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野村不動産マスターファンド投資法人 第39期資産運用報告

野村不動産マスターファンド投資法人第39期資産運用報告書表紙

野村不動産マスターファンド投資法人 特徴

2015年上場 国内最大級の総合REIT

投資対象物件

オフィス 44.3% 

商業施設 11.4%(駅前立地) 

商業施設 5.5%(居住立地)

物流施設18.8% 

居住用施設 18.9% 

宿泊施設 0.6% その他 0.5%

 投資対象地域

東京圏 82.8% その他 17.2%

https://www.nre-mf.co.jp/

物件数 299物件

資産規模 1兆684億900万

稼働率 98.1%

平均築年数 19.8年

資産運用会社 野村不動産投資顧問株式会社

格付け

JCR AA (安定的)

R&I AA−(安定的)

稼働率 98.1%

平均調達金利 0.71%

(リートの中では金利が高い方です)

負債残高 5177億9800万

長期借入比率 89.4%

固定金利比率 95.7%

平均残存年数 4.92年

利益剰余金 3753億5884万3千

鑑定評価含み益 1696億

代表投資家 

日本カスト銀信託口 22.7%

日本マスター信託口 15.6%

野村不動産 4.4%

商業施設の固定賃料 97%

固定賃料なので、コロナ過でも安定した賃料収入を得ることができます

ホテルは固定賃料なので安定した賃料収入が手に入る。

(コロナが終われば変動収入分が入ってくるので、さらなる分配金の増加に繋がる可能性がある)

所有者別投資主数 31,460人

野村不動産マスターファンド投資法人チャート
野村不動産マスターファンド投資法人 チャート SBIより

代表物件

新宿野村ビル(オフィス) 

取得価格 439億 所在地 東京都新宿区

オフィスビル写真
野村不動産マスターファンド 資産運用報告書より

ユニバーサルシティウォーク大阪(商業施設) 

取得価格 176億3900万 所在地 大阪市

Landport浦安(物流施設) 取得価格 174億 所在地 千葉県浦安市

ユニバ―サルシティウォーク大阪

深沢ハウスHI棟(住居施設) 取得価格 71億4千万 所在地 東京都世田谷区

保有物件写真
野村不動産マスターファンド投資法人 資産運用報告書より

決算サマリー

 2020年8月第10期2021年2月第11期2021年8月第12期
営業収益375億7700万380億6400万378億3300万
営業利益152億1200万153億7千万147億4100万
当期純利益127億9900万130億1600万124億3400万
分配金3,317円3,330円3,288円
内部留保31億3800万26億9100万
期末投資口価格129,000円158,000円176,000円
期末利回り2.5%2.1%1.8%
口数471万5200口471万5200口471万5200口
減価償却費53億6900万54億8200万55億8600万
賃貸NOL272億6800万275億7300万270億800万
FFO207億9800万211億6700万206億5100万
1口あたりFFO4410円4,489円4,379円

指標判断 

FFO倍率 37.8倍→標準的な範囲です。

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

35倍を超えると割高と判断

FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数

賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと

高いほど収益力がいいとわかります。

LTV 43.4%→標準的な範囲です。

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです。

45%を超えると割高と判断

LTV=有利子負債÷資産額

NAV倍率 0.95倍 割安と判断

純資産に対する価格水準を図る 

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます

倍率が1を超えると割高ですが、安定しているとも言えます

NAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額

トピックス

オフィス、商業施設の稼働率低下により、減配となるが、内部留保を使い業績予想通りの分配金を出した。分配金3288円

物件入替による効果

NFL宇都宮ビルを売却し物流施設を取得→コロナ過でも安定的な運用ができる。

資産入替

ポートフォリオのクオリティ上昇に繋がった。

リーシング戦略で稼働率の低下は納まり上昇に転じた

シングルとファミリータイプの住居が好調

2022年2月期13期 分配金 3227円を予想

外部成長、売却益の還元で前期より47円の増配

2022年8月14期 分配金 3,242円

オフィスの稼働率改善により増配 

野村不動産マスターファンド投資法人 評価

投資おすすめ銘柄です。

国内最大級の総合型リートであり、今後も、安定した運用が見込めます!

問題はホテル物件ですね!

コロナがこのまま落ち着けば、いいですが!変異株なども世界で流行していてホテルがどうなるのかが全く分かりません。

しかし、ホテルの比率も1%以下と少なく、安定した賃料収入を得ているので、投資おすすめ銘柄ですね。

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