Jリート

日本都市ファンド投資法人(8953)の分配金と資産運用報告をします

日本都市ファンド投資法人表紙

日本都市ファンド投資法人特徴

 都市型フォーカス

都市部に集中して投資する戦略をとっています。

今後、インバウンドは一定数戻る、家賃の賃料水準は戻ると予想

住む、働く、消費するが近接化し利便性の高い立地に集中すると考えている。

郊外への人口移動は限定的とみている。

投資対象物件

 都市型商業施設 52.1% オフィス 15.7% 複合型 14.3% 郊外型商業施設 16.9%(イオンモール)

保有物件 資産運用報告書より

商業施設特化型総合型リート

投資対象地域

東京圏 53.6% 大阪圏 28.7% 名古屋県 5.7% その他 12%

3大都市圏に集中投資しています。

平均築年数 20年

資産規模 1兆1737億  

含み益 1,610億円

格付け AA(安定的)

稼働率 99.1%

平均調達金利 0.61%

有利子負債残高 5,386億円

利益剰余金 2118億7519万6千

https://www.jmf-reit.com/

代表投資家

日本マスタートラスト信託銀行株式会社 1,228,403口 17.57%

日本カストディ銀行 1,074,878口 15.37%

野村信託銀行株式会社 311,755口 4.46%

投資口数 6,989,091口

投資主数 30,692人

日本都市ファンド チャート SBIより

決算サマリー

 2020年8月第37期2021年2月第38期2021年8月第39期
営業収益308億4800万305億1800万403億6千万
営業利益138億2800万135億500万155億6千万
当期純利益121億1600万118億9700万135億4900万
総資産9034億6100万9032億2100万1兆2357億2千万
純資産4337億2500万4339億6700万6236億7100万
発行口数2,602,483口2,602,483口6,989,091口
分配金4,500円4,500円2,286円
投資口価格70,000円96,000円114,000円
分配金利回り2%

指標判断 

FFO 2,280円 FFO倍率 42.75倍 割高

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

35倍を超えると割高と判断

FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数

賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと

高いほど収益力がいいとわかります。

LTV 43.6% 標準的な範囲です

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです。

45%を超えると割高と判断。

LTV=有利子負債÷資産額

NAV 109,900円 NAV倍率 0.89倍 割安

純資産に対する価格水準を図る

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。 

NOI利回り 4.6% 標準的な範囲

※前年比1.3%増で着地

増加要因

資産入替を想定を上回るペースで実施した。

NOl利回り=一口あたりNOI÷取得価格

NOI=不動産賃貸収益-不動産賃貸事業費+減価償却費

収入から支出を引き実際の収益力を図る指標

J-REITの平均4.5%を基準にします

トピックス

2022年2月期の分配金予想は2,250円

350億円の借り換えでコストを削減

新型コロナの影響は限定的

コロナに対応した予想になっている。

後継テナントは順調に決まっている。

賃料の増額 コロナかで売上の多い駅前施設などが増額応じた

大阪の賃料単価がマーケット水準と比べると安い

賃料ギャップが10%あり、賃料解消を目指す。

ホテルのオペレーターが星野リゾートに決定した。

安定的なホテル運営、エリア価値向上に貢献

渋谷のオフィス需要が戻りつつある。

デジタルテクノロジーを活用し保有資産のリアル価値向上を目指している。

3物件の取得 165億円 複合型物件を取得 信用力を背景に、市場取引を挟まず、相対交渉で取引し安く物件を購入できた。

取得物件 資産運用報告書より

1物件の譲渡 103億円で売却

郊外型商業施設、含み損物件を優先的に譲渡する。

私募リートの投資口を取得 

間接的に物件を所有

日本プライベートレジリートに18億8900万を投資

85億円でグリーンポンド債を発行

日本都市ファンド投資法人評価

投資おすすめ銘柄です。

指標を見ても割高の範囲でなく、標準的な範囲です!

今後、この都市型戦略に陰りが見えてきた時は、このブログで発信していこうと思います。

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