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【不動産投資】森トラストホテルリート投資法人【REIT銘柄解説】

森トラスト・ホテルリート特徴

上場日 2017年2月

スポンサー 森トラストグループ

森トラストグループの開発力 資産性 マネジメント力を生かす。

投資対象エリア 全国主要都市 著名な観光地

物件数 5物件 ホテルに特化したリート

http://mt-hotelreit.jp/

資産規模 1077億円

総客室数 1,469室

平均築年数 15.22年

有利子負債 539億7500万

固定借り入れ比率 88.9%

平均金利 0.42%

(借入金利はリートの中では低い方です)

平均借入残存期間 1.8年

代表投資家

森トラストホールディングス 184,000口 36.8%

日本カストディ銀行 77,787口 15.56%

日本マスタートラスト信託銀行 48,364口 9.67%

剰余金 12億625万

資産規模 1077億4100万 

含み益 180億8700万

格付けなし

(格付け取得要件を満たしていないようです)

有利子負債 539億7500万 

利益剰余金 12億625万

固定借入比率 88.9%

森トラスト・ホテルリート投資法人 チャート SBIより

保有物件紹介

シャングリラホテル東京

東京駅に隣接する希少性の高いラグジュアリーホテル

客室数200室

変動賃料 (8億8270万の固定賃料)

ヒルトン小田原リゾート&スパ

天然温泉、スポーツ施設、アミューズメント擁する滞在型リゾートホテル

所在地 神奈川県小田原市

客室数 163室

変動賃料

ドッグフレンドルームを2室から4室に増室し、愛犬と一緒に楽しみたい需要を獲得し集客力向上

去年と比べ回復はしてきている。

コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション

東京駅から徒歩4分平日のビジネスコースや休日のファミリーコース等の幅広い客層に対応可能な客室プランニング。客室は4種類に分かれていて個性的なインテリアデザイン

所在地 東京都中央区

客室数 150室

変動賃料(2億9295万の固定賃料)

客室稼働率 30.4%

ADR(平均客室単価)14,112円

RevPAR  4,336円 

コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション

新大阪から徒歩1分

ゆとりのある客室を確保しモダンなインテリアデザイン、ビジネス需要にも対応した機能的な空間

所在地 大阪市淀川区

客室数 332室

変動賃料(4億6千万の固定賃料)

客室稼働率 19.8%

ADR(平均客室単価)16,059円

RevPAR  3,180円 

ホテルサンルートプラザ新宿

新宿駅から徒歩3分

宴会、パーティープランがある。宿泊主体型ホテル

東京都渋谷区

客室数 624室

固定賃料

決算サマリー

 2020年8月第9期2021年2月第10期2021年8月第11期
営業収益17億7千万12億1400万21億1千万
営業利益9億8800万4億3200万13億1500万
当期純利益8億8千万3億2500万12億600万
総資産1099億9600万1093億300万1103億5900万
純資産508億8千万503億2500万512億600万
有利子負債額539億7500万539億7500万539億7500万
発行口数500,000口500,000口500,000口
NAV101,761円100,651円102,412円
分配金1,761円651円2,412円
投資口価格93,000円116,000円140,000円
分配金利回り1.8%0.5%1.7%

指標判断

FFO 3,665円 FFO倍率 32.14倍 割安と判断

FFO倍率=株価÷1口あたりFFO(低いほど割安です)

35倍を超えると割高と判断

FFO=当期純利益-不動産売却益+減価償却費÷投資口発行数

賃料収入からどれだけのお金を得ているかの収益力のこと

高いほど収益力がいいとわかります

LTV 48.9% 標準的な範囲

資産額に対する負債比率を見て財務の健全性を図る指標

低いほど負債比率が小さいのでいいです

45%を超えると割高と判断

LTV=有利子負債÷資産額

NAV138,588円  NAV倍率 0.85倍 割安と判断

純資産に対する価格水準を図る

NAV倍率=投資口価格÷NAV

倍率が1を下回るほど割安だと判断できます。

 

NOI利回り  2.11% 低い方です。

NOl利回り=一口あたりNOI÷取得価格

NOI=不動産賃貸収益-不動産賃貸事業費+減価償却費

収入から支出を引き実際の収益力を図る指標

J-REITの平均4.5%を基準にします

トピックス

コートヤード東京の一部分を売却(5.5%) 分配金の影響は1%程度の影響

売却先 森トラスト株式会社 

売却益 2億6100万

第12期の業績予想は未定

ホテルの宿泊、飲食などは回復し始めているが、コロナの予測が立てづらいので

森トラスト・ホテルリート投資法人評価

投資は慎重に行いましょう!

当期純利益も回復傾向で、分配金も出ているので投資おすすめと言いたいですが、ホテルリートなので、どうしても安定感に欠けます(^_^;)

コロナの動向も新株が世界的に流行しており、今後どうなるかは全く分かりません!

森トラストホテルは固定賃料が多いので、分配金もある程度は期待できます。

上記の理由から、投資おすすめとは言えませんが、ある程度のリスク許容度があれば、投資をしてもいいと思います!

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