日本都市ファンド投資法人特徴
都市型フォーカス
都市部に集中して投資する戦略をとっています。
今後、インバウンドは一定数戻る、家賃の賃料水準は戻ると予想
住む、働く、消費するが近接化し利便性の高い立地に集中すると考えている。
郊外への人口移動は限定的とみている。
投資対象物件
都市型商業施設 52.1％ オフィス 15.7％ 複合型 14.3％ 郊外型商業施設 16.9％（イオンモール）
商業施設特化型総合型リート
投資対象地域
東京圏 53.6％ 大阪圏 28.7％ 名古屋県 5.7％ その他 12％
3大都市圏に集中投資しています。
平均築年数 20年
資産規模 1兆1737億
含み益 1,610億円
格付け AA（安定的）
稼働率 99.1％
平均調達金利 0.61％
有利子負債残高 5,386億円
利益剰余金 2118億7519万6千
代表投資家
日本マスタートラスト信託銀行株式会社 1,228,403口 17.57％
日本カストディ銀行 1,074,878口 15.37％
野村信託銀行株式会社 311,755口 4.46％
投資口数 6,989,091口
投資主数 30,692人
決算サマリー
| 2020年８月第37期 | 2021年２月第38期 | 2021年８月第39期 | |
| 営業収益 | 308億4800万 | 305億1800万 | 403億6千万 |
| 営業利益 | 138億2800万 | 135億500万 | 155億6千万 |
| 当期純利益 | 121億1600万 | 118億9700万 | 135億4900万 |
| 総資産 | 9034億6100万 | 9032億2100万 | 1兆2357億2千万 |
| 純資産 | 4337億2500万 | 4339億6700万 | 6236億7100万 |
| 発行口数 | 2,602,483口 | 2,602,483口 | 6,989,091口 |
| 分配金 | 4,500円 | 4,500円 | 2,286円 |
| 投資口価格 | 70,000円 | 96,000円 | 114,000円 |
| 分配金利回り | 2％ |
指標判断
FFO 2,280円 FFO倍率 42.75倍 割高
FFO倍率＝株価÷1口あたりFFO（低いほど割安です）
35倍を超えると割高と判断
FFO＝当期純利益－不動産売却益＋減価償却費÷投資口発行数
賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと
高いほど収益力がいいとわかります。
LTV 43.6％ 標準的な範囲です
資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標
低いほど負債比率が小さいのでいいです。
45％を超えると割高と判断。
LTV＝有利子負債÷資産額
NAV 109,900円 NAV倍率 0.89倍 割安
純資産に対する価格水準を図る
NAV倍率＝投資口価格÷NAV
倍率が１を下回るほど割安だと判断できます。
NOI利回り 4.6％ 標準的な範囲
※前年比1.3％増で着地
増加要因
資産入替を想定を上回るペースで実施した。
NOl利回り＝一口あたりNOI÷取得価格
NOI＝不動産賃貸収益－不動産賃貸事業費＋減価償却費
収入から支出を引き実際の収益力を図る指標
J-REITの平均4.5％を基準にします
トピックス
2022年2月期の分配金予想は2,250円
350億円の借り換えでコストを削減
新型コロナの影響は限定的
コロナに対応した予想になっている。
後継テナントは順調に決まっている。
賃料の増額 コロナかで売上の多い駅前施設などが増額応じた
大阪の賃料単価がマーケット水準と比べると安い
賃料ギャップが10％あり、賃料解消を目指す。
ホテルのオペレーターが星野リゾートに決定した。
安定的なホテル運営、エリア価値向上に貢献
渋谷のオフィス需要が戻りつつある。
デジタルテクノロジーを活用し保有資産のリアル価値向上を目指している。
３物件の取得 165億円 複合型物件を取得 信用力を背景に、市場取引を挟まず、相対交渉で取引し安く物件を購入できた。
１物件の譲渡 103億円で売却
郊外型商業施設、含み損物件を優先的に譲渡する。
私募リートの投資口を取得
間接的に物件を所有
日本プライベートレジリートに18億8900万を投資
85億円でグリーンポンド債を発行
日本都市ファンド投資法人評価
投資おすすめ銘柄です。
指標を見ても割高の範囲でなく、標準的な範囲です！
今後、この都市型戦略に陰りが見えてきた時は、このブログで発信していこうと思います。
