV=純資産額－保有不動産簿価＋保有不動産鑑定額
トピックス
オフィス、商業施設の稼働率低下により、減配となるが、内部留保を使い業績予想通りの分配金を出した。分配金3288円
物件入替による効果
NFL宇都宮ビルを売却し物流施設を取得→コロナ過でも安定的な運用ができる。
ポートフォリオのクオリティ上昇に繋がった。
リーシング戦略で稼働率の低下は納まり上昇に転じた
シングルとファミリータイプの住居が好調
2022年2月期13期 分配金 3227円を予想
外部成長、売却益の還元で前期より47円の増配
2022年8月14期 分配金 3,242円
オフィスの稼働率改善により増配
野村不動産マスターファンド投資法人 評価
投資おすすめ銘柄です。
国内最大級の総合型リートであり、今後も、安定した運用が見込めます！
問題はホテル物件ですね！
コロナがこのまま落ち着けば、いいですが！変異株なども世界で流行していてホテルがどうなるのかが全く分かりません。
しかし、ホテルの比率も１％以下と少なく、安定した賃料収入を得ているので、投資おすすめ銘柄ですね。
